国有企业取得法拍不动产的涉税风险及应对

林丽惠

（漳州圆山新城建设有限公司，福建 漳州363000）

司法拍卖指人民法院在民事案件强制执行程序中，依照法定程序自行进行或者委托相关拍卖机构对债务人的财产进行公开处理，以清偿债权人的债务，其法律依据是以1991 年4 月9 日颁布实施的《中华人民共和国民事诉讼法》为基础，以《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》《关于人民法院委托、拍卖和变卖工作的若干规定》等法律文件为补充的法律体系，使司法拍卖制度日臻规范化；各地各级人民法院在实践中不断探索，陆续探索出了不少效果显著、可推广性强的司法拍卖模式， 如广西高标准拍卖场所＋现场网络同步拍卖模式、 重庆联交所司法拍卖模式、浙江淘宝网司法拍卖模式、上海公共资源拍卖中心模式等[1]（P15-17，P316-318，P80）。

迈入二十一世纪以来，经济形势叠彩纷呈，随着法制的不断健全，通过法院解决经济纠纷的案件也不断增多，国有企业因为做大国有资产、解决政府问题而参与法院强制拍卖不动产的竞拍也日益增多，在法院拍卖环节中约定俗成的载明“一切税、费由买受人承担”所引发的涉税问题也不断引发争议，背后巨额的税收负担甚至引发流拍、悔拍现象。 国有企业如参与此中必然要耗费大量的人力物力财力，甚至可能影响国有企业的纳税信用等级评定，不可不慎。

因此，本文以国有企业中法拍过程中的涉税金额较大不动产为研究对象，依据法拍不动产涉税规定，通过案例提出了相应的纳税筹划建议，以期帮助国有企业做出更好的决策。

一、法拍不动产的涉税风险

法院在强制拍卖处置被执行人不动产时，通常会在拍卖公告中约定标的物过户所涉及买卖双方所要承担的物业费、税费出让金及其可能存在的水、电、土地等方面的欠费均由拍得方承担；办证费用或不能办证的风险由买受人自行承担。 因此，在竞拍法拍资产时，显而易见有承担税收缴纳风险、欠费追偿风险、不能办证风险等等，下文主要阐述涉税风险。

（一）存在承担被执行人大额交易税费风险

不动产交易过户涉及的税收主要有城建税、增值税、地方教育费附加、教育费附加、企业所得税、印花税、土地增值税、契税等，如表1 所示。

表1 买受人法拍不动产可能承担被执行人的税费①资料来源：根据《企业所得税法》《税收征收管理法》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《营业税改征增值税试点实施办法》等整理而成。

通过上述列举，国有企业如果竞得法拍不动产，则需要替被执行人承担至少7 项税费，影响较大的有增值税、土地增值税和企业所得税。

案例1：以原价（或重置成本价）2000 万元，竞得价5000 万元（不含税）为例，按据实征收计算，需要承担的税费高达2255 万（其中土地增值税应交1200 万元），税负高达45%，意味着承担被执行人的税费后，取得该不动产的实际负担成本要近7300 万元，不动产价值风险大幅攀升。

（二）存在不承担被执行人历史欠税难以过户的风险

除替被执行人承担不动产产权转移交易大额税费负担之外， 被执行人会被法院强制拍卖不动产，通常该不动产名下极可能存在营业税（增值税）、企业所得税、房产税、土地使用税等其他未缴交税费情形。根据《国家税务总局 财政部 国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发[2008]14 号）《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2015]89 号）等规定，要求不动产过户必须严格执行“先税后证”政策，未取得营业税（增值税）、契税、土地增值税等税收完税凭证或免税凭证的，一律不得办理权属登记。 同时，如该被法院强制拍卖的不动产存在房产税、土地使用税等历史欠税未清理情形，则可能被税务机关追缴欠税。 国有企业要取得该不动产产权之前必须先替被执行人缴清相关税费（含历史欠税），不缴清税款则无法过户办证。

案例2：甲公司参与了某司法拍卖网络平台上某地法院于2018 年5 月发布的不动产司法拍卖。 竞买成功后，甲公司与税务机关、法院就其是否应依法承担本来应由被执行人（卖方）承担的交易税费这一重要问题产生争议，造成其最终无法过户办证的严重后果。

究其原因，只因其忽略了竞拍公告上的第八条款：“八、买受人除付清全部拍卖价款外，买卖双方交易所需承担的一切税费及有可能存在或者已经存在的欠税、物业费、水费、电费均由买受人自行承担……”[2]。

