重庆市房地产全生命周期监测预警指标体系初探

彭漫莉 白佳飞 李博 杨涛 孙秋兰

[摘 要]为进一步健全重庆市房地产监测预警指标体系，在分析重庆市房产地监测预警现状的基础上，梳理了房地产全生命周期各阶段包括的重要内容和监测预警指标，并结合重庆市实际整理了金融类预警指标，以期能提高房地产监测预警指标的完整性，为建立大数据背景下的房地产监测预警系统提供基础。

[关键词]房地产;全生命周期;指标体系

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A

2017年住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行召开座谈会，提出要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，从而加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责，2018年重庆市国土资源和房屋管理局印发了《2018年国土房管工作要点的通知》（渝国土房管发〔2018〕2号）文件，提到要研究建立房价统计和市场监测预警指标体系，完善房地产市场风险预警机制。可见建立完备的房地产监测预警指标体系，有利于揭示房地产行业整体运行规律及微观现象之间的联系，即能实现对房地产市场整体状况进行预测的功能，又是政府有效实施一系列宏观调控措施的重要依据。

1 重庆市房地产监测预警现状及存在问题

1.1 监测预警研究现状

目前，重庆市围绕房地产领域信息化建设，涵盖公租房管理、不动产登记、房地产市场信息采集、住房保障、物业管理、公积金、房地产评估等方面，拥有多项业务系统和数据库，积极推动了房管工作的顺利开展。与此同时，重庆市在房地产监测预警指标体系建设方面也进行了许多研究，如邹闵胜以国房指数中8个代表性指标为基础，综合考虑重慶房地产发展现状加入了土地、资金、市场方面的指标，再采用聚类分析和非参数检验等方法转化成了8个合成指标，对重庆房地产发展状况进行了预报分析;王景舒运用统计法和因子分析法，从房地产业同国民经济的协调关系、房地产业自身增长速度、房地产市场供求状态和自身结构的协调关系四个方面出发，构建了重庆市房地产市场风险预警指标体系等研究。

1.2 监测预警存在的问题

虽然重庆市拥有多种业务系统，但在实际运行过程中，由于各类系统、数据库缺乏有效的连接，加之数据成果质量的差异，资源整合利用率较低，房地产市场监管的效果有待提高。同时虽然研究建立了房地产监测预警指标体系，但指标体系存在覆盖不全的问题，主要涉及了房地产市场阶段，未涵盖房地产整个生命周期，如房屋征收及拆迁、规划设计、物业管理等阶段。因此，在全面摸清房地产各阶段基础数据结构、质量及规模的基础上，建立房地产全生命周期监测预警指标体系尤为重要，可为今后重庆市建立房地产监测预警平台，实现了房地产各阶段监管手段的转变，为房地产调控提供重要的支撑。

2 重庆市房地产全生命周期指标分析

若要建立完备的房地产监测预警指标体系，则要摸清房地产全生命周期的各阶段内容。重庆市房地产全生命周期主要包括：房屋征收及拆迁、土地储备、土地供应、规划设计、房屋建设（开工、施工、竣工）、预售销售、存量房交易、不动产登记、物业管理、住房保障和房屋安全等阶段，包括了房屋-土地-房屋的转化过程（如图1所示）。

2.1 指标选取原则

完备性原则：指标体系应尽可能覆盖房地产全生命周期，能正确反映风险程度，具有高度的概括性。

敏感性原则：指标能敏锐地反映房地产市场的发展变化，该指标的变化应与房价变化之间关联。

时效性原则：指标应当反映一个周期内不同阶段的供求状况。

可操作性原则：各指标数据要有及时、可靠和稳定的来源，具有易得性，且可信度高，在时间上连续、内容上可比。

2.2 房地产全生命周期指标筛选

全生命周期各阶段涉及内容、监测预警指标，如表1所示。

为了进一步完善监测预警指标体系，在此补充梳理了能较客观反映重庆市房地产金融类的预警指标：房地产投资增长率/地区生产总值增长率、房地产业生产总值/地区生产总值、住房价格/城市居民家庭年收入、房地产开发企业自有资金/房地产开发投资额、房地产开发贷款/金融机构中长期贷款余额、个人住房贷款/房地产贷款、房屋租赁价格/房屋销售价格等。

3 结语

通过房地产监测预警指标体系的建立，可为房地产动态监测系统的建立打下基础，为房地产监测分析提供辅助，从重庆市房地产全生命周期的各阶段出发，从不同角度梳理和筛选能反映房地产运行状况的指标，以期能为重庆市房地产监测预警系统的建立和大数据平台的展示提供借鉴。由于房地产全生命周期涉及部门广、数据种类繁多、数据完备程度和质量不一、连通性不强，以至于指标的筛选和收集均受到了限制，因此房地产全生命周期指标的收集仍需建立在完善的数据资源目录和数据采集、汇交、更新等标准和机制下才能进一步拓展和完成。

[参考文献]

[1] 司马静.城市房地产市场预警系统研究与实证分析[D].四川师范大学，2011.

[2] 邹闵胜.重庆市房地产预警系统构建与应用[D].重庆大学，2010.

[3] 王景舒.基于综合模拟预警法的重庆市房地产市场风险预警研究[D].重庆理工大学，2014.