浅谈我国房地产税及其改进

■ 邢进（上海对外经贸大学）

一、何为房地产税

房地产税是一个综合性的概念，它包括对房地产开发，流通，保有过程征收的各种税费。目前中国开征的相关税种包括（1）开发环节的耕地占用税和土地增值税（2）流通环节的企税、个税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加（3）保有环节的城镇土地使用税和房产税。狭义来讲，房地产税主要包括房产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税。目前“房地产税”的名称虽然被广泛使用但还未被具体举出，且多个兼顾房产和土地的税种都会被牵连，那么房地产税政策方案的真正出台尚需要一定时间。

二、“营改增”后企业税负现状

“营改增”政策的施行对房地产企业来说可谓是风险和收益并存。营改增最大的变化就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，利用增值税“道道征税，层层抵扣”的机制有效降低企业税负。更重要的是，营改增改价内税为价外税，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。营改增政策实行所带来的时滞性至今仍未彻底消退，房地产企业在被纳入增值税体系且享受营业税优惠的同时也面临着企业内部管理的调整。同时，在新一轮减税降费的大背景下，由于增值税税率的降低，房地产企业可以得到的进项税退税额也随之降低，而销项税相应减少，不免会影响企业资金流通。再者，营改增在房地产业的试点上并没有明确指明各个抵扣项目，房产开发涉及方方面面的成本，例如土地成本的抵扣，不同的城市或地区地价不同，土地来源渠道不同，能否取得抵扣发票成为开发商的一大难题，可能会引起税负增加。

三、房地产行业现状

据江苏地区房价统计，实施“营改增”这一年来，房价并未因此政策受到影响而有所降低，仍然呈现正常的高速增长趋势。房地产企业的税收增速也是高于净利润增速，税收压力不但没减轻还有所增加。房价之所以有增无减，是因为税收只是其中一个因素，并不从根本上决定房价。杨斌指出，中国房价居高不下的深层次原因在于对于房子的需求过热，这个需求包括实际住房需求和投资需求—人们对房价预期看涨，于是会更加热衷于炒房。更有深层次原因在于大型房地产商在房地产行业里的垄断地位，使得中小房地产企业无法与之完全竞争。

四、改进

（1）根据税收公平原则，房地产税在社会公平方面的体现有三：①纵向公平，由于绝对地租也是一种独立的经济利益表现形式，多占土地资源的纳税人应缴纳更多的税②横向公平：享受相同地产权益的纳税人缴纳相同的税，由于不同地区房产条件的优渥程度不同产生级差地租，若不考虑具体情况统一征税将会带来不公平。③取消居民自住房免纳税。于1986年出台的《房地产税暂行条例》，其中的部分条款很大程度上已不再适应人民的生活水平和社会经济发展的现状，伴随着因地制宜理念的指引，个别地区居民自住房免纳税条款的取消将会有助于加强房地产税的公平性。

（2）计税依据：通览国际经验，房地产税计税依据的确定大致可根据三种标准：①收益现值②市场价格③重置成本1.收益现值：房地产在未来可取得的净收益折现值为该房产的收益能力。类比土地收益税，由于土地收益不同于土地价值，需要年年测算，实际上征管效率低，会产生较大的额外负担。在土地收益税征收史上，一劳永逸的将一年的收益作为今后数年的收益的情况不胜枚举，收益税名不副实。此外，收益税对投机空地和生产用地一视同仁，只要收益相同税负就相同，既不公平也不利于提倡土地的合理使用，有悖于房地产税征收的初衷。若以年度租金值为计税依据也会涉及到对出租房产和未出租房产的区别对待问题，若能将自有房产无论出租与否都按推定的租金课税，则从租征税将会成为一个优良的征税方案。相比之下，依据房产价值征税，纳税人纳税能力的提高体现在房产价值的升高上，且房产价值在契约中规定明确方便核查，既有利于公平又有利于效率的提升，笔者认为具有更大的可行性。2.市场价格：前文提到以房产价值为计税依据较为适宜，而房产自身的价值宜采用市场法评估。市场法评估得到的价值又可分为评估价格和市场价格两种。由相关部门依据各地市场交易的不同情况确定价格的评估比例得到评估价格，使得纳税人的纳税能力得到充分考虑，同时兼顾市场失灵因素带来的不公平，更有利于房地产税发挥的社会职能、财政职能和经济只能。3.重置成本：重置成本可按照房产的形态和功能，推定其在全新状态下的成本并减去按重置成本计算的累计折旧得到。评估系统需要信息披露完全，人员专业素质高，市场体系成熟等条件辅助，我国目前尚未具备完备的体系以独立地按物理形态推定重置价格，是否推出重置成本法，笔者认为有待商榷。

（3）税基宽窄：宽税基要求普遍课税，将各种类型的房产都纳入征税范围，可概括为“见房即征，例外免征”。现有房产税征收办法规定，农村地区房产免征房产税。笔者建议将房地产税的征收范围从城市扩大到农村，扩大范围的同时考虑保障人民基本生活需求，因地制宜制定减免和优惠政策，辅以高低不同的税率，以最大限度增进公平和效率。与此同时，杜莉教授通过模拟六种模式在四个省市产生的房产税收入分配效应，得出以房产价值的70%作为评估价值时，有两种征税范围与三种税率模式共组成六种征收方案可供选择，见表1。

表1 模拟房产税征收模式一览

并得出结论，税基宽窄和税率高低的不同组合在不同地区产生的再分配效果不同，各有利弊，因此，房产税税率和税基的选择也应该因地制宜，即根据住房情况以及居民收入选择合适的方案。以上海为例，适当提高免税面积和税率可有效实现收入再分配。

（4）税制结构：我国目前房产投机行为盛行的原因，除了人们对房地产需求增加，行情看涨以外，也和流通环节税种过多而保有环节税种有限密切相关。简化税制宜在增加保有环节税种的同时清理、合并开发和交易环节的税种。有人认为地价是房价高的主要原因，因为土地价格占开发成本的很大比重，开发商把地价加到房价里转嫁给消费者。而现行土地出让金与充当土地资源税的城镇土地使用税租税并行，若能削减这部分成本，将税款征收后置于保有环节，可一定程度上限制炒房需求。

（5）收支相连的决策机制：杨斌税收学原理指出，房产税在局部均衡分析框架下若要成为能够促进资源合理配置和公平的有益税，有三个条件，分别是社区足够小、“用脚投票”的自由迁移条件存在，和政府保证房地产资本的不可流动性。政府通过房地产税的征收取得财政收入，可以用于提高该地区的房地产建设水平从而产生资本化效应，最终体现为房产价格提升。此时，如果纳税人认为所费和所得不匹配，则可以选择自由迁移进入不同社区达到帕累托最优，房地产税成为受益税。由于房地产税属于直接税，如果政府将公众偏好纳入决策，增强信息公开透明程度，加强收支相连决策机制的建设，将有助于激励人民主动参与决策，揭示公共产品的真实需求，使房地产税成为真正取之于民，用之于民的良税。