中国一线城市房租快涨的原因及政策建议

朱晓红

每年的7、8月份，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，房租往往会上涨。但2018年中国一线城市上涨幅度超过了大多数租房者的承受能力，因此引发了强烈的社会关注。

一、房租快涨的表现

从大量的租客反映情况来看，在高企的房租下，他们已经难承租金之重，有的忍痛拿出近半工资续租，有的住进了更加狭小的空间，有的搬向远郊，有的己经选择逃离。

据多家机构公布的数据显示，一线城市中，如北京、上海、深圳等地租金环比涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%，但现实中很多租赁房的上涨幅度达到了20%以上，而且还有继续上涨的趋势。对于刚参加工作的大学生来说，在一线城市的生活成本很高，房租占工资的比例达到大半，再加上交通成本、吃饭成本，业余生活基本都不敢有，还需要父母补贴一部分。对那些工作多年的“老员工”来说，工资的涨幅没有生活成本的涨幅高，导致他们对于一线城市已经没有多少留恋，已经在准备离开一线城市。

这说明租金快涨比房价快涨还要致命，己经影响到生活和工作秩序，影响到一线城市的形象和社会稳定。

“有恒产者有恒心”，中国自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人们买不起房子时的无奈之举，是收入不高、经济实力不强的表现。如果因为租金上涨过快，让大多数人从“买不起”转变成“租不起”，“住有所屋”的目标可能就很难实现了。

究竟是什么原因推动一线城市房价快速上涨？

二、租售比不合理和供求关系不平衡？

一些學者与专家习惯于用租售比去判别楼市状况，判别房价与租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房东有动力，市场有空间，听起来似乎有理论根据，也好像很合逻辑。持这种观点的人认为房租涨有理论根据，顺理成章。

所谓租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期，也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

学院派认定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

对此持不同意见的人认为，在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说，在房价高速增长的阶段，投资回报主要来源不是租金收入，而是房产的增值。所以投资回报的计算应是：（房产溢价+租金收入）——（投资额+银行利息），而不是简单地租金累加。

而认为房租上涨主要影响因素是供求关系的人，则认为租赁市场，需求很大，但租赁房源不足，供不应求，租金必涨。其实任何影响因素，都是通过供求关系来产生影响作用的。北京虽然土地稀缺，但相对而言，房源并不稀缺。据业内专家胡景辉透露北京市未售未租的闲置房至少有100万套。如果想办法让它们释放出来，北京市的租赁房源就不会再稀缺。

三、有形之手和无形之手各有贡献

其实，有形之手和无形之手对于推动一线城市房价上涨各有贡献，大势、模式、方式都在为之努力，比如以房为家文化、政策助势、纸币超发、资本发力、高档租赁房源拉高均价、买房受阻租房增多、市场不规范、中介哄抬房租等等因素叠加，在一个时间点爆发，房租必然暴涨。

按下葫芦浮起瓢，“房住不炒”等一系列调控政策不但打压了炒房客，也将一部分刚需阻挡在门外，可谓是能买的买不到，想买的买不起。房地产销售市场趋于稳定，但很快房租接棒，租金大涨，似乎比往年来得更加凶猛。可见，从前几年开始的鼓励住房租赁市场发展的舆论导向和激励政策出了偏差。

一些伪专家、伪学者们与既得利益者们假住房制度改革为名，在住房租售比上大做文章，把租赁市场的发展人为抬高到不应有的高度，而一些试点城市为完成任务，激励政策用过了头，把本应由市场主导的东西，变为政策推动的东西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在这种情况下，使得住房租赁市场涌现出一大批类如长租公寓之类的高端物业。而这些高投入的物业在保证回报率的动机之下，必然会抬高租金水平。蜂拥而起的所谓正规军专业化机构的榜样作用，带动了散租市场的房租整体上扬。

随着资本的进入，房价不见得下去多少，但房租却整体上扬，这种现象的出现，难免引发群众抱怨，它至少告诉我们，在经济活动中，要依循市场规律，要彻底改变行政干预占主导的格局，要在听市场的还是听市长的两者之间作出抉择。

四、政策建议

居大不易是古而有之的残酷现象，北京、上海、深圳房价高、租金贵是短期内改变不了的事实。但这并不能说明高房价、租金贵合理，政府在行动，舆情在声讨，市场也会作相应的变化。

发展住房租赁市场，离不开资本的支持。但资本都有利弊两方面，必须有遏制其弊端的手段，否则，必然会造成住房租赁市场的剧烈波动。

如何平抑租金价格？从产品结构上，要少搞产品高大尚，租金高出奇的长租公寓，多提供简约适用的廉价出租房源；在市场监管上要常抓不懈，要落实属地制度，层层把关，谁主管谁负责；对住房租赁经营机构审批要严把关，控数量，建标准，抓规范；引入智能化大数据管理，建立具有实效性的房源库，让品质可见，价格透明，服务跟上。

