基于互联网金融视角的房地产企业融资策略研究

高钰宁 周 新/ 文

一、我国房地产企业传统融资现状分析

我国房地产企业传统融资来源主要包括银行贷款、销售回款、股权融资、债权融资等，由于房地产行业投资周期长、体量大、资金需求高，传统的融资模式已经很难满足房地产企业的融资需求，下面将逐一分析各传统融资方式以及房地产企业融资的现状。

1. 银行贷款

银行贷款一直都是我国房地产企业的主要融资模式，比股票、债券等其他融资方式更为方便和容易。根据国家统计局对我国房地产企业融资的统计分析，2017 年房地产企业国内贷款2.52 万亿元，占比16.18%，同比增速17.34%。虽然银行贷款的成本较低，但比较倾向于有实力的大型房企，对中小型房企利率较高，很难获取。

2. 预收房款

房地产企业为了尽快回笼资金，经常采取期房预售方式，这种方式融资成本很低。2017 年房地产企业开发到位资金中其他资金融资7.98 万亿元，占比51.12%。其中定金及预收款在其他资金来源中占比达到61.04%，虽然销售回款在增加，但是增速近年来却处于下滑状态。2017 年定金及预收款增加4.87 万亿元，同比增速为16.10%，下滑约12 个百分点。由于政府出台相关调控政策，在主体封顶前不能颁发预售许可证，从而限制了开发商在开发前期通过这种方式进行融资。

3. 股权融资

股权融资没有金融中介机构介入，属于直接融资。房地产企业通过发行股票，用企业的股权换取融资资金。股票融资筹资量比较大，且资金使用年限较长，具有永久性，没有到期日，无须归还。但这种融资方式难度比较大，相关机构对上市公司要求较高，证监会要求房地产企业通过股权融资必须获得国土资源部的批准，住建部也要对开发行为进行认定，近几年房企股权融资大幅萎缩。

4. 债权融资

企业可以通过举债进行融资，债权融资所获得的资金，企业需要支付利息，并在借款到期后向债权人偿还本金。债券融资对发行方资质要求很高，大多数房地产企业都达不到相关要求，债权融资的适用范围有限。根据Wind 数据库统计房地产2018 年发行债券5908 亿元，2017 年发行债券3422 亿元，与2016 年发行的8037 亿元债券相比大幅下降。

通过上述分析可以看出我国传统房地产融资渠道都受到不同程度的限制，其中我国房地产企业对银行贷款依赖较大，融资渠道单一，融资难度大成本高，内部融资与债权股权等外部融资比例失调，风险较高，融资市场体系不健全等都是我国房地产行业融资面临的问题。

二、互联网金融背景下房地产企业融资新路径

由于传统融资面临的种种问题，许多房地产企业都开始应用互联网金融，寻求新的融资方式，缓解融资压力。本文主要讨论互联网金融下房地产融资的三种方式——P2P 融资、众筹、电子商务融资模式。

1. P2P 融资模式

近年来P2P 融资模式开始盛行，各种P2P 平台应运而生。P2P 主要是在互联网平台上发布信息，由网贷公司作为中介，在线上将借贷双方对接起来的一种融资方式。具体由房地产企业设计好融资方案，发布在P2P 平台上，出资人通过参与投标向房地产企业投资。在交易中合同、手续、资金等全部在线上实现，投融资双方不需要见面，节省了时间，降低了融资成本，于是这种融资方式得到快速发展。

2. 众筹融资模式

随着“众筹”不断升温，许多开发商也纷纷联手搜房网、平安好房网等互联网平台推出房产众筹项目。总的来看房地产众筹主要分为以下三种：

（1）融资型开发类众筹

此类众筹通常在项目建设前进行，主要针对有购房意向的客户。开发商通过筹资平台发布众筹信息，投资者能够以优惠的价格获得房屋优先购买权，其认购方还可以在土地阶段就参与房屋设计、建设。此类众筹不仅为项目建设阶段融到低成本资金，同时也可以提前锁定一批有购房意向的客户。

（2）营销型开发类众筹

营销型众筹主要在建设期进行，此时处于预售前，募集的资金同样用于项目建设，但此类众筹筹集的资金额度不高，融资作用不大。这种方式有利于项目的前期宣传，营销推广意义大于融资意义。

（3）投资型理财类众筹

投资类众筹适合已经基本开发成型的现房或准现房，拿出部分房源作为标的，以优惠的销售价格及理财收益吸引客户。它的参与门槛较低，常见的约为1000 元人民币，然后投资人选择有盈利性的项目进行认购，认购后相关房产项目的收益或损失由认购方承担。

