“互联网+租房”的监管法律问题探究

侯乃心

摘 要：近几年，“互联网+租房”行业随着互联网的蓬勃发展而备受关注，加之社会进步所带来的的工作节奏加快，使这一行业的接受度与普及度正在提升。但新兴行业必然面临着暴露出弊端的情况，尤为凸显的是“互联网+租房”的监管缺失。文章将通过简述“互联网+租房”的发展情况，分析“互联网+租房”的监管现状，结合部分案例、法条和国外治理经验，来构想对“互联网+租房”监管的法律路径，力求为“互联网+租房”监管问题的解决提供一些新思路。

关键词：互联网+;租房平台;监管

一、“互联网+租房”概述

（一）概念界定

文章对于“互联网+租房”的界定将从行业所凸显的现状入手，故而文章的“互联网+租房”指房屋的承租人通过互联网看房、租房，并通过线上支付平台向房屋的所有者或经营者支付房费，平台通过收取租房佣金和广告费来盈利的一种新租房模式。

（二）“互联网+租房”发展背景

随着白领时代的到来、住房人群的需求变化以及市场容量的扩张，加之资本市场的助推和相关政策的支持，“互联网+租房”模式应运而生，并以其操作简单快捷、成本低、效益高、选择性多样等优势，迅速在传统租赁行业中占据一定市场。

自2015年开始，国家开始大力支持房屋租赁市场，持续不断推出利好政策。2015年7月1日，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，明确指出要“积极推广在线租房等新业态，着力破除准入门槛高、服务规范难、个人征信缺失等瓶颈制约”。2016年，国务院常务会议分别从扩大房源、扩大客源、政策支持、交易监管等四个方面鼓励房屋出租，年中更是出现了“政府喊你来租房”的说法。2017年，广州、深圳、南京、杭州等12个城市陆续出台了租赁房屋新政，明确提出了“租售同权”。2017年10月18日，习近平总书记指出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018年，各地纷纷响应号召，一系列租房新政密集来袭，住房租赁市场迎来新一轮发展期。

然而，当一个行业的监管与规范无法适应该行业的发展速度时，乱象自然而生。随着“互联网+租房”模式的高速发展，其弊端和隐患亦逐渐暴露出来。

二、“互联网+租房”监管现状

（一）虚拟的房屋展示途径，客观监管的困境

在线租房平台上的房源看起来都是向往的生活，实则却不乏混有“照骗”。其真实的房间布置、设施等与其在平台上发布的大相径庭：有的设施陈旧;有的无证经营;有的甚至还存在诸多安全隐患。

据《民主与法治时报》报道，2018年6月至9月，北京警方组织开展全市日租房和网络短租房清理整治专项行动，行动开展以来，共消除治安隐患4200余处、消防隐患1.3万处，取缔非法出租房620余户，查获违法犯罪人员840余名。网络租房市场乱象可见一斑。

人民公安报的记者做了这样一个实测：先在一家短租平台上随便编写房源的地址、设施等基本信息，再上传从网上下载的图片，短短几分钟的操作后平台就显示房源发布成功，十分钟后就有客源联系看房。在记者发布房源的过程中，平台只要求验证个人身份信息，没有对房源信息进行任何核实。据一位在线短租平台客服回答：平台与商家只是合作关系，因此平台无法干涉商家的欺骗行为，出现问题平台概不负责。

租房平台作为重要的网络租房信息发布平台，难以对海量房源信息及租房者信息进行仔细核对，在信息审核方面的工作存在严重过失。而这种不负责的行为不仅将违背租客在租房时的真实意思表述，可能引发后续一系列纠纷，还将使责任主体出现争议，进而导致承租人权益受到侵害时难以进行维权。

（二）房屋的装修质量未达标，监管制度的缺失

出租方出于急于盈利的心理，可能会为了谋求利益最大化而将安全指标不合格的新装房屋出租给承租人，从而侵害承租人的生命健康权。以案例为据，“甲醛检测弄虚作假，欺骗租客”、“从收房、装修到入住，周期不满一个月”等报道屡见不鲜。

