房地产企业财务风险控制研究

王照艳

【摘要】我国的房地产企业几乎都存在融资渠道相对单一、投资决策效率差、存货滞销等一系列问题，从而使得房地产企业存在严重的财务风险。通过分析我国房地产企业面临的财务风险，提出融资风险、投资风险及资金回收方面的具体对策。

【关键词】房地产  财务风险  风险控制

一、我国房地产企业面临的财务风险

我国房地产企业普遍存在的财务风险有以下三种：融资风险、投资风险及资金回收风险。

（一）融资风险

融资风险是指企业无法达到预期筹集到所需资金的可能性。根据融资渠道的不同，可以将融资风险分为内部融资风险和外部融资风险。企业内部融资主要来源于留存收益的增加。在股利支付率不变的前提条件下，企业当年实现的净利润越多，留存收益率越大，企业就可以从自身的留存收益中获得资金以便再生产，企业的内部融资风险也就越小。企业的外部融资主要有债权融资和股权融资。因此，企业的外部融资风险又可以分为债务融资风险和股权融资风险。

（二）投资风险

投资风险是指企业对项目进行投资时，企业预期的投资回报与项目完成后给企业带来的投资回报之间的差异。

房地产企业的开发周期较长，因此，就存在很多的不确定性因素。在这些不确定因素的影响下，房地产项目很容易达不到预期的效益，从而影响企业的盈利能力，经营利润无法偿还负债，就形成了投资风险。多数房地产企业偏好承接超出自己能力范围的项目。然而，在进行房地产开发投资过程中，许多企业却忽略了对市场现状的分析以及项目的可行性分析，导致投资项目在技术上不成熟甚至不可行。市场调研不准确，产品滞销严重。投资项目规划出现偏差，行业扩张过度或无法进行控制管理等问题。这些原因都使得企业的投资风险加大。

（三）资金回收

风险资金回收风险是指开发产品在向货币转换的过程中存在的不确定性风险。资金回收风险的主要影响因素有：客户的信用状况、企业的信用政策以及企业的结算方式等。企业可以依据不同客户的不同信用等级选择销售方式。从避免资金回收风险的角度来说，采用现销方式出售商品就能够完全规避这种风险，但是这样的销售模式会使企业产品滞销更加严重。

资金回收风险是我国几乎所有房地产企业都存在的财务风险。我国房地产企业的资金回收风险一般表现在房地产开发的商品房达到可出售状态以后，由于政策因素或是自身销售方式的失误，使得销售状况并不乐观从而导致回款缓慢。

二、房地产企业财务风险控制的具体对策

（一）融资风险

（1）拓宽融资。我国房地产企业的资产负债率多数在70%以上，显著高于国际标准50%的资产负债率水平。而提供房地产企业资金的一般是银行，以及一些民间借贷公司。这种过分依赖银行贷款的融资策略使得房地产企业在一定程度上将自己的命运交给了国家货币政策。因此，我国房地产企业应该意识到拓宽融资渠道的重要性，勇于尝试和创新，将企业的融资方式由单一的银行贷款向多元化方向发展，例如，房地产信托、增发股票等，从而降低企业的融资风险。

（2）债务期限合理化。无论是银行贷款还是民间借贷，企业都应将债务的期限尽可能做到合理。例如，企业开发商品房需要一年的工期，借款费用超过了两年，这就大大地增加了企业的利息费用，造成了不必要的浪费。很多企业在商品房开发期间就开始预售，从而进行快速的资金回笼，这是一种聪明的做法。企业在取得土地时就已经支付了大量的资金，包括土地出让金等费用，多数企业已经负债累累，后续的开发费用紧张，一些中小型的房地产企业往往没有足够的资金来结算建筑企业的费用，只能以建好的商品房作为抵押。开发费用可以拖欠，但是银行贷款的本金和利息却无法拖欠，因此，房地产企业要在借款前就做好各方面预算，充分考虑开发周期，商品房预计的销售情况等因素，将借贷的期限控制在合理的范围内。

（二）投资风险的具体对策

企业投资活动可大致分为两个方面：一是对主营业务的投资，例如，购买设备等生产性投资，另外就是企业对剩余资金的利用。当然，对于从事实体产业的企业，绝大多数资金应投资于生产建设。对于房地产企业而言，自身开发所需的资金比较紧张，在商品房销售前几乎没有剩余资金进行其他方面的投资。首先，企业在取得建设用地时就需要支付高额的土地出让金、拆迁费等费用，在开发初期，很多企业就开始预售商品房，从而使企业有现金流来维持后续的开支。房地产企业应当在竞标之前就综合考虑项目的可行性及自身的经济实力，不要因为项目条件好，利润高就忽略了企业能够承受的最高限度，导致企业负债过高从而使企业的财务状况出现危机。

（三）资金回收风险的具体对策

（1）提高存货周转速度。房地产企业应当考虑当地居民消费水平，分析消费者的喜好，并且紧密关注国家对于房地产调控的政策，在能够保证商品房质量的前提下，努力做到商品与市场相匹配，这样才能减少开发产品积压的问题。目前，我国房地产行业逐渐趋于饱和，企业在拿项目时就应做到谨慎，一旦无法迎合消费者的需求，将给企业带来巨大的财务风险。要想提高存貨周转效率，就必须做到从消费者的角度出发，否则，很容易出现存货占用资金较大的财务风险。

（2）缩短应收账款周转天数。企业的应收账款是由赊销产生的。通俗地讲，应收账款周转天数是指企业从出售商品确认收入到企业收到银行存款中间这段时间。一些企业的利润表中的利润很高，但是现金流量却很少，主要原因就是企业的应收账款回收情况不乐观。会计准则规定，企业将商品销售，将风险报酬转移给购买方时就应当确认收入，很多企业为了销量好，放松货币政策来增加产品销量，这就造成企业利润高，现金流量却很少的问题。

基于财务风险控制的相关理论对我国房地产企业的财务风险现状进行了简略的分析，提出了我国房地产企业所面临的一些财务风险，将我国房地产企业面临的财务风险分为融资风险、投资风险、资金回收风险。结合房地产企业的特点，将房地产企业财务风险现状与所面临财务风险的特点相结合来分析，提出合理化的建议。

参考文献：

[1]曹力，陈丽，郭素娟.财务风险的分析与防范[J].财经界，2012，（1）.

[2]龙振江.企业财务风险的成因与管理探究[J].中国市场，2011，（52）.