北京华澳中心业主20年维权的思索

本刊记者/徐峰

华澳中心近20年的经历，是中国城市化进程中的城市社区的兴起、演化及治理的现实蓝本，颇具典型意义。通过全面透析这个样本背后的事实脉络，追踪其各主体间矛盾的演化进程，聚焦其由多方参与的治理模式，对于当下社区治理这个重要社会议题而言，具有非常重要的参考价值。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。”科学家寇长庚站在北京香格里拉饭店前的立交桥上，看着自己家所在的华澳中心，引用“诗圣”杜甫的千古名句作为开头，开始了他对小区业主20年维权史的讲述。

身居高档小区“无欢颜”

“当年忧国忧民的杜工部，呼唤能有千万间宽敞高大的房子给贫寒的读书人遮风挡雨，让他们个个都开颜欢笑。我们小区的业主大多是知识分子，有曾受到国家领导人接见的科学家，有医疗专家、北大清华博士后。可我们有了宽敞房子后，却难以‘欢颜’。因为小区物业和业主之间‘主仆颠倒’，我们‘秀才遇见兵，有理说不清’，被欺压得没办法。物业公司倒是‘风雨不动安如山’，像一座大山一样压得我们透不过气，这一忍就是漫长的20年！”日前接受采访时寇长庚向记者大吐苦水。

华澳中心小区位于北京西三环附近，始建于1998年，是中国城市化进程中一个典型的新型商品房社区。“东有国贸，西有华澳”，作为北京早期的外销公寓，华澳曾经是北京的明星楼盘。

1998年，华澳中心业主陆续搬进新家后发现开发商侵吞了业主利益，经过三年的持续维权后，终于在2002年成立了第一届业主委员会，后因内部矛盾陷入僵局。至2004年，有效期两年的第一届业委会自动失效。

尽管没有合法的业委会，但是此后长达8年时间里，在原业委会委员焦某的主导下，华澳中心换了三四家物业公司。

2012年，焦某、王某又组织成立了业委会，尽管有人诟病此业委会未经选举，但此后二人一直主导着小区的管理事务。

同样受到诟病的，还有2015年入驻的北京中原华夏物业管理有限公司。有人质疑其未经任何公开合法程序选聘。其在华澳中心的运营主体是海淀分公司，但工商注册信息显示，该分公司注册地址与焦某担任法人的“深圳市国宁新能源投资有限公司北京商贸分公司”为同一间房——北京盛鸿宾馆108室。不仅如此，据小区多位业主反映，物业公司曾以“节能改造”的名义，仅仅将公共区域的一些灯泡换成了发光更暗的杂牌灯泡，就从公共收益款中直接向国宁新能源北京商贸分公司汇去了300万元。

尽管华澳中心换了三四家物业公司，但多位业主反映，“物业领头的永远是信某，哪家物业公司负责华澳，他就跳槽到哪家”。信某称焦某为“老板”，并屡屡与业主发生冲突。信某动辄以“业主偷电”“电表被弄出故障”等理由给业主家断电，继而“罚款”，其实就是强行要钱，一开口就是几万元。稍有反抗，信某就带一二十人围堵在业主家威胁恐吓，骚扰业主正常生活。

业主瞿和平出示了一段6分钟的录像：晚上21点多，信某带人强行进入瞿家，与怀有身孕的瞿妻激烈争吵、撕扯，家里两位老人、两个儿童吓得面面相觑。瞿和平说自己当时出差在外，看到微信传送来的录像时气得发抖。

同样为妻儿老小着急的，还有响应国家的“一带一路”倡议远赴他国工作的田承剑。2015年他家正在装修时突然断电，妻子找物业求助却被要求交罚款。妻子愤然拒绝，结果物业来了近20人，堵在家门口的楼道里威胁。警察出警后让物业一帮人疏散，留下几个人进家查看有无违法行为。查验后没发现问题，警察要求将田家的电接上。物业答应后，等警察一走立即变脸，不但不接电，还强行要求田妻签字交罚款。双方僵持到晚上10点多，由于孩子学习要用电，田妻被迫在罚款通知书签字，电才被接上。

由于冲突频发，华澳中心一度成为万寿寺一带报警率最高的小区。

业主们认为焦某、王某不止控制了业委会，还控制着物业公司和保安公司，就想驱逐他们认为不合法的业委会和物业公司。

但是历经几年，几批人陆续出面维权，都没有实现上述目标。

业主遭受“软暴力”

