我国房地产市场主体诚信建设的现状、问题及对策研究

刘桂海 卢彩菡

（江西师范大学 江西 南昌 330022）

党的十八大提出“加强政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设”，倡导建设“信用中国”。习近平总书记指出，“人而无信，不知其可；企业无信，则难求发展；社会无信，则人人自危；政府无信，则权威不立”。李克强总理强调，“信用是市场经济的基石，社会信用体系是经济社会发展的重要基础”。诚信是立身之本、经商之道、为政之要，也是社会主义核心价值观的重要内容。

1998年住房体制改革以来，我国房地产行业发展迅速，极大地促进了国民经济的发展，成为了国民经济的支柱产业。著名经济学家吴敬琏认为，现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品交易在内。建立和完善房地产市场信用体系是整顿和规范房地产市场秩序的重要举措，是健全适应社会主义市场经济要求的社会信用体系的重要组成部分，也是房地产业改革和发展的重要保证。然而现实生活中，房地产各类市场主体急于求成、自私自利、利益至上，导致因诚信缺失而引起的交易摩擦、纠纷问题纷至沓来，行业道德失范现象日益突出，政府监管乏力，这些问题不但严重制约着我国房地产业的健康发展和人们的正常经济活动，也败坏了当下的社会风气，迫切需要加以规范治理。

鉴于诚信对于房地产行业健康发展的重要性，学界对此开展了大量的研究，已有研究大体上可分为房地产行业信用体系构建（周争先，2002；万婷2004；唐晓莲，2004；刘榕、郑晓，2007；张炯、张敏莉，2009）、房地产诚信对经济社会的影响研究（薛小荣，2007）以及某个市场主体的诚信建设（刘小平，2003；沈健，2003；郑磊、刘元春、吕俊友，2013；张永岳，2003；岳昉，2005；杨玉红、陈忠，2005；金彤，2007；谢声馨，2009；杨帆，2010；安春晓、付光辉，2016；卢汉桥、成浩，2011）三个方面。现有研究为房地产行业的诚信建设提供了良好基础，但缺乏从房地产市场主体的整体性研究。文章借鉴现有研究成果的分析思路，从房地产开发企业、中介、消费者、政府四个市场主体角度来分析阐述房地产行业的诚信建设，以期对新时代我国房地产行业的健康稳定发展提供研究基础。

一、房地产市场主体诚信建设的现状及问题

住房体制改革以来，我国房地产市场发展迅速，房地产开发企业、中介数量不断增加，但规模偏小，行业自律性较差，尚未完全形成普遍性的诚信经营理念，消费者在交易过程中也存在许多认识不到位的地方，加之政府监管有时缺位，市场各主体的失信问题屡屡发生。

（一）房地产企业的诚信问题

由于房地产企业存在规模小、布局分散、资质不高等问题，导致很多不诚信行为具有隐蔽性，难于受到相应惩罚，房地产企业中失信问题比较严重。

一是建筑质量不过关。有的开发企业为了及时开盘上市，罔顾建筑时间周期及天气变化，拼命赶工期，建筑质量得不到保障，甚至为了牟取暴利，在监督缺位的情况下偷工减料，建成有质量问题的豆腐渣工程，为日后埋下了安全隐患。

二是销售弄虚作假。有的开发企业为了吸引买房者，增强市场竞争力，印制精美的宣传册上关于房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等的规划图、效果图、环境图，但这些说明很多带有夸大成分，甚至具有欺骗性，并没有真正客观准确全面的描述。有的房地产开发企业销售人员为了完成工作指标，过分夸大楼盘优点，模糊和掩饰其不足之处，有意隐瞒和误导消费者。部分房地产开发企业甚至未取得预售许可证便收取客户认筹金、一房二卖，延期交房。

三是面积严重缩水。部分房地产开发企业为了牟取暴利，利用买方的信息与知识缺陷，即买卖双方信息不对称的特点和计算建筑面积的依据与办法不符合国家及行业标准的方法，在房价不变动甚至有所调低的情况下，通过“技术处理”的办法给商品房注水，使商品房的实际销售面积小于合同约定面积。此外，公共面积分摊也存在不合理现象。

（二）消费者的诚信问题

住房作为人们的生活必需品，租购交易时常进行。一般认知中，消费者多是容易被房地产开发商、房地产中介欺骗，是被侵害合法权益的一方，可在他们中也存在着失信行为。

一是买卖房屋不诚信。购买房屋时，有一些消费者与卖主签订一份虚假合同，即俗称的“阴阳合同”，高价售房、低价报税，以帮助卖主达到逃税目的。购买房屋后，有的房主在欠下高额债务时，为了防止住房被拍卖，提前与亲戚朋友密谋，低价抛售给他们，以达到逃避债务的目的。现实生活中还存在着一部分不符合条件的家庭虚报材料以及重复申报违规享受低价购买保障性住房待遇。