2016年，一位孕妇入住自如出租房，其胎儿在6个月时患上白血病。经检测显示该涉案房屋甲醛污染严重，于是这家人起诉了自如公司。立案后，法院先后委托的两家司法鉴定机构都因“超出鉴定技术能力”而拒绝委托。最终，因未能其实有效证明该种情形与白血病发病存在关系，一审法院以证据不足驳回赔偿请求。

无独有偶，2018年8月底，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在网络上热传。这位王姓员工去世后，他的亲属向法院提交了起诉书。然而，自如公司给他们的回复是一条发给已故王先生的短信：“诉讼书表明您已经没有继续履约的能力，現解除合同。”

虽然部分地区已经出台了保障承租人生命健康的《租赁市场工作方案》，但其内容不具体、分工不明确，导致行政监管难以落到实处。其次空气中的有毒气体带来的危害，开始时往往不易被人发觉，等到产生严重后果时，承租人才把维权提上议程，但此时面临的经常是难以证明有害物质超标与自身生命健康权受到侵害的必然因果关系，再者是以“合同中没有明确规定”、“不属于合同条款”等理由被拒索赔。

（三）行业标准无法统一，治理保障的缺乏

网络中介平台没有具体的办公场所，而是依靠网站形式来经营服务，缺少传统中介公司具体的人员分工，内部管理较难规范，加之“互联网+租房”没有具体的市场准入标准以及经营标准，也缺少相应的监管部门，所以网络租房市场相对较为复杂，一房多租、用户信息泄露等状况屡见不鲜，一些钓鱼网站诈骗网站也随之而生。

服务不规范最直接的表现在于售后不及时。即使一些租房平台设有线下客服中心，在解决售后问题时需要先由线下向线上反馈，再经线上分配维修资源到线下，最后由线下确认再反馈回线上平台，花费的时间和精力比起传统租房模式更多，加之其配套解决措施尚不健全，售后不及时的问题几乎已经成了影响“互联网+租房”模式发展的最大阻力。普遍存在的是平台不作为，以各种借口拖延、搪塞租客，不愿或不能履行售后义务，使承租人无法得到与租金相符的用户体验。

网络租房市场的监督管理方面尚无明确的法律法规，实际治理时存在依据不明的情况。首先是传统租房与网络租房有较大差异，对其是否可以参照传统租房的监督管理模式还有待商榷;其次法律也没有对责任与义务的分配进行详细规制，网络租房主体间的法律关系存在争议，归责极为困难，承租人难以维权。

三、国外租房市场治理经验借鉴

我国的网络租房起步较晚，相应的法律法规尚不完善，缺少行之有效的管理之策，加之租客的警觉性和维权意识普遍不足，遇到问题后一般采取消极应对方式，使得网络租房问题有扩大化趋势。

在此方面，可以尝试参考借鉴美国、德国、日本、英国的租房法律规制：

从美国来看：其一，美国有严格的个人信用管理制度。他们在许多方面都会考核个人信用，这在极大程度上影响了他们租房时的自律行为。其二，美国规定了中介从业人员必须经职业资格考试，且需通过严格的信誉审核和背景审核，所以中介人员的职业素质和个人素质都较高。

从德国来看：第一，德国有专门的部门对房屋中介提供的信息进行严格审查，确保了租房市场的稳定性、透明性。第二，德国的租房合同细致地规定了出租方和承租者的权利义务，有效减少了两者之间的矛盾与纠纷。

从日本来看：日本的租房审核特点表现为材料齐全、程序严格。其中他们的租房审查机制恰好是我国缺少的：日本的管理公司会对租客的身份等信息进行核实审查，审核通过后会交由保证会社对材料进行再审，经双重审核后的真实租房信息才会交给租房中介。

从英国来看：英国用综合危害评估的方式对出租房进行了细致分类，由政府工作人员按“住房健康和安全评估体系标准”细则对出租房进行打分，最终根据打分结果将对出租房采取不同方式进行规管。