（三）存在无法取得增值税专用发票进行进项抵扣风险

被执行人会被法院强制拍卖不动产，通常存在经营不良、停工停产、走逃失踪、账证不全等情况，税务机关会根据《税务登记管理办法》第三十八条的规定，认定其为“非正常纳税户”，并暂停其对税务登记证件、发票领购簿和发票的使用权，同时也不允许通过税务窗口代开专票。 此外，就算被执行人处于正常纳税户状态，也常出现故意不配合开票或躲避开票情况。

案例3：2018 年某地法院通过淘宝平台强制拍卖某处厂房，福建某国有公司拍得此处厂房，拍得后才知厂房的被拍卖人是一家私营公司且因为经营不善已是“非正常纳税户”，已经无法找到该厂房的成本原始凭据和相关完税凭证，同时也无法开具转让不动产增值税专用发票让竞得人进行进项抵扣。

因此，国有企业如果竞得此类法拍不动产，则存在无法取得增值税专用发票进行进项抵扣的风险，今后该不动产如果再次出售或转让，将面临按交易价格全额计征增值税，税负大增，国有企业资产增值将大幅缩水。

（四）存在替被执行人承担的大额税费无法在企业所得税税前列支风险

《国家税务总局向最高人民法院的复函》（国税函[2005]869 号）中指出，在人民法院对被执行人实施的强制拍卖、变卖财产的执行活动中，被执行人均应对拍卖、变卖财产的全部收入所产生的税款依法进行申报缴纳。 因此，替被执行人承担大额交易税收后取得的发票开票人是被执行人名称，而不是作为竞得方的国有企业；同时，税务机关开具出来的税单、完税凭证或免税证明上记载的纳税人名称也是被执行人名称。 所以，拍卖公告并非对法律法规已经确定的纳税主体的变更，而只是款项金额的约定。

例如江苏省南京市中级人民法院“（2017）苏01 行终893 号”行政判决书有类似的表述：“法律、法规对于纳税义务人的规定与税款的实际承担者是两个不同的概念，法律、法规在明确纳税义务人的同时，并不意味着禁止其他主体代为缴纳，其他主体可以根据相关约定自愿代为缴纳税款。 ”以被执行人单位名称所开具的税单和完税凭证或免税凭证等税务单据，不能作为受买方的国有企业的合法有效凭证，也不得作为在竞得方的国有企业的企业所得税税前扣除的依据[3]。

二、法拍不动产存在涉税风险的成因

在各类法拍中，涉及标的物性质确认、拍卖程序、纳税主体、计税价格等方面，均存在不容忽视的问题[4]。法拍不动产之所以存在上述四大涉税风险，主要成因有以下几个方面：

（一）法院对纳税人的纳税责任认定不清

基层法院在处理法拍不动产时，有意混淆纳税责任承担主体，常常以“一切税、费由买受人承担”的公告约定方式来化解其应履行的协助税务机关征收交易税款的义务， 造成买受人存在巨大的额外税收风险。 “一切税、费由买受人承担”的做法，也违背了纳税人依税法确定原则，也与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18 号）中规定的“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担”相抵触。

（二）被执行人的不良财务状况是“一切税、费由买受人承担”形式出现的主因

法拍不动产执行实践中，被执行人通常都是非正常状态，经营不良、停工停产、走逃失踪、账证不全等情况屡见不鲜，其财务状况更是糟糕无比，根本无力也不愿再承担非其主观自愿被拍卖不动产的相关税费。 因此，基层法院为了保障胜诉方利益，促使被查封不动产盘活，就会对应由被执行人承担的税费进行转嫁，由买受人一并承担。

（三）债权人保全债权、兑现债权的主观需求

债权人处置债务人不动产需要通过法院进行拍卖，如果税费由债务人（被执行人）承担，债务人一是不愿配合，二是可能故意拖延不交，如此一来，债权人就难以及时兑现债权。 此外，根据征管法规定，税收优先于无担保债权，“一切税、费由买受人承担”有利于债权人保全债权份额。

三、法拍不动产的涉税风险应对

根据现有税收政策对“统借统还”所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税问题进行分析，发现在实践工作中，很多企业由于各种各样的原因造成不符合“统借统还”范畴内的硬件或软件，因此加重税收负担、造成税收风险。 法拍不动产的过程中，情况复杂、税收争议多，采取何种方式进行征收、哪条政策进行适用，所涉及的税款差异较大。 以上文所举案例1 为例，据实征收下，替被执行人承担的税费是2255 万元，而如果增值税、企业所得税和土地增值税采取核定征收的话，则替被执行人承担的税费是708 万元，税负率仅为14%左右，节税1547 万元。 由此可见，如何规避其中的涉税风险，对实现国有企业税收优化、不动产过户投用以及实现国有资产增值等方面有重大意义。

