房产泡沫冲击与政府的调控行为分析

2019-05-28 11:24王都
经营者 2019年9期
关键词:房产货款泡沫

王都

摘 要 近十余年来,随着我国工业化、城镇化快速推进,房地产业得到迅猛发展,为国家经济增长做出了重大的贡献。但房地产业过度“繁荣”会产生重大的负面效应,其“常态化”必然对经济发展造成不可逆转的伤害。本文通过分析房产泡沫形成的原因,梳理了房价、银行贷款、泡沫以及经济崩溃之间联系,并对政府调控行为进行解读,从而对关注于此的人们产生一定的启示。

关键词 房产 泡沫 货款 调控

一、房地产业过度“繁荣”的负面效应

百度百科对泡沫经济作出定义,指资产价值超越实体经济,极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。而泡沫经济是由大量投机活动作支撑,贪婪是其本质属性。对于房地产业,投机促使房地产业过度“繁荣”,结果造成了房价飙升,滋生泡沫,这就是所谓的房地产泡沫经济。

(一)房产泡沫的形成

住房作为一种商品,其价格本身应当由供需关系决定。[1]如同其他商品一样,消费者需求量大,价格自然上涨;而需求量小的时候,其价格自然走低。这时候就有人动起了歪脑筋,“投机者”出现了。他们购房并不是为了住,而是在房价低时买入,在房价高时抛售,从而赚取差价。这种“投机”行为产生的需求,我们称之为“虚假需求”,在这种供需关系作用下,房价上涨。

(二)房产价格的飙升

在开始少数的投机者的推动下,房价的持续上涨成为越来越多人们的心理预期。于是,怀着各种目的,人们一窝蜂地冲向楼盘、争先恐后地购买住房,其间也涌入了大量的投机者。因此,“虚假需求”量一路攀升,房地产泡沫则越吹越大,导致房价飙升。

二、银行贷款、泡沫与经济崩溃

接上所述,如果每位投机者和实际购房者都是用自己的钱来交易,在这种情况下,就不会出现“经济崩溃”的局面。即使房地产业由于投机的存在而产生了泡沫,但由于用于购房的“原始资本”是自己赚来的,那么泡沫必然是有限的,即便爆裂,对整体的影响也不大。[2]但事实上,很多人用于买房的钱不是自己的,而是通过银行贷款获得。这样,大规模房价下降的出现,就会导致严重的后果。

(一)泡沫与银行贷款

回溯房价不断上涨的时间,由于房价上涨的心里预期,实际住房需求者会急于购买,投机者会选择继续持有,而房地产商面对如此丰厚的利润急于扩建新房。每个人都需要钱,但是每个人的钱终究是有限的,于是三方都想到了银行贷款。实际住房需求者认为,房价越涨越高,现在从银行贷款买房一定比将来买房便宜;投机者认为,只要通过贷款投机所赚取的差额高于支付银行的利息,那么从银行贷款购房就是有利可图的;房地产商认为,开发新楼盘的获取的利润一定会远高于银行的贷款利率。其结果,就是所有人都疯狂跑向银行,以房子作为抵押,向银行贷款。而这些人因为贷款有了钱,需求就会进一步上升,导致房价继续上涨,推动房地产泡沫越做越大。

(二)泡沫与经济崩溃

投机者和开发商因为房地产的超高收益赚得盆满钵满,银行业、房地产行业收也是不断繁荣,GDP也是形势大好。但是,当人们把更多的钱用于购买住房,也就意味着在别的方面投入减少,对其他商品需求下降。而当银行把资金大幅注入房地产,使其及相关行业欣欣向荣,就会不断挤兑其他产业,引起发展缩水。而其他行业因为人们消费能力变小,利润不断下滑;既而行业为了生存,将不得不断削减开支、裁减雇员。这就引起了失业率的上升。人们失了业,收入下降,逐渐对于房产需求降低。

三、政府调控行为的策略和作用

日本早年的房地产泡沫破裂对我们有很大启迪。1990年,日本政府对于如此高的房价,决心加以限制,规定了用于买房的贷款,银行一律不许借出。投机者觉得房价到顶,选择了抛售,于是意料之中结局,房地产“硬着陆”。[3]这直接导致其房地产陷入了长达二十多年的倒退。我国政府在对房地产的调控方面做了大量工作,其政策更加趋于灵活明。除了在建筑用地等环节严格审批外,政府也出台了其他相关政策。比如,规定个人欠银行贷款不还者一律列入失信黑名单,在高档消费、出行等方面做了诸多限制,并从法律层面给予严重惩戒。这种挤压迫使购房人为信用破产买单,意味着房价下跌也要是还贷的。政府也在积极举措清理投机者,逐渐清理泡沫。比如规定房产限购、多房纳税、购房五年内变卖重税等。这使得购房人通过投机带来的利润越来越低,风险越来越大,逼迫投机者慢慢退出房市,引导房价良性下降。从长远看,按照国家意图,真正的购房者逐渐取代投机者,逐步使房产泡沫脱水,令房价回归自然水平,这个过程叫作“软着陆”。在此过程中,經济没有崩溃,房地产经济泡沫的逐渐破碎中,部分行业虽然受到一定冲击,但是影响是可控的,经济发展又回到了正常轨道。

四、结语

投机行为使房地产业产生了泡沫,又因银行贷款的刺激,泡沫进一步膨胀,这对国家实体经济是一种冲击和隐患。投机者认为泡沫已达到顶点时,房产抛售,房价断崖,导致泡沫突然破裂,房地产行业“硬着陆”,造成银行破产,经济发生随之崩溃。为了避免这种情况的发生,政府积极举措,对投机行为进行有效打击,并以增大“真实需求”来逐步替代“虚假需求”,引导房价理性下降,从而实现“软着陆”,使经济发展回归正常。

(作者单位为北京理工大学国际合作学院、犹他州立大学亨茨曼商学院)

参考文献

[1] 周易.中国房产价格的影响因素[D].浙江大学,2017.

[2] 荆慕妍.我国房地产泡沫及其防范研究[D].安徽财经大学,2017.

[3] 王菁华.日本泡沫经济形成机制研究——兼论对我国的警示意义[D].中国社会科学院研究生院硕士学位论文,2017.

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