2019年4月9日，华澳中心业主微信群里“炸了锅”：有一条新闻群里被转发后，业主们各种点赞，“太好了”“太及时了”……业主们的评论此起彼伏。

这条新闻，就是当天全国扫黑办首次召开新闻发布会，向社会正式公布由最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合印发的《关于办理实施“软暴力”的刑事案件若干问题的意见》《关于办理恶势力刑事案件若干问题的意见》等四个意见。中央政法委秘书长、全国扫黑办主任陈一新出席新闻发布会，并对上述四个意见的出台背景、重要意义、主要特点和贯彻实施等重大问题作了解读。

“小区一共700多户业主，大多数在这个业主维权微信群里。”业主商楠告诉记者，“这里讨论的问题，就是我们大多数业主的共同心声。没有微信之前，我们这些业主就是一盘散沙，有了微信，我们才是一个维权集体。”

群里针对“恶势力”“软暴力”的讨论异常热烈。大家对照《意见》原文，逐字逐句解读，什么是软暴力？软暴力有哪些表现？

“这些年发生在我们小区的很多行为，都能和‘软暴力’对上号。”商楠十分感慨。她说自己是一名“老维权”，因此不止一次在大庭广众下遭到对方的辱骂和威胁。“在我们小区像我这样遭遇的太多了。现在的物业和保安公司，合同都已经过期了，赖着不走，靠的就是软暴力。像《意见》中所明确列举的‘软暴力’行为，我们这儿经常上演：非法侵入住宅、断水断电……这些‘软暴力’行为物业都干过，给我们的生活带来极大的困扰。”

业主高玉涛的经历更难以置信，“软暴力”让他过上了“暗无天日”的生活。走进高家，记者感到震惊了：大白天客厅非常黑暗，因为窗户被太阳能发电板挡住了。因为被“断电”，他花几万元购了逆变器、蓄电池等设备自己供电。冰箱、空调、电饭锅、热水器都不能用，只能维持基本照明。这位科技工作者用的电脑常因电能耗尽而前功尽弃，孩子也常常无法正常完成作业。这样的状况已持续4年，物业公司不仅不解决，还经常上门翻看他是否偷电。

高玉涛讲述了事情的由来：“2015年我家外墙渗水，物业不管，我就没交物业费，物业就非说我的电表坏了不卖给我电，实质就是变相断电。一开始我只有摸黑过日子，或者不在这里住。后来孩子上学必须住这里，只好安装太阳能凑和照明。一天晚上，物业公司来了20几个人在楼顶到处乱砸，想搞清楚我家长期没电是怎么生活的？他们要通过这种打砸手段找到偷电证据。最后只好悻悻离去，但孩子受到了很大的惊吓。物业来我家把楼层吊顶翻了几十次了，翻得乱七八糟的。”

另据了解，华澳中心属于高压自管户，业主只能从物业公司购电。物业公司动辄限制有些维权业主每次购电不得超过20度，这意味着在夏季，每天都得去物业购电。

业主扈江南是北大硕士，曾担任大型国企高管。这位高知认为他家的电被“黑”了：刚买的电，头天电表还显示2700多度，一天后就归零了。找物业，物业不管；打110报案，也无法解决。他怀疑是物业公司做的手脚，因为此前自己一直在维权。

小区业主的投诉热点，不仅包括私设罚款条例，殴打业主胁迫业主交罚款等问题，还包括物业私售停车位和停车管理混乱、常年恶意限制一级宽带运营商的小区接入、小区二次水污染问题、私换专管账户人名章等诸多问题。

重建业委会获支持

随着微信的普及，很多购买了华澳中心二手房的70后、80后组织了“维权群”。2016年11月，他们在小区中心广场召开了由100多位业主参加的“维权动员大会”。维权团队首先确定了三大原则：程序不偏、目标不变，队形不乱。

当时焦某、王某的任期将于2018年5月2日到期，而业委会其他成员均早已到期退出。维权骨干们认识到，要解决小区存在的问题，首要一步就是整顿业委会，组建一个规范并能真正代表大多数业主利益的业委会。于是维权骨干们积极争取街道办事处的支持，依据有关法律规定“重建”业主委员会。

2017年1月，海淀区人民政府紫竹院街道办事处社区建设科发布《华澳中心小区业主大会临时会议工作组的公告》。2月，紫竹院街道办事处社区建设科发布《关于成立华澳中心小区业主大会筹备组成员公告》，宣布“根据小区业主自愿公开推荐或者自荐的结果，现确认本次业主大会筹备组共十人，其中包括组长、民警、居委会代表及业主代表7名……”

2017年5月召开第一次业主大会，以“增选”方式，增选了7名委员进入业委会。这个业委会，被小区业主视为新业委会。

排除干扰换“管家”

在业委会选举期间，不断有人对带头维权的业主进行威胁、恐吓、跟踪、阻拦；围攻、恐吓上门收集选票的志愿者；甚至持凶器抢夺投票箱，直接破坏选举，伪造业主授权，冲击开票现场。

