小型房地产公司资金管理方式浅析

吴娟

摘 要：资金犹如企业的血液，是企业生存和发展的重要基础。作为资金密集形的房地产企业，资金链是否稳定决定了企业的生产和发展。相较于一些大型房地产企业，小型房地产企业开发规模较小、自有资金较少、融资渠道狭窄，尤其是现阶段在国家对房产地金融严控的局面下，更加迫切需要企业进一步加强资金管理。本文就某小型房地产企业的资金管理展开研究，以供业内同行参考借鉴。

关键词：小型房企;资金管理;资金预算

房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理，市场上因利润低而破产的房地产企业很少，而因资金管理出现问题，导致资金链断裂而倒闭的公司比比皆是，所以房地产企业的资金管理是其财务管理的重中之重。

一、房地产企业资金管理特点

（1）资金周转时间较长，风险较高

房地产开发经营因投入、产出周期较长，资金管理的链条相应也较长，且风险较高，易受国家政策或社会经济的影响。一旦国家调控政策和市场需求发生变动，与预期不符，就有可能造成企业资金周转困难，无法偿还到期债务或者影响后续开发的资金链，甚至导致企业破产。

（2）负债率和融资成本高

房地产行业属资金密集型行业，项目所需投资较大，很少有企业完全依靠自有资金完成项目开发，而且，政府对房地产企业IPO和股权再融资的限制性较高，绝大多数房地产企业都是通过银行借款进行融资，负债率通常超过70%。中小房企银行贷款难度较大，资金成本更高，为15%～20%。

（3）资金流转具有阶段性特点

房地产企业资金一般来源于三个方面，即自有资金、借入资金和销售回款。在企业取得“四证”之前，因支付土地出让金及相关税费等前期费用需要股东投入大量自有资金;在取得“四证”且项目投入达到总投资30%后，企业可申请银行贷款用于支付工程费用，负债率逐步提高;项目达到预售条件开始预售后，随着销售资金的逐步回笼，回款可用于支付工程费用、还本付息等，高负债率也会逐步下降;项目实现盈余后，资金可用于投资新的项目，开启资金的另一次循环。

由于房地产行业具有高风险、高负债率、高融资成本的特性，因此，房地产企业必须加强资金的全过程管理，从项目定位、开发直至清盘注销，所有工作都必须紧紧围绕资金管理来开展，方能达到有效配置资源、提高资金使用效率、防范财务风险的目的。

二、某小型房地产企业资金管理案例分析

（1）企业基本情况

××小型房地产公司，成立于2016年10月，位于国内某一线城市，性质为国有企业，开发项目为公寓、商场和写字楼。截止2018年年末，已取得“四证”，土地为上级拨付。项目从2017年8月开始建设，预计2018年11月取得预售证。

（2）企业的资金管理措施

1.精准定位开发项目。由于××公司项目土地性质为商业用地，位于国内一线城市，毗邻港澳，商业氛围浓厚，旅游业发展势头良好，公司认为开发公寓和写字楼大有可为，但如何在众中商业地产中脱颖而出，公司进行了深入研究。由于项目所在城市正大力推进国际航运中心建设，而××公司的母公司为所在区域的港口龙头企业，与国内外的大、中型航运企業均有业务合作，故公司决定开发项目的客户定位于港航及物流辅助企业。该项目一经确定，立即被市政府列为重点建设项目，得到了政府的大力支持。在策划阶段就有不少金融机构表达了希望参与合作的意愿，大大减少了公司作为小型房企的融资难度，而且项目地下停车库建设获得了国家开发银行停车场建设基金的支持，资金利率较低，为公司节约了利息支出。另外，从融资角度考虑，公寓、写字楼为可持续产生现金流的物业，属于国家支持的不动产资产证券化融资之列，如项目后期融资困难，公司可以选择资产证券化。

