房地产项目开发前期的成本控制问题研究

符耀丹

摘 要：房地产项目体现出资金量大，政策依赖性强，资金周转时间长的特点，与民生还紧密相关。房地产项目开发成本控制是保证房地产项目实现盈利的基础，特别是开发前期的成本控制更加重要。房地产开发项目的前期成本控制受多种因素的影响，针对这些因素需要采取相应的措施，以保证资金得以高效利用。

关键词：房地产;前期成本;成本控制

由于经济的高速增长，国内的房地产行业在快速发展，成为推动经济增长主要动力之一。房地产项目的前期成本控制是关键，是保证项目盈利水平的基础。特别是在当前市场经济条件下，房地产行业需要面对更加复杂的竞争环境，房地产项目为了保证盈利水平，要不断提高成本管理能力，项目开发前期的成本控制，是降低项目开发成本的关键，研究房地产项目前期的成本控制因此也是必要和重要的。

一、房地产项目开发前期成本控制存在的问题

（1）决策阶段存在的问题

在房地产开发项目的决策阶段，虽然发生的直接费用较少，但是控制项目的全部成本起着决定的作用，会影响到项目的盈利水平。项目决策阶段存在的典型问题包括：对项目于的成本缺少关注。开发商在介入实际的项目时，没有意识到决策阶段成本控制的重要性，项目论证层次低，没有基于宏观角度分析，导致资金利用率低;对项目的可行性缺少深度的分析。可行性研究是实现投资控制的基础。部分房地产开发企业缺少全面、细致、详实地可行性研究，市场调查不深入，没有全面分析市场需求，设计方案对于缺少科学依据;对于项目缺少准确的市场定位。房地产开发项目需要有前期的策划。房地产项目的策划缺少整体观，片面注重营销策划，对于前期定位策划缺少关注，策划方案形式化;项目成本估算难以保证精确。成本估算是开发项目实现成本控制的依据，具有动态、连续的特点，成本估算是形成目标成本的前提。项目成本估算如果精确度难以保证，会难以建立有效的成本控制体系。

（2）设计阶段存在的问题

部分房地产开发商只重视施工中的成本管理，对于设计阶段的成本缺少有效的措施。而设计阶段对于投资规模、工期、质量以及运营成本等都会产生直接的影响，设计阶段的成本控制要全面、系统、综合地分析，以保证资金与物资的利用效果，保证成本控制融合于项目管理中。设计阶段存在的问题有：设计单位在设计时没有全面考虑成本控制。一些设计单位的项目设计仅是保证使用功能，没有结合项目的成本控制精心设计;而部分房地产开发商是依据设计好的图纸结合定额标准编制预算，没有针对项目的设计内容结合成本控制对设计方案加以优化;另外一些开发商忽视了设计方案的经济性。针对项目设计阶段的成本控制缺少相应的管理制度，与项目设计单位不注重协调机制，设计人员缺少成本意识权，成本控制缺少积极性。另一些开发企业不合理地压低设计费，导致设计水平不高，影响到成本控制;设计人员的素质也会影响到成本控制。设计人员不仅要掌握设计方法，还要了解概预算知识，设计时要全面分析造价，部分设计人员只是为了保证安全系数，不考虑造价，不仅增加成本，还导致资源的浪费。

（3）招投标阶段存在的问题

工程实现招投标是建筑管理体制的进步，创建公平有序的竞争环境，控制工程成本。但是当前招投标存在多方面的问题：由于行政干预、地方保护主义的作用，招投标中行政部门会为了照顾“关系户”会进行干预。外来施工企业会受到本地的排斥，催生了不公平现象;明标暗定也是当前建筑领域职务经济犯罪和腐败的主要形式。“标底”是保证招标公平的核心，是确定能否 中标的关键，因此需要保证标底的保密。部分项目的发包存在利益倾向，违规操作，标底泄露现象难以避免;评标缺乏合理的标准。招投标的公平体现在评 标定标，所以需要有科学、合理的评标体系。而当前招投标体系还需要完善，评标方法的科学性难以保证，部分房地产项目仅采用低价中标的方式，确保评标的科学性。评标不能实现定性与定量的结合。另外，当前的招投标市场不规范。部分没有资质或管理水平低下的企业为了中标，采用不当手段，采用围标陪标串标、挂靠资质骗标、层层分包或倒卖项目等，招投标难以起到控制成本的作用。

