中西部四座国家中心城市房地产市场比较

◎董军 李欣 胡旭鹏 王茹 张晓玲 赵明正

原建设部于2005年编制《全国城镇体系规划》时，首次提出建设国家中心城市这一概念，此举调整了我国传统的直辖市、省会城市、地级市、县级市的城镇体系格局，肯定了国家中心城市在空间、人口、资源和政策上的优势，及其具备的区域引领、辐射和集散功能。2007年，由原建设部上报国务院的《全国城镇体系规划（2006-2020年）》中指出：国家中心城市是全国城镇体系的核心城市。在2010年2月至2018年2月的八年时间里，国务院先后印发批复了《全国主体功能区规划》《长江中游城市群发展规划》《成渝城市群发展规划》《中原城市群发展规划》和《关中平原城市群发展规划》等，正式确定北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州和西安入选国家中心城市。

四座国家中心城市的共性与特性

参照区域发展和城市规模，本文挑选成都、武汉、郑州和西安四座城市进行比较分析，其获批国家中心城市的时间分别是：2016年4月、2016年10月、2017年1月和2018年2月。

1.共性分析

国家中心城市在政治、经济和文化诸方面位于我国城镇体系中最高层级，具备综合服务、产业集群、物流枢纽、开放高地和人文凝聚等功能，旨在促进区域经济社会的发展，缩小地区间发展差距。成都、武汉、郑州与西安均是省会城市和国家历史文化名城，是区域经济发展核心城市，常住人口接近或已超千万；从地域上来讲，四市都是中西部内陆地区的中心城市，武汉和郑州辐射中部地区，成都和西安辐射西部地区。

2.特征分析

成都、武汉、郑州与西安不同的地理位置，决定了其核心带动力的主要方向。武汉辐射带动中部和长江中游地区，是全国重要的工业和科教基地；郑州承载着东、中、西部地区的交通总枢纽的作用，是南北货物集散中心；成都地处西南内陆腹地，居承东启西南重要战略地位，是国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心；西安立足古丝绸之路起点，具有西北区位交通连接东西、经济发展承东启西北、文化交流东西互鉴的独特优势，是国家重要的科研、教育和工业基地。

综合发展比较

1.经济发展综合实力比较

国家中心城市在区域经济中的辐射力、影响力如何？作为省会城市，西安、成都、武汉和郑州2017年的地区生产总值（见表1）在所在省份占比分别是34%、38%、37%和20%，成都、武汉和西安的地区生产总值占比均超过所在省份的1/3，郑州地区生产总值在全省占比为1/5。成都和武汉的地区生产总值均突破万亿元大关，西安仅为成都的53.8%，人均地区生产总值也是末位。可以看出，西安在陕西全省的头雁地位毫无疑问，但西安的地区生产总值距离万亿元大关仍有差距，与成都、武汉和郑州比较，八个方面九个指标与排位第一的城市差距大，占比在46.7%-79.4%之间。其中，西安地区生产总值和人均地区生产总值、地方公共财政预算收入、第三产业增加值和固定资产投资总额五项指标均垫底；进出口贸易总额、社会消费品零售总额、实际利用外商直接投资和发明专利授权量四项指标排位倒数第二。总体来看，西安经济综合实力较弱，地方政府可支配财力有限，硬件基础、招商引资和技术转化能力较弱，与其他国家中心城市存在明显差距。

表1 2017年四市综合经济发展指标对比

2.城市功能与民生状况比较

成都、武汉、郑州与西安的城镇化率都在70%以上，均高出全国平均水平。在城市环境、配套建设与居民生活各方面，西安与成都、武汉和郑州的差异明显。

地区生活的便利程度、舒适度和生活质量是城市外向吸引力的直接体现。西安与成都、武汉和郑州比较，在基础教育资源、医疗服务和客运交通上排位第一，但是物流交通、空气环境方面排位倒数第二，居民收入垫底，差距可见一斑（见表2）。可以看出，西安城市配套设施较全面，在居民最关注的教育、医疗和交通三大生活服务方面品质较好，但是居民收入过低、雾霾等空气污染问题严重，物流交通有大幅提升空间、城市环境亟待改善，居民收入有待提高。