控房价，降租金，给人才以比较好的生活环境，起码保证人人有房住，是留住人才的必要条件。

朱晓红

每年的7、8月份，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，房租往往会上涨。但2018年中国一线城市上涨幅度超过了大多数租房者的承受能力，因此引发了强烈的社会关注。

一、房租快涨的表现

从大量的租客反映情况来看，在高企的房租下，他们已经难承租金之重，有的忍痛拿出近半工資续租，有的住进了更加狭小的空间，有的搬向远郊，有的己经选择逃离。

据多家机构公布的数据显示，一线城市中，如北京、上海、深圳等地租金环比涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%，但现实中很多租赁房的上涨幅度达到了20%以上，而且还有继续上涨的趋势。对于刚参加工作的大学生来说，在一线城市的生活成本很高，房租占工资的比例达到大半，再加上交通成本、吃饭成本，业余生活基本都不敢有，还需要父母补贴一部分。对那些工作多年的“老员工”来说，工资的涨幅没有生活成本的涨幅高，导致他们对于一线城市已经没有多少留恋，已经在准备离开一线城市。

这说明租金快涨比房价快涨还要致命，己经影响到生活和工作秩序，影响到一线城市的形象和社会稳定。

“有恒产者有恒心”，中国自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人们买不起房子时的无奈之举，是收入不高、经济实力不强的表现。如果因为租金上涨过快，让大多数人从“买不起”转变成“租不起”，“住有所屋”的目标可能就很难实现了。

究竟是什么原因推动一线城市房价快速上涨？

二、租售比不合理和供求关系不平衡？

一些学者与专家习惯于用租售比去判别楼市状况，判别房价与租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房东有动力，市场有空间，听起来似乎有理论根据，也好像很合逻辑。持这种观点的人认为房租涨有理论根据，顺理成章。

所谓租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期，也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

学院派认定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

对此持不同意见的人认为，在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说，在房价高速增长的阶段，投资回报主要来源不是租金收入，而是房产的增值。所以投资回报的计算应是：（房产溢价+租金收入）——（投资额+银行利息），而不是简单地租金累加。

而认为房租上涨主要影响因素是供求关系的人，则认为租赁市场，需求很大，但租赁房源不足，供不应求，租金必涨。其实任何影响因素，都是通过供求关系来产生影响作用的。北京虽然土地稀缺，但相对而言，房源并不稀缺。据业内专家胡景辉透露北京市未售未租的闲置房至少有100万套。如果想办法让它们释放出来，北京市的租赁房源就不会再稀缺。

三、有形之手和无形之手各有贡献

其实，有形之手和无形之手对于推动一线城市房价上涨各有贡献，大势、模式、方式都在为之努力，比如以房为家文化、政策助势、纸币超发、资本发力、高档租赁房源拉高均价、买房受阻租房增多、市场不规范、中介哄抬房租等等因素叠加，在一个时间点爆发，房租必然暴涨。

按下葫芦浮起瓢，“房住不炒”等一系列调控政策不但打压了炒房客，也将一部分刚需阻挡在门外，可谓是能买的买不到，想买的买不起。房地产销售市场趋于稳定，但很快房租接棒，租金大涨，似乎比往年来得更加凶猛。可见，从前几年开始的鼓励住房租赁市场发展的舆论导向和激励政策出了偏差。

一些伪专家、伪学者们与既得利益者们假住房制度改革为名，在住房租售比上大做文章，把租赁市场的发展人为抬高到不应有的高度，而一些试点城市为完成任务，激励政策用过了头，把本应由市场主导的东西，变为政策推动的东西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在这种情况下，使得住房租赁市场涌现出一大批类如长租公寓之类的高端物业。而这些高投入的物业在保证回报率的动机之下，必然会抬高租金水平。蜂拥而起的所谓正规军专业化机构的榜样作用，带动了散租市场的房租整体上扬。

随着资本的进入，房价不见得下去多少，但房租却整体上扬，这种现象的出现，难免引发群众抱怨，它至少告诉我们，在经济活动中，要依循市场规律，要彻底改变行政干预占主导的格局，要在听市场的还是听市长的两者之间作出抉择。

四、政策建议

居大不易是古而有之的残酷现象，北京、上海、深圳房价高、租金贵是短期内改变不了的事实。但这并不能说明高房价、租金贵合理，政府在行动，舆情在声讨，市场也会作相应的变化。

发展住房租赁市场，离不开资本的支持。但资本都有利弊两方面，必须有遏制其弊端的手段，否则，必然会造成住房租赁市场的剧烈波动。

如何平抑租金价格？从产品结构上，要少搞产品高大尚，租金高出奇的长租公寓，多提供简约适用的廉价出租房源；在市场监管上要常抓不懈，要落实属地制度，层层把关，谁主管谁负责；对住房租赁经营机构审批要严把关，控数量，建标准，抓规范；引入智能化大数据管理，建立具有实效性的房源库，让品质可见，价格透明，服务跟上。

控房价，降租金，给人才以比较好的生活环境，起码保证人人有房住，是留住人才的必要条件。