二是租赁住房不守信。房主方面，有的将闲置房重复租赁于他人以骗取不法利益；有的在租赁期限内因有其他租客出有更高租金便私自违约。租客方面，有的入住后对租房设施极力吐槽以达到降低房租的目的以及无故拖欠房租，甚至不经过房主同意便私自更改房屋内部结构或者以更高价租给他人。

（三）房地产中介的诚信问题

目前，由于设立门槛低，房地产中介机构鱼龙混杂，服务过程中的存在的失信问题随之而来。

一是假房源问题突出。有的房地产中介利用自身与消费者信息不对称的特点，采用精美的照片包装实际不存在的房源，公布虚假房源信息或者发布虚假室内照片吸引、迷惑消费者，实则房源信息与实际情况相去甚远。有的是有意通过虚假降低房价来诱导消费者购房或租房，也有的是由于自身对房源的把关力度不够或者没有先进技术支撑进行辨别、除假以及未能对失效房源进行及时清理，无意之中导致误导消费者。

二是诚信履约能力弱。大部分房地产中介机构技术硬件软件装备落后，从业人员素质、水平普遍相对较低，执业过程中容易采取不良经营手法，不规范、不合理、简单化操作层出不穷，还利用合同格式条款欺瞒消费者，模糊和隐瞒消费者重要信息，甚至私自伪造、篡改合同条款以及不兑现承诺等，诚信服务意识薄弱，失信行为层出不穷，给广大置业者以及消费者造成了诸多困扰甚至严重损失。

三是收费不规范。部分房地产中介从业人员收取代理人高额佣金，骗取客户看房押金，在服务过程中以各种理由收取额外费用，肆意压低委托人房价、租金，私自抬高客户房价、租金以达到获取中间高额差价的目的。

（四）政府监管上的问题

房地产业的健康长久发展离不开政府的有效监管，近来房地产行业失信行为屡禁不止，也和政府在房地产诚信建设的监管上存在不足有关。

一是诚信监管制度建设滞后。近年来，诚信建设越来越受到重视，国家也颁布了相关法律法规以及构建了“信用中国”网络平台。房地产业作为支柱性产业，其诚信建设不可避免且迫切需要，但目前房地产业诚信监管制度建设还比较落后，监管体系还不够完善，不能与时俱进、全面细致地进行诚信监管。房地产个人信用制度和企业信用制度比较缺乏，针对房地产中介服务领域中的企业和个人的诚信状况数据库或征信系统也不够完善甚至没有，对房地产中介的各种标准也还未统一，企业及个人诚信评估、诚信查询平台也还不完善，不能及时地有效公开其失信行为，依然存在监管不全面、不到位，让部分失信企业、从业人员打“擦边球”以此来逃脱失信责惩。

二是监管技术落后、路径单一。我国诚信监管体系还没有大面积使用云计算、大数据等先进科技技术，部分仍然采用传统的、依赖经验的监管技术，监管范围较小、监管力度较弱、监管效率较低，对失信行为的监管不够及时有效，有明显的滞后现象，容易让部分人钻空子。监管路径中也没有将房地产市场中的所有参与者囊括进来，监管比较分散，没有形成全方位、多层次的政府相关部门、房地产企业同行、各类媒体、消费者多位一体有机融合的监督监管体系。

三是失信行为查处乏力。由于房地产监管体系不健全、监管技术不发达、监管人员素质不高、监管成本还很高，许多失信行为没有及时发现，或者监管到了也很难进行实质性的查处、惩罚。部分企业或人员会通过贿赂方式逃避追究，他们的失信行为所带来的获益远远高于失信成本，自然而然的便会选择获益更多的失信行为，又因为监管能力不足、监管效率低下，根本无法做到真正地遏制房地产业中的失信行为，失信行为屡禁不止，失信行为的查处还比较乏力。

二、房地产行业诚信建设的对策

针对房地产市场主体诚信建设存在的问题，需要协同治理，综合施策，建立健全道德自律和防范机制以及失信惩治机制，充分发挥房地产行业协会的规范管理作用，在全行业形成自律氛围，一旦失信便受到协会相应处罚，使失信者处处受制，让失信行为无所遁形。

（一）企业要从自律、文化、守法等促进诚信建设

一是发挥企业协会监督规范作用。以房地产开发企业协会为首，建立房地产开发企业及从业人员信用档案系统，建立道德自律和防范机制以及失信惩治机制，充分利用和发挥房地产行业协会的规范管理作用，在全行业形成自律氛围。各开发企业接受媒体、消费者监督，一旦失信便受到协会相应处罚。

二是加强诚信企业文化建设。房地产开发企业要具备长远目光和大局意识，要具备市场道德诚信体系建立和自律最起码的自觉意识，建立起自身的道德诚信体系，在整个房地产开发经营过程中践行诚信理念，做到规范化、透明化，提高可信赖度。在房地产开发企业内部形成一种涵盖企业经营理念、管理行为、企业文化等诚信价值观和行为规范的模式，将诚信建设成为企业管理的重要内容，让诚信成为企业的核心文化。