表2 2017年四市环境、配套建设对比

房地产市场比较

国家中心城市的大规模建设需要房地产行业的支撑，百姓生活的改善更需要房地产行业的除旧破新。分析四市的房地产市场现状和未来发展空间，可以看出各有优劣。

1.土地供应比较

从地域看，四市均地处平原腹地，周边青山绿水环抱，成都和西安的占地面积均在1万平方千米以上，郑州总面积最小为7446平方千米。在新一轮城镇化发展中，四市土地供应基本充足，但地价成本差异大。

（1）土地供应充足，西安供应看涨。2017年，西安、成都、武汉和郑州的住宅土地供应量分别是893万平方米、1430万平方米、1127万平方米和611万平方米。西安作为目前最后一个获批国家中心城市的城市，土地供应量虽然上涨略晚，但从2017年起持续走高，2017年住宅类土地供应量同比增加100万平方米，同比涨幅为12.6%。

（2）西安土地实际成交面积居中位，成本最低。2017年，西安、成都、武汉和郑州的土地成交面积分别是1207万平方米、790万平方米、1047万平方米和1647万平方米，郑州土地成交面积遥遥领先，成都土地成交创十年新低。从土地出让金看，2017年，西安的土地出让金为349亿元，成都、武汉和郑州的土地出让金均突破千亿元，分别是1097亿元、1504亿元和1151亿元。西安拿地成本仅为成都的1/5。

2.房地产投资比较

在国家中心城市规划的引领下，四市新一轮的城镇化改造建设如火如荼，房地产市场在其中举足轻重。从房地产开发投资、新建商品住宅的竣工面积、销售面积、环比、同比指数和均价几方面看，西安的房地产开发投资总额较低，随着开发深入，后市仍有投资空间。新建商品住宅的供应充足且稳定，房价处于上升空间，上涨滞后，说明在供应充足的市场环境中，市场潜在购买力仍有待开发。

（1）西安房地产开发投资仍需挖掘潜力。2017年，西安、成都、武汉和郑州的房地产开发分别完成投资2333亿元、2488亿元、2686亿元和3359亿元，占固定资产投资额的比重分别是31.3%、26.5%、34.1%和44.4%，西安房地产开发总额排位居尾，比重列中位。

（2）西安新建商品住宅竣工面积与销售面积差值最小。2017年，四市的新建商品住宅市场销售较好，销售面积均在2000万平方米左右。四市中，成都新建商品住宅的竣工面积和销售面积均为最高，西安与之分别相差573万平方米和825万平方米。与此同时，西安新建商品住宅的竣工面积与销售面积差值最小。这说明，西安房地产开发节奏加快，住宅供应较稳定，但同时销售市场后劲不足，后市销售还需要深入开发市场，调动潜在购买力（见表3）。

表3 2017年四市新建商品住宅竣工面积和销售面积对比（单位：万平方米）

（3）房价指数逆位攀升。西安与成都、武汉和郑州三城相比，后三者房价总体趋势为2016年大涨，2017年下行，而西安两年来一直呈稳步上涨态势。

一是西安环比指数平和上升。2016年，全国房地产市场去库存效果显著，到处“涨”声一片。2016年10月，西安新建商品住宅价格环比温和上涨1.8%，为全年涨幅最高，与成都、武汉和郑州9月的“疯涨”情况相比，进入上涨通道的时间大体一致，但全年未出现2个百分点以上的大幅上涨局面，最高涨幅相比郑州少5.8个百分点。自2016年10月起，全国部分热点城市进入房价严控期，成都、武汉和郑州房价环比指数高涨急跌（见图1），2017年全年迅速收缩，保持在持平范围内小幅波动，而西安的房价指数波动不同于这三城，全年继续小幅上涨。