2.项目开发以资金管理为中心，以资金预算为重要管理手段，各部门密切配合开展生产经营工作。资金管理以财务部门为牵头部门，与其他部门从项目预测、策划开始直至目前的营销阶段，始终保持密切沟通协调，紧密围绕资金预算的编制、执行、分析及调整来开展各项工作。在可研阶段，公司编制的项目资金预算主要用于预测投资收益，比较粗放，项目启动后，公司又根据开发过程中的阶段性特点，不断完善资金预算。在开发前期，公司编制了项目整体资金计划，反映项目开发期间的资金短缺或盈余情况，重点在于落实好资金来源，掌控好融资规模。在项目建设和营销阶段，公司按月编制资金滚动计划，使资金支付与融资流入、还本付息和销售回款精准匹配，以确保开发进度的正常进行，并防范财务风险。日常工作中，财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还设置了预算审核环节，重点审核支付款项是否符合预算。如符合，及时安排支付，不符合的款项，包括无预算的款项以及实际支付金额大于预算的款项，财务部先与经办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，应作为预算为支出，要求经办部门履行特殊的审批程序。另外，由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还易受国家宏观调控、市场变化等许多因素影响，因此，在预算执行过程中，公司建立了预算调整制度，以提高预算执行的有效性。

3.加强成本控制和绩效考核。当前的房地产行业，产品质量已不再是竞争的主要因素，而能够对变化的市场迅速做出反应，在尽量短的时间内生产出适销对路的产品并控制成本已越来越成为房地产商竞争的主要因素之一。为了确保开发进度与预期一致，公司确定了开发过程中的各个重要时间节点，并对责任部门下达了考核任务，在保证安全、质量的情况下，加快进度。从目前情况看，项目开发进度与预计时间基本一致，公司如期在2018年11月份取得预售证并对外发售。

由于地价较高，公司必须控制除地价以外的成本，方能达到预期的投资收益，因此，各部门围绕预算目标开展成本控制工作。采购部加强供应商管理，本着“公平竞争”的原则，对10万元以上的采购项目采取招标或比价方式选择供应商，通过此种方式，公司仅建安成本就比预期节约2669万元。财务部则要求各部门精确预计用款时间和金额，并据此提取贷款，以控制融资规模;在营销阶段，则与营销部门密切配合，协助管理应收账款。风控部门则做好设计变更的审核工作，尤其是对金额超过预算10%且金额超过50万元的变更加强审核，有效控制工程费用。

4.精心维护各方关系，推进项目开发进度。首先，与政府部门加强沟通，了解项目所在区域的建设规划和政策优惠，并与政府的招商引资紧密结合，成功吸引了大批优质的港航企业购买项目产品。其次，大力争取股东的支持，如在融资方面，充分利用母公司资信，由母公司对外发行停车场建设债券，再由母公司以统借统还方式提供给公司开展停车场建设，为公司节约了部分利息支出;在销售方面，营销人员通过母公司的客户群选择潜在客户，并与其密切联系，促进楼盘销售。另外，与供应商建立以合作与信任为基础的关系，在树立企业良好信用的同时，充分利用商业信用，提高公司的融资能力。最后，重视按揭银行的选择，并与其保持密切沟通，使购房者的个人按揭款争取早日放款，同时也尽可能为客户拿到最优利率，此举不仅提高了公司的融资能力，还促进了销售工作的开展。

三、加强房地产企业资金管理建议

（1）精准定位开发项目

重视项目定位，充分发挥自己的专业特色和专业能力有利于在竞争中获得优势。在房地产市场中，企业应专注于自己所擅长的领域，利用自身优势给自己准确定位，不仅有利于提高资金的周转速度，还可以增加企业的经济效益。

（2）建立完善的资金管理体系

房地产企业的资金管理是一个综合、系统的工程，需举全公司之力做好相应的管理工作。由于房地产开发具有经营风险高和财务风险高的特性，项目定位、开发进度、市场营销及清盘注销等方方面面都会给企业的资金管理带来重大影响，所以，房地产企业的资金管理工作必须与生产经营紧密结合，方能使企业及时发现风险所在，及时采取措施降低風险，加快开发进度，控制成本，从而使企业顺利实现投资收益目标。

（3）以资金预算为管理手段，贯穿于项目开发全过程

房地产企业应围绕资金预算开展各项生产经营工作，针对项目开发经营的不同阶段，编制、完善资金预算，通过分析资金预算的执行情况来发现问题、解决问题，以控制财务风险，降低成本，提高资金使用效率。

（4）重视合作伙伴的参与

房地产项目开发是一个系统工程，开发过程中会涉及到股东、供应商、客户及政府主管部门等众多外部单位。无论哪一方面，企业都必须维护好相应关系，因其关系到企业的成本控制、进度开发、市场营销等各个方面，从而最终影响到企业的资金链。

四、结论

房地产企业发展的基础是资金的融通，其资金管理是一个综合、系统的工程，公司需建立良好的资金管理体系，合理优化资金结构，确保生产经营各环节畅通无阻，创造最大的投资效益。

参考文献

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