二、房地产开发前期成本控制的具体措施

（1）投资决策阶段的成本控制

决策阶段对于成本控制体现出事前控制的特点，决策阶段对于项目造价的影响最为直接，所以在决策阶段要对项目投资成本加以分析预测，要有成本控制措施，明确目标。投资决策阶段的投资估算会对决策阶段成本控制产生直接影响。一是要强化土地成本的控制。经过多年的发展，当前的国内房地产项目的拿地成本比例已上世纪中后期的20 %左右增加50 %左右。开发企业虽然不能改变土地政策，但是要控制土地价值，保证合理。二是要控制前期费用。包括通路、通水、通电以及场地平整的费用支出及公共设备的配套费用。三是要注重开发项目的可行性研究。研究要结合市场 、技术、营销，从多方面加以分析预测 ，对项目综合评价，从而分析是否可行、经济收益是否可以保证。

（2）设计阶段的成本控制

项目投资控制的重点与难点在设计阶段 。针对项目设计，要结合规划设计降低成本。设计要结合项目区域的特点，综合分析降低成本的可能性。设计方案要充分利用现有的自然地形、地貌，尽可以保证土石方平衡，可以结合地形地貌完成景观设计。比如采用依山势的方式设计半坡建筑，依水构建泊岸建筑。设计要利用好地形加以规划布置，不能全部进行整平，可以采用依山依势的设计方式，避开不利条件的影响。对于水电负荷要进行精确计算，水电走向要保证合理。设计要认真复核负荷，供水供电方案要全面考虑，与管理部门沟通协商，在满足保证使用基础上尽量节约投资。设计单位不仅要保证设计效果，还要保证设计方案的实用性、保证经济性。

此外，针对设计招标，建议采用限额设计，这是实现设计阶段成本得以控制的有效措施。借助设计招标，可以综合考虑择优选择项目的设计方案。设计中要将限额融合于设计的全过程。投资决策初期要针对投资估算明确限额目标。在实现初步设计后利用概算确定项目的最高限额。这样可以保证施工图设计中重点控制成本，保证资金的利用效果，以保证投资效益。出图前还要加强审核，将设计后的变更要尽量控制在施工之前。从设计阶段的成本支出来看，设计方案如果存在缺陷在此阶段改正，所花费的成本是最小的，效果也是最好。在出图前对于图纸的审核要有相关的程序，以保证设计质最，消除设计不足对成本的影响。

（3）招投标阶段的控制

房地产项目在当前市场条件下，引入招投标制度有利于降低工程成本，针对招投标的成本控制可以采取以下措施：招标文件要有专家审核制度，对于项目资格进行预审后，招标文件要在报送备案前，由专家对招标文件的内容加以审核，保证招标文件中评标办法的科学合理。还要防止投标方的串标。投标单位私下串标会对项目的成本控制產生负面影响。此外，不能片面采用低价中标。低于成本的中标会对工程质量造成影响。项目的综合评标法要慎重采用无标底评标。

（4）强化成本控制的团队建设

房地产项目的涉及的面很广，接触的人也杂 。在项目的前期阶段 ，要与政府的国土、建设规划相关部门保持联系，要参与建设用土的拍卖，要与征地群众交涉拆迁、青苗补偿等实际问题，要与供水、供电、供暖、煤气等部门进行联系，还要与设计部门审核协商施工图等，与城建、消防 、人防 、抗震等部门联系报批手续，这些环节处理不好，成本会受到影响，因此要强化团队建设。团队成员要保证分工协作 ，各尽其职。项目管理人员与技术部门人员要相互配合，从项目源头就要注重控制成本。

三、结束语

由于国家对房地产行业宏观调控政策的实施，房地产项目的成本控制更加迫切。从房地产项目不同阶段的成本构成比例可看出，项目开发前期的成本对于总造价的影响最大。因此有必要分析房地产项目前期成本控制的制约因素，采取有效措施，保证前期成本控制的效果。

参考文献

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