图1 2016-2017年四市新建商品住宅价格环比指数

二是西安同比指数刚性上涨。从同比看，西安房价走势异于成都、武汉和郑州，虽有限购令制约，但刚需购买力逐步释放。2017年累计同比指数逐月扩大，从1月的8.3%扩大到12月的12.5%，涨幅差4.2个百分点。成都、武汉和郑州于2016年10月被国家纳入第一批房价热点城市监控范围，地方限购令多次加码，成都累计同比涨幅自2017年初逐月收窄，全年累计同比涨幅仅为1.5%；武汉和郑州的同比涨幅全年下跌较快，高低涨幅差最高值分别为11.9个和13.1个百分点。2017年1-12月，西安、成都、武汉和郑州新建商品住宅同比累计分别上涨12.5%、1.5%、12.3%和14.6%，西安的涨幅基本追平武汉和郑州（见图2）。

图2 2017年四市新建商品住宅价格累计同比指数

三是西安房地产价格水平偏低。西安与成都、武汉和郑州相比，房价水平偏低，市场均价仍在“洼地”。自2016年以来，西安房地产市场从回暖到“开盘即售罄”的火爆场面后，房价扶摇直上，缩小了与周边城市的差距，但仍存在“洼地”现象。据网签数据显示，截至2018年9月，西安、成都、武汉和郑州新建商品住宅均价分别是10418元/平方米、12500元/平方米、9545元/平方米和15443元/平方米。从市场反应看，由于大品牌房企进驻较晚，西安房地产市场楼盘品质、整体规划和营销宣传略显滞后，预计后期西安房价仍有一定上涨空间。

对比来看，西安房地产市场土地供给成本较低，供给量能够满足市场需求，在如今均价过万元的市场环境下，房地产企业开发热情减退，刚需购买能力后续不足，房地产市场缺乏品牌企业的成熟规划，楼盘品质差异大，西安房地产市场仍需蓄力加油。

成因分析

1.成本决定因素

（1）地价是基础因素。在各大中型城市不断扩建的城镇化进程中，土地的需求量激增，土地交易市场近年日趋活跃，价格逐年走高，地价直接决定了商品住宅的基础价格。与其他三城市相比，西安的土地供应充足，土地出让成本较低，并主要集中在二环外的各开发区，特别是西咸新区和浐灞港务区在新一轮的中心城市建设中规划优势突出，房地产企业拿地意愿积极。

（2）建材、人工费用带动因素。2018年9月，全国工业生产者购进价格中，建筑材料及非金属类价格同比上涨10.0%。一方面，虽然国内供给侧改革不断深入，项目投资和基础设施投资增长加快，但受政府治污减霾、环保治理措施等影响，钢材、砂石、水泥与商品混凝土等主要建筑材料价格出现全国范围大幅上涨。另一方面，随着人口结构变化和各行业工资水平不断调整，劳动力成本价格持续上涨，尤其是建筑业市场劳动力供需不平衡，专业技术人员和技术工人缺乏，人工费价格持续上涨。

（3）税收合并利好因素。在房地产税收的各征收环节，主要有耕地占用税、资源税、土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税和房产税。自2016年开始，全国陆续实施的契税减半、营业税减免的双降政策，对不断增长的房地产开发成本而言，或多或少能减缓对房价的助推作用。

2.需求推动因素

（1）“人才大战”激增市场新刚需。2017年是大中城市城镇化发展由简单外延式扩张向内涵式提升的转变年，经济创新主体在于人才，第三产业的强势发展也需要大量人才。无论是西安的“全国最优惠人才落户政策”，成都的“人才积分”政策，还是郑州、武汉的“补助落户”政策，四市在 “抢人大战”中积极作为、各显神通。据统计，西安、成都、武汉和郑州2017年常住人口同比分别增加18.6万人、12.7万人、19.8万人和31.2万人。大批新人口的涌入，给房地产市场带来了中长期的发展新机遇。