三是坚持遵规守法、实事求是。房地产开发企业在开发时，考虑天气变化等因素调整工期，严格按照建筑标准用料，保障建筑质量；遵守行业规定及按照相关流程，在取得预售许可证前提下才能进行收取客户认筹金及预售商品房等行为；计算建筑面积时严格按照国家及行业标准的依据与办法，尽可能做到商品房的实际销售面积与合同约定面积相符；印制宣传册上的规划图、效果图、环境图，可以追求适当的精美，但要极尽可能符合实际，做到全面客观的描述。房地产开发企业严禁一房多卖，延期交房等行为和销售人员为顾客介绍楼盘优缺点时尽量客观真实。

（二）消费者要从守法、诚实等促进诚信建设

一是买卖房屋时遵法守法。购买房屋时，了解房地产行业相关法律法规知识，严格按照法定程序进行，不因贪图利益而签订任何虚假合同。购买房屋后，如若欠下高额债务无力偿还时，不能与亲戚朋友密谋，低价抛售给他们，而应该通过其他合法途径偿还债务。家庭不符合条件不能虚报材料或者符合条件却重复申报违规享受低价购买保障性住房待遇。

二是租赁住房时践约守约。作为房主，要将闲置房一对一租赁于租客，不能重复租赁于他人以骗取不法利益；租房后，在租赁期限内不能随意私自违约，更不能因为有其他租客出有更高租金便违约、毁约。作为租客，在确定租房后就不能随意挑刺，在租房入住前就应该确保条件设施自己是否接受，也不能无故拖欠房租，更不能不经过房主同意便私自更改房屋内部结构或者以更高价租给他人以及做出其他违约、毁约的行为，要有契约精神。

（三）中介机构从理念、规范、标准等方面落实诚信建设

一是建立自律和监督机制。充分发挥房地产中介行业协会协调、规范、管理作用，建立房地产中介服务领域中的企业和个人的诚信状况数据库或征信系统，公开失信行为，约束和规范房地产中介机构的业务行为。房地产中介内部建立诚信防范与惩治机制，增强自律诚信意识，各机构之间互相监督、良性竞争、合作共赢，避免或遏制恶性竞争等失信违法行为发生，引导房地产中介诚信健康发展。

二是推行合法化经营，规范化操作。房地产中介机构在经营场所必须有本机构的营业执照、业务范围说明书等，证明本机构设立已获得审批，资质已得到认定，具备经营资格和业务能力，在业务实际操作过程中，通过正规渠道，采用规范合同文本进行正规操作，制定合理收费标准，聘请正规专业职员，给代理人、客户提供优质服务，提高服务水平与效率，提高客户满意度。

三是培养员工爱岗敬业精神。从业人员自身要通过实际相关职业培训和职业资格准入考试才能从业，依法获得职业资格级具备业务能力，持证上岗，并在工作中不断提高自身专业素养、业务水平、服务质量与服务效率。在工作过程中认真负责，与客户真诚沟通，满足客户的合理性需求，按标准收费，不乱收取费用，做一个有职业操守的人。

（四）政府要从制度、技术、惩戒等角度推动诚信监管

一是建立健全诚信监管制度建设。首先要完善相关法律制度，使得房地产业的不诚信行为能够及时得到法律制裁，提高失信成本；其次要加快建立健全企业和个人的信用档案，尽快建立和落实企业和个人的信用公开、信用评估、信用查询体系，及时有效地公开企业及个人失信行为，加大惩罚力度；再者要强化诚信监督体系，加快建立诚信评估、诚信查询体系，使企业失信行为公开化、透明化，通过同行、媒体及消费者的监督，减少甚至杜绝弄虚作假、偷工减料的行为；最后要规范从业人员准入，组织相关培训以及准入资格考试，只有通过相关职业资格考试才能从业，持证上岗，提高从业人员的专业素养和业务水平，提高服务质量与服务效率。

二是拓展监管技术、路径。淘汰传统的、落后的房地产监管技术，大规模采用云计算、大数据等先进科学技术，继续研发更加高效、科学、先进的房地产诚信监管技术，弥补其监管滞后的不足；不断寻求新的监管路径，推行集中监管、全面监管，加快形成全方位、多层次的诚信监管体系。

三是加大失信行为查处力度。借助不断完善的房地产诚信监管制度、先进的监管技术、丰富的监管路径，扩大监管范围，不给任何企业及个人留有钻空子的可能，聘用高素质的监管人员，提高他们的监管能力及效率，及时有效地查处房地产业中出现的失信问题。对查处到的失信企业及个人进行实质性惩罚，加大惩罚力度，增加他们的失信成本及限制他们的经营行为，让他们意识到失信所带来的后果是因小失大，逐渐减少及遏制失信行为的发生。