地方保障性住房建设对策研究

卓艳芳

摘 要：在市场经济快速发展的过程中，人们的生活质量不断提高，国家相关政策和法规对保障性住房做出了相应的规定。保障性住房能够为中低收入住房困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，促进社会的稳定和谐。本文对加快地方保障性住房的建设的意义、存在的问题等进行了分析，并提出了具有针对性的措施，能够提供一些有益的借鉴和参考。

关键词：保障性住房；资金；监管

保障性住房是政府为低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格、租金的住房，其中包括廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房。保障性住房作为在保障性制度在住房领域的延伸，从而保障性住房的建设对经济发展、社会稳定、人民生活的提高具有重大意义。近几年来，对民生问题的高度关注，国家出台了不少关于加强保障性住房建设的措施。但由于我国是发展中国家，低收入比重较大，保障性住房一直供不应求。所以在目前情况下，加强保障性住房建设是十分必要的。

1 加快保障性住房建设的重大意义

1）是促进社会和谐的重要途径。住房問题，是基本的民生问题，是国家的战略问题，是科学发展的重要问题，是和谐社会建设的重大问题。近些年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是高房价始终困扰着人们，住房问题也曾被喻为压在老百姓头上的三座大山之一。保障性住房建设的加快，能够解决困难群体最基本的生存问题，在一定程度上缓解当前的社会矛盾，促进社会和谐。

2）是转变经济增长方式，扩大内需的重大举措。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。政府增加保障性住房建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进棚户区改造，既解决了贫困人口集中成片居住的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。

3）有利于整顿和规范房地产市场秩序。我国自古以来坚持居者有其屋的传统观念，安居乐业这一词也充分体现了房产对于一个家庭的重要性，这些使得房地产业在人口膨胀和城市化进程不断加快的过程中承受了最多的关注。政府开始采取行政手段干预房价，但却掉进了“越调控越涨价”的怪圈，房产税、限购、廉租房等赚足了人们的眼球，房地产再次成为了百姓生活中的热门话题。保障性住房的建设，能够稳定居民住房消费预期，抑制投机性购房，调整住房供应结构，整顿和规范房地产秩序，使得房地产市场平稳健康发展。

2 目前我国保障性住房存在的问题

1）保障性住房建设资金缺乏。资金瓶颈约束是我国保障性住房建设推进的一大障碍。当前，保障性住房的资金来源除了土地出让收益的10%为硬性约束外，住房公积金增值余额、地方政府财政资金等均存在漏洞。廉租房是政府提供的公共品，政府不仅是责任主体，也应是出资主体。从地方政府的角度来看，根据目前的分税制财政体制，地方财政收入大大小于中央财政收入的增长，而地方政府所对应的事权却不断增加，目前地方政府的财政收入主要依靠于土地出让金，而建设廉租住房是拨让而非出让土地，这使得政府更加难以拿出资金进行廉租房的建设。

2）保障性住房的选址和质量方面存在问题。地方政府从经济利益的角度考虑，常常把位置优越的土地进行公开出让以获得足额的财政资金，而位置偏远的地段则用于保障性住房的建设。政府出于对成本的考虑，常常忽略了当前保障群体对周围环境的重视和社会的影响，给用户的出行、居住、教育带来极大的不便。在房屋质量方面，因为保障性住房大多都是对中低收入家庭提供住房福利保障功能，开发商很难在此项目上获利，进而将导致他们为了节约成本而采取如偷工减料，为增加住户而不考虑房屋的结构等等行为，这给地区的保障群体带来房屋居住的质量问题，如：墙面渗水，混凝土脱落、小区路面不平，没有物业管理等等。

3）运营管理机构不健全。住房保障工作涉及多个部门，包括收入审查、住房建设、户籍审查、公示、轮候、配租、退出等多个环节，是一项复杂的系统工程，需要建立一套完善的管理运行机制，才能使得住房保障工作的顺利实施和高效运行。目前，我国多数地区在实施住房保障过程中，主要由民政局，房管局，社会保障局共同承担，条块分割，缺乏独立的、专业的管理运营机构。这就使得保障性住房不能统一管理，科学规划，统筹布局；存在建设管理有漏洞；没有科学的准入及退出机制，保障性住房资源被浪费，寻租；保障性住房销售价格不能按照政策执行，真正需求者不能获得保障性住房，使住房保障功能打了折扣。

3 关于完善保障性住房的建议

1）建立多种稳定的融资渠道。目前地方建设保障性住房的资金主要来自于土地出让的收入。为了破解地方政府对“土地财政”的局面，政府应该拓宽融资渠道，引导企业、个人参与到保障性住房的建设上来，调动一切积极因素，以此增强住房融资的可持续性。一方面，政府要充分利用政策吸引社会资本进入。比如，在公租房的建设上，可以考虑BOT的融资模式，即房地产开发商利用自己的自有资金建设保障性住房，政府允许其在一定时间范围内经营并取得收益。到期之后，房地产须将经营权转交给政府。在建设住房期间，政府需要对该项目质量进行严格把关，以达到相关居住标准。同时，政府也可以利用相关税收优惠、商业贷款优先等政策鼓励大中型企业、房地产开发企业参与开发保障性住房。

2）建立专业的运营管理机构。住房保障是一个复杂的系统，实施住房保障职能是一艰巨的任务，单纯的依靠某一个部门是不可能完成的，必须有一个相互协调，互相促进的整体，共同发挥住房保障功能。从香港地区和北京市的成功经验来看，一个专业的运营管理机构在实施住房保障职能中发挥重大作用。一方面通过决策机构制定宏观的政策、法律法规，确保保障工作有序的进行；另一方面通过专业的管理机构，保障建设质量和强有力的监督管理，对违规操作进行处理。另外，建立严格的收入划分标准和资格审查制度，通过制定严格的审核机制，实行严格的准入机制，确保最需要人群的住房保障需求，避免了权力寻租，防止有限的住房保障资源的浪费，使保障性住房功能得到有效发挥。

3）完善保障性住房的准入与退出机制。建立严格的收入、财产审核制度，以此作为保障住房的准入依据中低收入群体是政府保障性住房的保障对象，需要解决对不同收入家庭进行划分和公平分配的问题。家庭财产的申报制度的建立，可以考虑借助银行的个人诚信档案、以及税务机关的个人纳税情况等，以此建立家庭收入财产数据库，并确定合适的保障性住房准入标准，凡是符合标准的群众才能申请保障性住房。退出机制方面，要实行定期审核的退出制度。如果原来的保障对象因为收入水平的提高而不再属于保障范围，则需要借助保障性住房退出机制，使其退出保障性住房，使得新的保障对象能够入住。

4 结束语

在我国经济社会快速发展的今天，需要重视地方保障性住房的建设，解决中低收入家庭的生存生活问题。具体来说，需要打通多种稳定的融资渠道，建立专业的运营管理机构，完善保障性住房的准入与退出机制等，不断扩大保障性住房的范围，加快保障性住房的建设进度，为社会的稳定团结做出一定的贡献。

参考文献

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