住房预期，稳住

■ 本刊记者 叶昌元

2018年末召开的中央经济工作会议提出“六稳”：进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期；同时还提出：必须及时回应社会关切，有针对性主动引导市场预期。

拿住房来说，不同的人群对预期有不同的引导方向。

《经济日报》2018年10月17日报道，房地产商会联盟负责人在博智宏观论坛第32次月度例会上表示：现在中国住宅人均人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。这个数字看似与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，所以人均面积并没有到位。如果按套内面积算，中国城镇人均住房面积不到26平方米。

有好事者还给出这样一组数据，姑且认定数据来源可靠。如果按套内面积算：美国人均65平方米（美国普查局），英国人均49.4平方米（英国统计局），德国人均44.6平方米（德意志联邦统计局），法国人均40平方米（法国CGEDD报告），日本人均达38.81平方米（日本统计局），韩国人均33.2平方米（韩国国土交通部），中国香港人均15平方米（香港政府统计处）。而中国大陆人均25.66平方米。

这位负责人还表示，从城镇化水平说，中国现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率42%左右。从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？

这无疑给受众带来这样的结论：我国城镇住房缺口好大呀！

但是，这位负责人忽略了一些非常重要的事实：

安庆市宜秀区杨亭村，旅游业有声有色

一、中国的国情不同于西方，与美国的差别更大

一是中国的人均国土面积不到美国的1/4。两国国土面积不相上下，但中国的人口超过美国的4倍。人口多，就意味着吃饭的嘴多，需要占用的耕地多、基础设施占地多。中国18亿亩耕地——合120万平方公里的红线是不能碰的。另外，中国有广袤的沙漠、雪山、湖沼、森林、草原等，以及大片的石漠化地区。它们要么是生态保护区，要么是生态极其脆弱的禁止开发区。现在人们已经认识到，即便是沙漠、沼泽，也有其生态效用，不能被随意侵占——人类住区、耕地的沙漠化应该防治，但既有的沙漠是不能侵占的。

二是美国的大面积住房、大功率汽车、大容量冰箱等，已经广受诟病。美国人对全球变暖的漠视让世人共愤。而我国致力于构建人类命运共同体，应该以此为耻，而不是羡慕、向往。

不要忘了美国的次贷危机。美国政府曾动用巨额救助资金拯救房地美、房利美——次贷危机的主角

三是中国的社会分工日趋细致，不需要额外的住房面积。比如说：你买的房子不论是在闹市，还是在郊区，都有物业公司提供服务；你家不管来了多少客人，在附近基本上都可以找到接待客人的餐馆、旅店。因此，居民一般不用像美国的独栋住户那样需要工具间、贮藏室、超大的客厅和厨房操作间。香港在这方面最为典型，住房面积普遍较小，但街上三产很发达，市井味很浓，各种用度应有尽有。

四是中华民族向以节俭为美德，主流意识鄙夷奢华。从个人居住体验来说，不论是人均三四十平方米的建筑面积，还是人均20多平方米的套内面积，已经很体面了。住房大而无当，反成累赘。其实，量入为出、节俭去奢，也是人类共同的美德。美国的次贷危机，从某种意义上说，就是对住房超大、超前需求的危机。

二、推动1亿非籍人口在城市落户，并不需要另给这1亿人准备住房

在京、沪、穗、深这些大城市工作的人们，可以发现，几乎每个单位都有不少长期在本市工作、居住的非户籍人口。有的夫妻双方都无本市户口，有的是一方没有本市户口，更有不少未婚青年在寻找持有本地户口的对象。但他们或买或租，总有栖身之处。他们的户口没有迁进来，并不意味着需要为他们再增加住房（改善住房条件是另一回事）。

《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》主要目标任务分工

从这个方案的目标任务分工来看，责任单位多为公安部门。推动非户籍人口落户主要是让落户居民享受大中城市医疗、教育、卫生等领域的社会公共福利。这就意味着这些工作仅仅由公安部门操作就可以了，而与住房无涉。

三、我国城镇化率真的能达到70%吗？

有些人认为，我国的城镇化率终将达到70%。这个数是怎么来的呢？因为发达国家的的城镇化率普遍达到这个数值。但是要知道，时移世易，我国不必步发达国家后尘。

发达国家的高城镇化率，最主要的原因是工业化革命，农村人口纷纷进城，吸附在大生产线上。而我国工业化起步很晚，却与发达国家同时跨进信息化时代、智能化时代。信息化时代、智能化时代是不需要高城镇化率的。人们分处天南地北，一样实行信息共享，不需要高度聚集。智能化甚至是对城镇化的消解，例如：富士康大量解雇员工，用机器人取而代之。原来一个工厂动辄几千人、几万人的情景，将来很少见到了。

潜山市源潭镇，这里隐藏着数百家刷业企业

近年来，随着乡村振兴战略的实施，村镇人居环境大为改善，乡村空心化势头也得以扭转，各地因地制宜，兴办产业，原来赴城里打工、经商的人纷纷回到家乡。

近年来，记者到过几处村镇采访、调研，发现乡村产业兴旺，居民安居乐业。

在安徽省潜山市的源潭镇，笔者了解到，该镇先后被冠以“中国刷业基地”“中国刷制品之都”等名号，刷制品销往世界各地。全镇总人口6.7万人，刷业从业人员即达2万人。也就是说，平均每家有一人从业。再考虑到传统的农业人口和其他产业人口，该镇去大城市打工、经商的，就很少了。

在潜山市的另一个山区小镇官庄镇，记者看到的是整洁的街景，白墙黛瓦，青山为衬。她获得“中国人居环境范例奖”。在该镇所在地官庄村，笔者询问村委负责人余晓八：“村里出去打工的人多吗？”他回答：“很少。村里很多家庭开农家乐，或做土特产加工等，还有一部分人在村办企业上班。另外，镇里也有一些就业机会。”

在河南漯河南街村，这个只有3700人的村子，仅南街村集团有限公司就有7000名员工，员工多数来自周边村庄。村里很多大学毕业生又回到村里。不回村的大学生往往读的是高精尖专业，在村里找不到相应的岗位。记者在该村的超市里看到琳琅满目的食品、饮料及各种土特产，几乎都是本村生产的。

当参加高考、由农村进入城市工作的人群，已经开始退休了。他们当中是不是有不少人准备回家养老？因为那里有亲切的乡土、熟悉的乡音、难解的乡愁，还因为农村人居环境及公共服务设施的改善。

再说，所谓城镇化，包括农村人口向源潭镇、官庄镇这样的集镇转移，并非仅仅指向大城市转移。

因此，拿美国说事，拿非户籍人口落户说事，拿城镇化率说事，企图导出大城市存在巨大房地产缺口的结论，是站不住脚的。

作为房地产商会联盟负责人为房地产业站台是没错的，但是，如果其言论拉高了房地产增量的预期，拉高了房价的预期，则是十分有害的。如果我国的房地产企业都朝美国人均住房面积的标准去努力弥补“缺口”，无疑坑了这些企业；如果让人误认为住房还有“炒”的空间，抬高了房价，无疑坑了进入大城市的新市民。

所以说，对住房“稳预期”这件事，全社会并未达成共识，不同人群预期也不一样，对房价盼涨、盼跌的人俱存。在某种意义上说，不同人群在投票、在博弈，甚至是斗争，想看到定局，还有一个过程。但令人发噱的是，博弈、斗争都不重要，最终取决于政府住房保障的力度，以及各类人群如何用脚投票。不过，在此过程中，那些参与者们必须识别谁在忽悠。