我国的“互联网+租房”模式的整改可以结合自身状况，适当借鉴以上的治理经验，道阻且长，切不可急功近利。

四、“互联网+租房”监管现状的法律路径

（一）完善信用支撑体系

网络租房平台应充分认清利害关系，主动履行自身的打假主体责任。平台可以从强化日常管理入手，建立完善的商家、租客个人信用档案登记制度，以及规范的个人信用评估机制。租房平台在自身监管的基础上，还可以加强与政府有关部门、社会公众的沟通交流，进一步完善投诉受理和稳妥处理机制，集多方之力形成立体式监管网络。

除了租房平台，承租人也需要积极行动——毕竟承租人的租房用途难以查明，实际入住中对房内财产难以自觉维护，对房租的缴纳仍需依赖其自觉性，租房平台在交易过程中的部分阶段其实也处于被动地位。每逢发生租房事故，大众受情感驱使，一边倒地指责租房平台，承租人的责任被忽视甚至被掩盖。一个巴掌拍不响，只有从租房平台到承租人、从来源到去向一并整改，才能最有力地维护“互联网+租房”稳健发展。

监管部门可以利用大数据检测或委托第三方抽检等方式加强对租房平台信息造假的打击，对不良商家视具体情形采取警告、下线、设置“黑名单”等处罚措施。加快社会征信体系建设，推进各类信用信息平台无缝对接，打破信息孤岛;加强信用记录、风险预警、违法失信行为等信息资源在线披露和共享;充分利用互联网积累的信用数据，对现有征信体系和评测体系进行补充和完善。以此促使租房市场在规范化轨道上健康发展。

（二）规范租房审查机制

出租方应诚实守信，自觉上传齐全、真实的房源材料，并配合后续审查工作，积极联系租房平台与承租人，细致完成出租房的交接工作。

网络租房平台应主动承担作为中介方的责任。加强内部管理，对房源信息、租客信息进行仔细审核;增设惩处措施，对不诚信的做法严惩不怠，以达到维护网络租房市场秩序的作用。

监察部门应积极规范租房审查机制，对中介提供的房源信息、租客的身份信息、租房交易信息等进行严格审查和记录，确保租房市场的真实性、稳定性、透明性。

（三）明确救济和保障途径

首先出租者、租房中介平台、承租者三方都要树立法律意识。在订立租房合同时，明确规定各自的权利与义务;在租房期间，三方要严格履行合同;在某一方权利受到侵害时，要通过法律途径理性维权。

其次，监管互联网租房方面的法律尚不完善，需要加快推进相关立法工作，推进法治工作，明确救济途径。例如：在规管出租房的方式上，我国可以借鉴英国的“住房健康和安全评估体系标准”细则，对不同估分的出租房采取不同程度的规管;在三方的责任分配上，法律应明确规定三方的权利与义务，使义务受到法律监督、权利受到法律保護。

五、结语

“互联网+租房”高速发展无可厚非，但不能任由其野蛮生长，需加以严格监管。文章从“互联网+租房”的发展情况出发，简述了其现存监管问题，分析其背后的现实价值追求及反映的法律问题，构想了部分利于监管的对策，但解决此模式的监管问题道阻且长，仍需各方共同努力实现有效监管。

参考文献

[1] 国务院.国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见[EB/OL].2015-07-04. http：//www.gov.cn/zhengce/content/2015-07/04/content_10002.htm.

[2] 中央政治局常委会.十九大报告[R].2017-10-18.

[3] 周瑜.北京整治短租房乱象，查获违法人员840余人[N].民主与法治时报，2018-09-18（004）.

[4] 梁文超.网络租房法律规制研究[N].法制与社会，2018（04）.

[5] 林迪.阿里病逝员工家属起诉自如 获法院立案月底开庭[EB/OL].2018-09-03. http：//finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2018-09-03/doc-ihiixyeu2594863.shtml.