老业委会也拒绝向新业委会正常交接，并注销业委会银行账户，扣留公章、档案及业委会办公室，拒绝提交述职报告和离任审计报告；抢占新业委会办公室，致使新业委会无处办公；更换共管账号的人名章，继续收取和支配业主资金；对新业委会派出的送达通知人员大肆辱骂；直接围堵新业委会委员，并夜闯新业委会主任家里，冲击妇女、老人、儿童的私人空间。受威胁的甚至包括兵器研究所首席科学家、党委书记。

一时间，新业委会基本处于瘫痪状态。后来，通过组织机构创新，在业委会下成立秘书处，作为业委会的日常工作的执行机构，汇集骨干业主进行工作，才逐步走出低谷，工作得以稳步推进。这种业委会领导下的秘书处负责制，弥补了业委会组织自身灵活性开放性不足的问题，逐渐开始有效地展开工作。

2018年4月底，新业委会通过委托第三方招标机构，开始就选聘新的物业公司实行全国招标，万科、华润等物业服务企业参与竞标。

2019年3月9日这天，业主委员会一连发布了两个公告。

第一个是选聘物业服务公司业主大会通知，向全体业主公告，业委会委托第三方招标公司选聘新的物业服务公司的工作，已于3月6日正式开标。专家评标组对参加投标的六家公司进行了综合评审，北京万科物业服务有限公司以91.77分排名第一，华润置地（北京）物业管理有限责任公司84.77分排名第二，而北京中原华夏物业管理有限公司仅获得77.03分，排名最后。业委会将召开业主大会，首先对排名第一的北京万科作为华澳的物业服务主体及相关事宜接受业主的表决。

第二个是《关于召开华澳中心小区选聘物业的业主大会公告》：根据业主委员会会议决定并提请紫竹院街道办事处指导监督的《华澳中心小区物业选聘工作方案》，经业委会依法组织，定于3月28日至4月28日，采取书面征求意见形式，召开业主大会会议，对下列议题进行表决：（1）终止北京中原华夏物业管理有限公司在小区的事实服务，并再次中止华信中安（北京）保安服务有限公司对地面及地下停车场经营管理及安保服务。（2）若通过议题（1），请表决选聘公开招标得分排名第一的北京万科物业服务有限公司为小区提供完整物业服务（包括车库管理），并授权业委会按其投标条件与之签订《物业服务合同》（合同内容附后）（3）委托业主大会选聘的物业服务企业作为接收方进行物业项目交接。（4）委托有资质的物业服务评估监理机构查验评估，并出具物业项目交接查验报告……

至发稿时，距离大会表决开票还剩三天。多位业主表示，华澳中心维权20年，终于将换来个“好管家”，高知们终于能够“俱欢颜”了。

“法治中国”带来的转机

华澳中心近20年的经历，是中国城市化进程中的城市社区的兴起、演化及治理的现实蓝本，颇具典型意义。通过全面透析这个样本背后的事实脉络，追踪其各主体间矛盾的演化进程，聚焦其由多方参与的治理模式，对于当下社区治理这个重要社会议题而言，具有非常重要的参考价值。

基于此，早在4个月前《人民法治》就开始关注和探访这个小区，并先后与海淀区及紫竹院街道办事处相关部门进行沟通，从不同的视角和当事方接触，了解小区物业服务历史、现状、根源和走向。

党的十九大报告指出，社会主要矛盾已转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。人民群众对民主、法治、公平、正义、安全、环境等方面的要求日益增长。为了有效回应这些新需要，解决社会的新矛盾，中央要求加强和创新社会治理，推动社会治理重心下移。要求强化城乡社区自治和服务功能，健全新型社区管理和服务体制，特别是在城乡社区要发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

北京市建立的“街乡吹哨，部门报道”的工作机制，让社会治理重心进一步向街乡下移，增强了基层党政集体对群众诉求的回应能力，进一步转变街乡镇科室工作人员的机关作风，强化街乡镇业务科室对城乡社区情况的动态掌握和社情民意的随时服务反馈，社区居民的反映诉求得到了快速回应和解决，社区治理实效明显提升。

4月20日，民法典物权编草案二审稿提交十三届全国人大常委会第十次会议审议。二审稿对保障小区业主权利相关内容作出细化，群众普遍反映的业委会成立难、业主维权难等问题有望进一步解决。草案二审稿明确，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

华澳中心维权业主们表示：正是“依法治国，依法行政”步伐的不断加快，政府、群众法治意识的不断增加，“街乡吹哨，部门报道”的工作机制的不断深化，才使得华澳中心小区业主维权有了令人满意的结果。