华夏幸福：领先的产业新城运营商，异地复制助成长

艾丽

日前，华夏幸福公布2018年业绩报告。在报告期内，公司实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%;实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，增长32.88%。实现每股收益3.91元，分配预案为10派12元（含税）。

业务结构优化，慷慨分红走进蓝筹阵营

2018年，受产业调控、货币去杠杆等诸多因素影响，地产行业的经营压力有所增强。但华夏幸福逆流前行，向股东们交出了满意的答卷。就如同公司《致股东》信第一段所述，“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”

这主要体现在两个方面，一是财务结构持续优化。2018年底，华夏幸福总资产4097.12亿元，总负债3549.96亿元，其中预收款项达到1375亿元，剔除预收账款后的资产负债率为53%。一年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍，保持在比较安全的水平。

现金流情况也迅速改善，从2018年第四季度开始，华夏幸福融资性净现金流转正，截至报告期末，公司的货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。对此，公司表示，与中国平安的合作，使得融资环境与融资结构得到较大改善，通过增加长期债务替换短期债务，优化公司债务结构，严控公司偿债风险，财务状况处于更加安全的水平。

二是业务结构的进一步优化。2018年，华夏幸福实现销售额1627.61亿元，较上年同期增长6.93%。其中，产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，其他业务（物业、酒店）销售额24.54亿元，产业新城业务比重逐年提升，显示出公司产业新城运营商的定位策略渐趋成功。

与此同时，华夏幸福在近年来加大环京之外业务的布局，效果显现，异地业绩快速增长。在2018年的837.99亿元营业收入中，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。其中，杭州都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈出现大的业绩增长，同比增幅分别为190%、1388%、370%、124%。

受此驱动，华夏幸福成功实现业绩对赌协议。在报告期内，归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，高于与第二大股东中国平安的业绩对赌净利润金额。在此基础上，华夏幸福公告2018年度利润分配预案，以2019年3月31日华夏幸福总股本30.026亿股为基数，向全体股东每10股派发现金股利12.00元（含税），共计派发现金股利约36.03亿元，同比增长35%。按照该预案，所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。持续的高派息以及高股息率已使得公司拥有了蓝筹股的特征。

新战略，再出发

值得注意的是，华夏幸福第一次在财报中发表了致股东信，“不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为。”股东信全面阐述了华夏幸福对房地产市场的判断，认为中国已经进入了都市圈发展的新时代。都市圈的内、中圈层以城市更新为主，新一代商业、长租公寓等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期;外圈层的商品住宅市场则有真实有效的需求强力支撑。

据此，华夏幸福在年报中确定了公司新的发展战略：坚持都市圈布局，做强产业新城业务，开拓新模式、新领域、新地域，并迅速落实到业务布局中。加速开拓轻资产模式，轻重并举;探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。另外，华夏幸福的新战略还会探索康养、长租公寓等新型不动产业务;并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。如此就使得华夏幸福2018年在环北京以外区域拿地面积的占比从58%进一步提升到87%，這意味着华夏幸福异地复制产业新城运营的成功经验已取得明显成效，未来的业绩高成长动能更为充足。

业务布局的优化、财务结构的改善、中国平安的支持等令华夏幸福渡过水逆的2018年，尤其在大力发展都市圈的时代背景下，华夏幸福有望搭乘政策东风。正如《致股东》信中所说，华夏幸福将“重整装，再出发！”