个人出租房屋税收征管中存在的问题及相应对策

■ 张运书 王振猛（河北经贸大学财税学院）

一、个人出租房屋税收征管中存在的主要问题

财税地字〔1986〕8号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十二条明确规定：“个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税”；同时，依据税法，个人出租房屋收入还需缴纳增值税、城建税、教育费附加、个人所得税等。但在现实的征收实践中，由于个人房屋出租区域分散，税源隐蔽、分散、数额较小、动态性强等原因，如何取得个人出租房屋租金收入的真实、详细信息，从而将个人出租房屋租金收入应纳的税收征收入库，是个人房屋出租税收征收实践难度极大的现实问题。

（一）租赁手续简便

个人出租房屋无需办理营业执照、税务登记证、组织机构代码证等相关经营证照，只要出租方与承租方达成口头或书面协议，租金按约定时间和方式支付，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等），租赁交易即告完成。客观上难以依法征税，给税收征管带来困难。

（二）租赁业务变动频繁

个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，多数情况下为临时租赁、变相出租、转租和再转租等现象，时间不固定，变动频繁，流动性大，隐蔽性强。租赁收入都带有很大的隐密性，个人纳税相当被动、消极，纳税遵从度低，致使税款大量流失。

（三）业主纳税意识差

“皇粮国税，自古有之”，这是历史留给我们中国人的税收文化。我国从公元前594年鲁宣公15年鲁国颁布的“初税亩”开始，中国人就知道“种田必须缴税”的道理。自此之后，税收便随着历史的变迁，其内容便由古代的主要对人头和土地征税到现代对各种经济活动征税的现代税收制度。尽管现代社会农民种田不缴税了（2006年我国取消农业税），但税收在现代社会生活中的地位则越来越重要。税收不仅是政府取得财政收入，提供公共产品和服务的手段，更是现代国家政府治理的基础和重要支柱。

因此，尽管各级政府及税务机关对税收的重视程度空前，通过各种现代技术手段进行宣传，且对各种偷逃税行为严厉惩处。但各种偷逃税款的行为和手段也常变常新。环视周围，很少有个人出租房屋租金收入纳税，也极少看到偷逃税者受到税务机关惩处；因此，能逃则逃，能偷则偷，是个人出租房屋租金收入税款大量流失的常态。

（四）涉及税种较多，计算复杂

目前，个人出租房屋涉及税费种类多，计算繁琐，除房产税外，还涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、个人所得税等。大多数房屋出租人和承租人缺乏上述税收知识，加之税务机关对该种经济活动涉税宣传不到位，也客观上加重了纳税人对该种经济活动纳税的认知，导致租金收入所涉税款大量的被偷逃。

（五）租赁信息缺乏

《中华人民共和国税收征收管理法》第六条规定：“纳税人、扣缴义务人和其他有关单位应当依照国家有关规定如实向税务机关提供与纳税和代扣代缴、代收代缴税款有关的信息”，除纳税人自身为少缴税款、不如实进行申报外；知晓房屋租赁的物业管理公司、房屋中介信息经营单位、社区居委会及公安机关户籍管理等部门，也少有按规定向税务机关提供上述信息资料。造成信息交流不畅，无法共享，主管税务机关很难取得真实、可靠的房屋出租方和承租方及租金等相关信息，依法对个人出租房屋租金收入据实征税。

（六）偷逃税款手段花样繁多，税务机关难以监管

由于个人出租房屋的纳税涉及的纳税人全部为自然人，纳税意识差。就承租方而言，大部分对票据的取得不重视，认为白条、收款收据与发票都一样；且多数出租方和承租方之间交收租金，通过电脑或手机转账完成租金收付，没有任何文字凭据。另，在现实的税收实践中，还存在着大量的通过提供服务抵顶租金的行为，如出租方和承租方达成口头协议，承租方以自己所经营的业务为出租方提供产品或服务，以此来折抵租金；更增加了税务机关取得相关信息并进行监管的难度。

总体而言：个人房屋租金收入征收房产税从国家层面看，难以及时取得相关信息，征收成本高，效率低；从纳税人角度看，纳税意识差，遵从度低；从税制角度看，重复课税，有悖税收公平原则。

二、完善个人出租房屋税收征管相应对策

（一）普及税法知识及相关税收政策，创新宣传方式

个人出租房屋租金收入纳税遵从度低、偷逃税款严重，有纳税人的主观意识问题；也有客观方面的问题，即纳税人不知道该种行为相关的税收政策。因此，普及税法知识及相关税收政策，从理论上讲清楚为什么要缴税，既要从社会角度，即从政府提供公共产品和公共服务的角度（如国防、行政等），使纳税人认识到缴税的必要性；也要从公民个人的角度，即我们每个人所享用的具体公共产品和服务的角度（如教育、道路、养老、医疗、环境等）讲清楚，激发纳税人关心个人进而关心社会的心理和热情。首先要让大家知法，解决纳税人不知法的问题，只有知法才有可能守法。其次，要充分利用现代技术手段，创新宣传方式。宣传要有针对性，针对不同的群体采用不同的宣传方式，以其取得良好的宣传效果，使个人房屋租金收入税收政策深入人心，引导大家自觉申报纳税，提高纳税人的纳税遵从度。

（二）制订房屋出租指导价格

对于各类个人出租房屋，其租金收入如何确定，从理论上说，在市场经济条件，其租金收入由市场决定。但从实践上来看，由于租金收入涉及要向国家缴纳税款，而税款的缴纳直接影响到纳税人的个人利益。因此，纳税人有足够的动机，或出租房和承租方合谋，使租金收入不反映真实的市场租金收入，以达到增大纳税人自身实际经济利益的目的。所以，税务机关应根据房屋的区域、地段、楼层、面积、用途等划分等级，参照市场房屋租赁价格，制定房屋租赁指导价格，并告之出租方和承租方。对于房屋租金明显低于指导价格又无正当理由的，由税务机关参照指导价格核定征税，以避免房屋出租计税价格的随意性和不公平性。

（四）简化个人房屋出租税收制度

取消个人房屋租金收入征收的房产税和增值税，当然，作为附加税的城市维护建设税和教育费附加也就不存在了。对房屋租金收入只征收个人所得税，这样既能降低征税成本，提高税收效率，也能避免重复课税。既符合公平原则，也符合效率原则。

（五）运用现代信息技术手段，建立政府相关部门信息共享的综合征管模式

充分利用现代互联网、大数据、人工智能等技术手段，整合政府相关部门的信息资源，建立涉及个人房屋及不动产出租领域的信息采集平台。从房产建造、市场交易、产权登记等各环节；从土地、房产、工商、税务、银行、安监、公安等各部门；将涉及房产的各种信息，进行整合并无缝对接。

（六）加大惩戒力度

对个人出租房屋未足额缴纳相关税金的当事人应限制房产转让、抵押，并限制其出入境等，将个人的纳税信用纳入社会诚信的考量中，提高纳税人的纳税遵从度。

针对典型个人出租房屋及不动产逃税案件依照税法从严处罚，对逃税情节达到刑事处罚标准的，依法从严追究当事人刑事责任，震慑涉税犯罪，最大限度地提高税法尊严。