（2）生活品质升级催生住房改善需求。改革开放40年，进城务工、走出国门变成常态，百姓收入的连年增长、“二胎效应”都对生活品质提出更高要求。大品牌房企先后进入四市，从装修品质、社区环境、车位配比、安防系统、配套教育、健身娱乐、商业购物、便民服务、医疗卫生和周边地铁交通覆盖率等各方面大幅提升商品住宅品质，住宅购买力进一步得到释放。

（3）经济预期不稳放大投资需求。全球经济发展持续不振，国际市场通胀压力上行，国内受其影响，出口贸易暂现短板，经济上涨速度放缓，股市低迷，百姓投资渠道缺乏，加之中心城区等成熟社区可供开发的土地稀缺，房地产一、二级市场价格倒挂，房价上涨预期被放大，在“买涨不买跌”心理的引导下，四市房地产市场先后出现投资需求短期迅速膨胀，西安略滞后。

■ 北岭梅雪 赵涞青/摄

3.政策引导因素

党的十九大为房地产定调，坚持市场主导，积极调整政策引导，建立房地产市场调控长效机制。经历2014年以来连续三年的房地产市场调整期后，去库存效果明显，2017年中期，全国楼市投机炒房有所抬头。根据国家要求，四市都积极采用“限购、限价、限售、限贷”四重手段稳定楼市，严厉打击投机炒房行为，政策出台密集，促进房地产市场平稳健康发展。

（1）购房人资格收紧。成都、武汉、郑州和西安分别在2017年第二、三季度出台本市户籍以家庭为单位，名下无房或仅有一套的，可以在限购主城区和各开发区购买一套房，非本市户籍购房对连续缴纳社保有时限要求，成都要求满12个月，武汉、郑州和西安均要求满24个月。

（2）楼盘售价定上限。2017年初，全国热点城市纷纷对新申报上市楼盘价格进行调控，确保新开楼盘价格不高于周边同质可比楼盘。热点城市纷纷采取措施，由多部门联合发文，对报批的楼盘逐一审核，一房一价，确保项目价格零增长。但个别城市有拆分合同，剔除装修价款或者打包车位费、乱收茶水费等现象发生，甚至存在阴阳合同，造成网签数据失真，楼盘变相涨价。西安整体销售较规范，未发现此类现象。

（3）限购区域范围扩大。成都、武汉、郑州和西安的限购区域均由原先的主城区扩展至行政管辖各地区。郑州市限购区域包括市内五区和航空港经济综合实验区、郑东新区、经济开发区、高新区、新郑市、荥阳市和中牟县，覆盖最多；成都市限购区域包括高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区和郫都区11区，覆盖较全面；武汉市限购区域包括七个主城区以及东西湖区、江夏区和黄陂区的部分区域，未包含蔡甸区和汉南区；西安市限购区域包括城六区以及长安区，未包含西咸新区、高陵区、临潼区及阎良区等，限购范围略小。

（4）银行贷款门槛增高。伴随金融监管不断升级，房企融资渠道持续收紧，海外发债投资房地产受阻。2017年各大银行普调首套房贷款利率，在基准利率的基础上浮10%-20%，且首付比例不低于三成。2018年上半年，各家银行继续上浮房贷利率，收紧房地产贷款额度或暂停发放贷款。

4.保障房建设因素

近年来，以“住有所居”为目标，四市大力发展公共租赁住房，统筹推进各类保障性安居工程建设，经适房、廉租房、公租房、棚户区改造和限价房等各类保障房建设规模大、成效显著，大大缓解了低收入家庭的住房困难，提高了其住房质量，减轻了购房压力。2018年，中央提出“租购同权、租售并举”，成都、武汉和郑州已被纳入试点城市，保障用房作为调整房地产市场结构的必要组成，客观上对稳定房价起到了积极作用。

我国的住房制度正在迎接一场革命性变革，分化正在延续。在“房住不炒”的主基调下，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，差别化调控保障合理购房需求将是主要趋势。针对调控过程中出现的新问题，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网及房产税征收等方面的新一轮制度改革及创新将快速推进、互相衔接，共同推动房地产市场长效机制的建立，最终促使房地产市场的供求趋于平衡。