新形势下房地产企业融资现状及风险管理策略探析

李佳琦

摘 要：在政策收紧和去杠杆的背景下，我国房地产行业自2016年底整体进入到全面收紧的阶段，企业融资环境不断变化，防范房地产企业融资风险也成为当下房地产企业关注的焦点。本文总结了目前房地产行业的发展形势和特点，并对房地产企业融资现状和六类主要融资方式进行了分析。现阶段房地产行业整体景气度下行，行业分化加剧，融资环境全面收缩，企业资金链条紧张，债务兑付压力显现。基于此，本文建议房地产企业关注融资风险，建立风险预警机制，确保理性融资，提升流动性管理能力，并根据政策变化及时调整融资活动。

关键词：房地产企业;融资现状;风险管理

一、当前房地产行业发展形势及特點

在现代经济社会中，房地产行业在国民经济中的地位和作用十分突出，房地产业的发展与整个经济发展息息相关。近年来，伴随着房地产市场投机盛行，房价上涨迅速，中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用调控手段，抑制资产泡沫的同时也使得房地产企业融资环境趋紧，行业发展受到限制。

（1）       房地产调控政策力度不减

本轮房地产调控自2016年9月开启，中央及地方各项政策密集出台，“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，限制力度空前。2019年4月，中央政治局会议进一步强调“坚持结构性去杠杆”，“稳健的货币政策要松紧适度”，并对房地产市场做出部署，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。可以看出，防止房地产市场泡沫风险仍然被摆在重要位置。

（2）       房地产行业整体景气度下行

1.销售增速显露疲态

根据wind数据显示，2018年商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.4%，增速较2017年回落6.3个百分点;商品房销售金额15.00万亿元，同比增长12.2%，增速较2017年回落1.5个百分点。从地区结构来看，2018年全国一、二线城市销售面积主要呈负增长;三、四线城市的棚改货币化政策以及相对宽松的调控政策，支撑了全年房地产销售面积正增长。但随着棚改货币化逐步完成计划量，以及房价上涨对购买需求的抑制，三、四线城市未来销售增长乏力。

2.房地产竣工意愿下降

2017年11月，全国房地产竣工面积同比增速出现近年来首次负增长，并开始持续下滑。2018年下半年，月同比增速基本维持在-10.0%。但另一方面，房地产新开工面积趋势相反，不仅持续维持正增长，且增速持续上行。房地产企业竣工意愿持续下降，企业有意通过放缓施工和竣工的速度来应对市场环境不利的局面。

3.房地产投资增速下行

2018年房地产销售增速下滑，但房地产投资增速仍保持较高的水平。但剔除土地购置费后，房地产投资增速从2016年4月即开始回落，在2017年下半年开始持续下行，于2018年3月出现负增长，并一直持续至今。

（3）       行业集中度继续提升

2019中国房地产开发企业500强测评结果显示，以销售金额计算的2018年10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.0%、36.1%、52.0%、63.5%，除十强份额比2017年降低0.01个百分点，其他数据分别较上年增长3.9、6.7、8.3个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。从公司角度看，大房企的品牌、资金、产品优势，在融资、拿地、销售等方面优势明显。由此可见，我国房地产市场集中度处于继续提升的态势。

二、房地产企业融资现状与主要融资方式

（1）       整体融资现状

1.融资全面收缩，融资成本上行明显

近年来，随着房市政策收紧，房地产企业融资也收缩明显。2016年10月起，沪深交易所、发改委、银监会等监管机构先后出台房地产融资政策措施，募集资金用途受到严格限制。房地产企业融资在2016年3季度后难度加大、成本逐渐上升。房地产信用类债券发行利率自2016年底一路上扬，2018年4季度，房地产企业AA、AA+和AAA评级发行利率平均为6.7%、6.2%和5.1%，较2017年1季度分别约上浮130BP、90BP和30BP。

2.进入偿债高峰，资金链条紧张

2015-2016年房地产企业信用债券市场环境宽松，企业迅速调整融资结构，债券发行规模较大，债券期限多集中在3年至5年期。因此，从2017年底，房地产企业债券回售和到期压力开始逐年增大。2018年回售及到期总量为4，056.60亿元，未来5年还将快速递增。但在信用收紧和房地产调控的大背景下，房地产企业债券整体融资规模依旧较低，企业面临越来越大的偿债风险和资金链压力。

3.兑付危机逐步显现

2018年以来，5家房地产企业合计16只债券发生债券违约，违约数量仅次于违约企业最多的综合业。违约房企一般资产规模较小，多为混业经营结构，且以民企居多。今年以来，棚改货币化力度减弱，地产销售增速疲软，融资成本分化加剧，再融资难度加大，房地产行业信用状况将继续恶化，部分房企可能面临较大兑付压力。

（2）       主要融资方式

1.银行贷款

房地产企业的银行信贷融资包括开发贷、经营性物业贷和并购贷三种。其中，银行开发贷款是房企的主要融资渠道之一，成本较低，但贷款用途受限，只能用于项目建设，严禁直接用于购买土地。目前，主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件 的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品。2018年，房地产企业开发投资资金来源中，银行贷款为1.90万亿元，同比减少7.3%。