3. 电子商务融资模式

电子商务就是通过网络进行的商务，商家借助强大的数字信息技术了解客户的需求和倾向，为他们提供个性化的产品和服务，并快速交付产品给用户。电子商务平台拥有人流量大，传播效应好、服务个性化等优点，随着信息技术的发展，房地产业也受到全球电子商务化趋势的影响。电商平台可以建立贷款公司，通过大数据挖掘以往交易数据，为房地产融资企业进行信用等级和风险评估，进而提供融资服务。

三、基于互联网金融房地产企业融资的优势

互联网金融为房地产企业提供了不同以往的新融资模式，通过云计算、大数据等技术，互联网融资可以降低融资过程中房地产企业与投资者之间的信息不对称，减少融资成本，提高融资效率，有传统融资方式不可比拟的优势。

1. 降低融资门槛，实现全民投资

通过互联网金融，投资和融资的门槛都有所降低。从融资方面来看，银行贷款对借款主体要求较高，而股权融资和债权融资的资格审查十分严格，中小房地产企业很难获得融资。但通过互联网金融进行融资，只要是能为投资者带来收益的优质项目，都可以通过平台发布进行融资，解决了许多房企融资难的问题。从投资角度看，房地产行业是资金密集型行业，中小投资者难以参与其中。通过互联网众筹，让许多小额的普通投资者也能进行地产投资。

2. 减少融资成本、提高融资效率

相比传统的融资方式，互联网金融下的新型融资模式可以显著减少融资成本。整个融资过程都在线上完成，无纸化办公，且不受地点限制，节省了大量时间和金钱。同时，其审批程序、放款流程与传统融资相比效率大幅提升，投资人和融资企业可以通过互联网平台进行互动，优化资源配置。

3. 解决信息不对称问题

由于外部投资者无法深入了解房地产企业，且大部分投资者专业程度不高，所以房地产企业与投资者之间通常存在信息不对称问题，投资者难以找到有融资需求并资信良好的房地产企业。而通过互联网信息技术可以获取房地产企业的资金需求、信用等级、盈利情况、资金流向和还款情况等信息，缓解了信息不对称问题。

四、互联网金融下房地产融资模式的比较和选择

P2P、众筹、电子商务融资模式在担保方式、投资者、融资成本等方面各不相同，房地产企业需要进行深入对比分析，根据自身情况选择合适的融资渠道。

1. 担保方式

众筹是物业所有权的转移，P2P 融资是无抵押无担保的；电子商务融资无实物抵押担保，但通过多家企业组建联保体，联保企业之间为无限连带责任，如果其中一家企业违约，将影响众多房地产企业的经营。

2. 投资者

众筹的门槛较低，主要针对社会投资者；P2P 的投资者比较多元，包括商业银行、社会机构、社会投资者等，融资额度较大；电子商务融资对接的是商业银行，投资起点高，融资额度有限。

3. 融资成本

众筹的互联网平台费用低，但要花费较多时间宣传项目，时间成本较高；P2P 融资的平台利率比众筹稍高一点，其审批流程标准，节省融资时间；电商平台借助互联网技术，能最大化缩短融资时间，效率最高。

五、房地产企业新融资方式的风险管控及完善建议

风险管控是互联网金融平台和房地产企业持续健康发展的生命线，互联网平台既为企业提供融资，也要维护投资人的权益，但目前互联网金融融资仍然存在很高的管理风险、信用风险、法律风险和技术风险等，故本文从以下几个方面提出互联网金融融资的风险管控及完善措施，为房地产企业融资提供建议。

1. 加强房地产企业信息建设

现代市场经济对房地产企业信息管理的要求更高，房地产企业要改变以往传统的包工头管理方式，建立规范标准的现代企业管理机制，提高企业信息透明度。

2. 完善互联网行业规范

互联网行业鱼龙混杂，加上互联网技术存在安全性、可靠性风险，想要长期稳定健康的发展，必须加强互联网行业规范，净化互联网金融环境，完善互联网金融行业体系。

3. 提升核心技术，优化产品服务

要将互联网融资的优势都发挥出来，则需要结合房地产企业和互联网平台设计一些定制化、个性化的产品和服务。互联网金融平台应不断创新金融产品，优化服务流程，为不同的借贷双方提供差异化和个性化的融资服务。

4. 深化监管法律约束

针对互联网金融法律法规较欠缺的问题，政府应发挥监管职能，清除市场中不合规的互联网平台以及房地产融资企业，明确责任主体，规范操作流程，加强行业管理，减少法律风险。