（一）研读法拍公告，开展调查研究和税费测算

如上文案例2 中的甲公司，在司法拍卖结束后才考虑到巨大的相关税收成本问题。 这样的受买方拍卖结束后，如果不及时缴纳税款，可能会对竞拍所得财产办理过户手续造成影响，损害了受买方经济利益。因此，竞买人应在参与司法拍卖之前，及时了解法拍标的物的相关税费问题[5]。作为被法院强制执行的不动产，它主要有四个来源：一是按揭违约产生，银行会申请拍卖；二是欠钱不还了，被债主申请拍卖；三是司法没收；四是无主房产。 也就是说所有法拍房的第一手资料都在法院，法院的网站等平台对此也会发布一些消息[6]。

1.拍前尽职调研：国有企业参与拍卖竞拍前，应组织团队对拍卖公告进行深入研读，必须对被执行人的经营情况、财税情况、社会影响、有无历史遗留问题以及标的物形成的前因后果进行深入调研。

2.部门走访：应当到被执行人的主管国土部门、房管部门、规划部门、税务部门座谈了解情况，应重点了解当地最新税收政策和实际执行口径，关注被执行人有无历史欠税。

3.税费测算：咨询财税专家或税务中介，组织精干力量，结合调研情况，对标的物的各项应纳税费进行详细测算，提出参与竞拍意见和竞拍处理方案。

（二）聘请税务中介，进行税收筹划和税收优化

法拍不动产情况复杂，形式多样，涉税差异巨大且计算繁复，竞得法拍不动产后，国有企业自有的财税力量通常难以胜任后续的税收优化工作，专业的事应当交给专业的人或机构去做。

1.选聘税务中介：应当提前聘请税务中介，首选具有法拍资产处理经验，同时又与税务机关关系优好，沟通能力强的税务中介，以利工作推进。

2.启动税收筹划：应要求税务中介参与过程调研和税收分析、筹划、优化，根据法拍不动产的实际情况提出多套具体的解决方案，同时向税务机关税收政策专家请教，征询税收筹划方案的适用度和可行性。

3.确定可行方案：将多套方案的优劣程度和可行性，提请企业领导决策，确定工作努力方向和税收进退方案。

（三）加强税务沟通，寻求争议妥协和工作配合

1.提前税务报备：竞得法拍不动产之后，应及时与被执行人的主管税务机关联系沟通，主动说明情况并提交相关法拍文件和成交资料报备。

2.多层税务沟通：以税务中介为桥梁纽带，主动向设区市、县级税务局和基层税收主管分局沟通，并提出多种可选税收方案进行协商，争取有利的征收方式，实现涉税争议妥协和税收政策优化适用。

3.主动工作配合：加强与税务机关的工作配合，取得税务机关支持和信任，尽早敲定税收方案，及时划缴应纳税款，确保“办税过户两便利”。

四、建议

法院作为不动产司法拍卖事项的执行主体，即使是在经济纠纷案件中，也在事实上行使了业主或中介的如定价、撮合交易等职能，应作为承担相应的责任[7]。

1.法院有在拍卖前详细调查和公示不动产相关信息的义务，包括所有权归属及其状态，是否欠缴税费和是否对外出租等与受买方利益相关的信息。 法院虽然不是盈利机构，但为了避免因司法拍卖产生更多的经济纠纷同时保障司法拍卖高校进行，应为参与竞拍者（受买方）做好相关服务。

2.对于司法拍卖不动产的税费成本应在事前进行告知。 国有企业作为竞拍者（受买方）参与不动产法拍，并最终作为不动产终端接盘方，客观上帮助社会解决了大量经济纠纷案件，对社会有极大的贡献。 因此，法院通过互联网、拍卖行等渠道拍卖不动产时做到：一是初始定价应做合理估算，降低初始定价价格；二是详细列出竞拍后受买方应承担的各类税费及房产总价的计算方法； 三是以保护受买方利益为前提，明确告知“亏损警示线”（竞拍价格上限）。

3.不动产评估是不动产强制拍卖程序中的重要环节。 当前我国执行实务中不动产评估的主要问题是评估结果严重失实，不仅影响了强制拍卖的效果，也损害了当事人的利益[8]。 围绕不动产评估中评估机构、法院和当事人三方主体，构建起三方主体在评估过程中权利、义务和责任明确的法律规范体系，如实行评估费按件计算规则、强化评估机构勤勉义务、确立评估机构责任机制、强化当事人和法院的配合义务以及加强对评估机构的外部监督等。