2.债券融资

房地产企业债券融资包括境内融资和境外融资。境内主要通过在银行间市场、交易所市场和发改委市场发行信用债券融资，融资品种丰富。2015-2016年，国内信用债券市场发展迅速，融资成本低，大大提高了房地产企业融资效率。2016年底以来，受各市场房地产企业分类融资监管政策影响，房企信用债融资规模大幅下降。2018年，房地产企业境内债券市场融资5521亿元，同比增长86.1%，但相比2016年融资规模仍缩减超3000亿元。境外则以香港离岸市场债券为主，包括点心债和美元债。2016年下半年开始，房企境内融资难度加大，境外发债开始升温，但融资成本逐渐上升。2018年房企海外发债规模796.57亿元，同比增长89.9%，其中近60%债券发行利率超过7.0%，最高发行利率达15.0%。

3.资产证券化

目前，市场上已经出现了涵盖房地产产业链多个环节的资产证券化产品，如：供应链保理ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS、房地产信托投资基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。相较传统信用类债券融资，资产证券化产品的设计可以增强房地产企业各经营环节资产的流动性，且资金用途更加灵活，因此近两年得以蓬勃发展。2018年房地产企业资产支持证券发行规模为1，068.07亿元，较2017年同比增长72.0%。

4.权益融资

房地产企业权益融资主要包括IPO、增发和配股等。但受房地产调控影响，2016年4季度以来，房地产企业股权融资渠道也全面收紧。2018年，房地产企业股权融资总额266.61亿元，较2017年同比减少4.6%，其中首发仅3.22亿元，增发高达263.38亿元。

5.私募房地产股权基金

目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主，GP负责基金所有资产的管理和运作，优点是募集资金投向较为宽松。但自2018年2月，受《私募投资基金备案须知》的影响，底层资产涉及“借贷性质的资产或其收（受）益权”的均不予备案，地产私募机构业务开展阻力增大。

6.非标融资

房地产企业非标融资是指企业通过信托贷款、委托贷款等非标准化债权资产方式获得的融资，是房地产企业尤其是中小型房企有力的资金补足方式。但房地产非标融资成本普遍较高，平均超过8%。同时，自2018年开始，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域，部分信托机构的房地产非标业务已暂停。

三、房地产企业融资风险的管理建议

（1）       开展系统、持续的企业风险分析，建立风险预警机制

建立健全企业风险预警机制对房地产企业至关重要。房地产企业风险管理涵盖经营风险和财务风险两大方面。企业应结合经济周期、行业政策、管理战略、业务结构、项目及土地储备的区域分布、企业自身资质及可取得的外部支持等多方面评估经营风险;围绕存货变现能力，从企业的盈利能力、运营能力、资本结构以及偿债能力等方面预判财务风险。同时，风险预警机制应系统、持续，并动态制定应对主要风险的内控措施。

（2）       制定融资规划，确保理性融资

随着市场融资渠道的不断扩展、融资方式的不断增多，企业采用多种方式和产品来获得融资已极为普遍，但也可能造成企业的过度融资风险。制定融资规划，确保企业理性融资是防范房地产企业融资风险的重要环节。首先，应结合企业内外部环境判断，根据投资需要、项目回款周期等合理确定融资规模;其次，根据企业发展阶段，经营需要等综合比较各融资渠道，选择适合企业的融资方式，拓展多元化融资渠道;最后，考量企业融资成本，即掌握企业总债务情况、现金流对债务或利息的覆盖情况等。另外，企业应结合风险分析，提前制定科学的经营决策和相适应的融资决策，并建立动态调整机制。

（3）       提升企业流动性管理能力

房地产行业是典型的资金密集型行业，对流动性极度敏感。因此，行业弱周期背景下，企业的流动性管理能力显得更为关键。企业管理层应结合行业趋势判断和自身经营情况，确定适应企业现阶段发展的经营和财务审慎程度。一方面，密切关注企业资产负债表的稳健程度，加强偿债能力分析;另一方面，提高企业的存货变现能力和现金流把控能力，及时调整公司业态、项目布局、产品类型以及土地储备等。另外，还应加强房地产开发企业的成本控制等内部控制活动，在项目建设及运营的全周期中积极做好风险防控，明确资金管理制度，减少成本资源的浪费等。

（4）       根据政策及时调整融资活动

房地产行业在经济、财政收入、居民资产配置方面占有重要地位，是国家重点调控行业。因此，企业根据房地產政策及时调整融资活动也是防范融资风险的重要举措。企业应及时关注房地产行业相关的融资、土地、货币、财税、户籍和土地等政策变化，提高预判能力，及时调整融资规划，适应经营和投资决策。因融资监管政策变化导致单一融资渠道受阻时，及时寻找突破口，或选择合适的替代渠道，关注融资成本变化等。同时，循序渐进发展国家政策鼓励业务，拓展行业细分市场。

四、结语

总体来看，我国房地产企业政策敏感度高，企业分化程度较高，且民营企业占比高，以上“三高”的特征决定了行业的高风险属性。本轮调控背景下，房地产行业经营和融资环境不断收缩，进一步加剧了行业的融资风险。房地产企业应高度重视企业融资风险防范、关注政策变化、系统制定融资规划，在开拓市场与保持流动性之间保持平衡，建立系统、全面的风险管理机制，综合各方力量，积极防范和化解融资风险，促进企业乃至房地产行业平稳健康发展。

注释：

房地产开发贷款需符合“四三二”条件，“四”代表的是房地产公司4证齐全，“三”是指房地产公司在项目中至少要有30%的自有资金，“二”是指融资方至少有二级或以上的资质。

参考文献

[1]佟训舟，丛琳.房地产行业新融资方式产生的相关风险问题研究[J].吉林金融研究，2019（1）：25-28

[2]张小凤.浅析房地产企业融资风险及其防范策略[J].纳税，2019（5）：200-201

[2]薛强.浅析房地产企业筹资风险及控制措施[J].经济研究导刊，2014（7）：146-147