中国房地产市场七大问题及政策建议

李战军

近年来，中国高房价使居民的购房负担加重，对居民消费和实体经济产生了挤出效应，引起社会各界的广泛关注，中国政府对此高度重视。在2018年，中共中央政治局曾召开专题会议，提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

在此背景下，本文将讨论中国房地产市场存在的七大突出问题，并提出相应的政策建议。

一、 中国房地产市场存在的七大突出问题

1行政性干预日趋强化

现阶段政府“看得见的手” 正在更加深入和广泛地干预房地产市场，例如海南省不准房地产开发企业卖房给海南岛之外的人士，成都因为控制环境污染要求除地铁外的所有施工项目停工四个月，一批城市新建商品住房只有按同一地区二手房市场价格的七折、八折销售才能予以批准。

2、开发企业成本上升

一是人员工资不断提高；二是钢材、水泥、玻璃等建材价格持续上涨；三是现代化建造技术推广，如新建住宅采用装配式、精装修、绿色智能、适老设施等措施的比例逐渐提高，住宅品质在工艺、技术上有提升，但建造成本也有增加。

3、政府和机构提供租赁住房有待市场接受

目前租赁租房90%是由私人产权拥有人提供的，供应量非常充裕，租赁价格按照房价租金比也是低亷的，而且实现了面上全覆盖。扩大机构、企业对租赁住房的供应比重，不是一蹴而就的，短期内也难以形成满足中低收入群体住房需求的有效供给。市场的接受程度和企业的投资经营意愿正在受到检验，至少目前相关土地、信贷、税费、基础设施和公共资源配置等行业扶持政策并未实质性呈现。

4、房价上涨压力仍然强劲

商品房市场价格轮动趋势性地上升態势格局目前依然存在。目前价格松动或者下跌，都还是局部性的、阶段性的、行政效应性的，是多种调控手段综合实施的中短期结果。货币超发、土地稀缺、城市化进程、家庭人口趋少、土地转让利益机制、首套置业、改善性需求、财富效应和政策撬动等因素，共同形成体系性、机制性的价格上升动力，仍然主导市场。市场上存在着房价和地价倒挂，中心城区和郊区房价倒挂、装修房和毛坯房价格倒挂、一手房和二手房价格倒挂，价格体系已经扭曲。

5、土地购置面积和成交价格呈现剪刀差

地价推动房价的势头，源自于我们竞地价、限房价的思路和做法。不扩大土地供应，不控制地价上涨，不改变招拍挂方式，地价上涨过快的市场行情将继续延续。例如2018年1-5月，土地购置面积7742万平方米，增幅为2.1%；而土地成交价款3522亿元，增幅为16.0%。土地成交价款增幅是土地购置面积增幅的7.6倍，较2017年全年的3.1倍又有较大提高。

6、政府机关成为新房销售抢购主体

央视报道的西安南长安街壹号项目销售情况，在全国具有一定的普遍性：折扣价批准销售的新建住房，相当一部分被政府机关、水电煤通讯机构和事业单位的相关联人员买去，然后才是群众的摇号。新房折扣价和市场价的差异，已经成为特定群体的专项福利，买到就有几十万乃至几百万元的远期套现红利。

7、人才落户抵消房地产“不放松”政策

各地和住建部一方面都高声并N次重复调控“不放松”。但是另一场景是图发展、起好步、开好局、抢人才和给落地优惠，一浪高过一浪。所有政策的核心是学历落户和补贴租房购房，甚至租房也给户口。矛头效果就是冲向限购、限售和限贷去的，彼此心照不宣。

二、相应的政策建议

1.建议将控制地价作为控制房价的重要方向

中国房价上升的主要推动力是地价，地价上涨快，必然引导房价形成上涨走势。不但如此，土地拍卖中的保障房建设费用也形成地价的一部分，也是推动房价上涨的重要因素。因此，要控制房价必须着重于控制地价。

2.调整保障性住房和商品化住房的土地和房屋供应结构

现在大量土地做了保障性住房的供应，而商品房的土地供应越来越少，导致商品房的市场供求越来越紧张。这两年提倡供给侧改革，但是房地产调控里，我们发现调控全调的是需求侧，没有调整供给侧，没有建立以供给侧为主导的调控方向。

3.建议明确政府与企业合作开发的租赁住房用途

这类租赁住房应该一律用以满足中低收入群体的住房需求，因为用于合作开发租赁住房的宝贵土地是为了解决中低收入者的住房问题而专供的，不能让企业拿去以后却都是用于开发满足高收入群体住房需求的高价格租赁住房。

4.建议开展调查研究，正确认识市场现状

2017年北京2200万人，900万户，通过一手房和二手房来改善和解决居住问题，一共卖了17.7万套。即便如此也只解决了2%的人的住房问题的改善。上海是2500万人，1100万户，但是2017年上海市一手房+二手房卖了25万套，1100万户和25万套，比例可以看出来。所以，限购，限50%，限80%，限95%，这17万套、25万套都能在这两个城市轻而易举地消化掉。

还有很多人担忧房子多了怎么办。其实，北京、上海近年来每年拆除的违章建筑，以及因为修建桥梁、公园、道路、地铁等城市市政基础设施拆除的房子高达4000万—5000万平方米，一般都是5000万平方米，而这两个城市每年卖的新建商品房仅2000-3000万平方米。

而且，也有的人说我们的房子并不多，例如建设部原部长仇保兴认为中国房屋的平均寿命是40年，仅为中国人平均寿命的一半。

5、合理化房地产顶层设计

根据十九大和两会的精神，所有房地产的政策框架已经形成，既要很好地消化，也有很多问题有待于我们解决。

例如关于“房住不炒”方针，在人大和十九大会议上都得到了代表们的高度认同。但是各地却没有看到“房住不炒”实际落地的政策。

究竟什么叫“房住不炒”？是不是拥有多套住房要禁止？因为拥有多套住房，就可能会产生炒作的问题。再比方说是不是扩大租赁用房的比重，而减少自住产权住房的比重？等等。

这些问题都是我们当前需要解决、需要认识并加以合理化解决的房地产顶层设计问题。

只有这样，才能建立健全房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，让广大人民群众早日实现安居宜居。