“营改增”后房地产企业的税收筹划

胡继元

摘要：在当前的经济形势下，营改增对房地产企业税收影响越来越大，税负不降反升，企业的发展牵一发而动全身。帮助企业降低增值税税負，已经成为房地产企业财务管理工作的重心。所以，房地产企业需要重视。营改增”工作，并加强对税务工作的认知。同时，针对营改增的特点对自身税务筹划的合理性进行分析，并采取相应的措施不断完善和优化企业的税收筹划方案。不过在“营改增”落地后，房地产企业经营活动的计税方式发生了改变，企业税额的缴纳额度上存在很大不确定性，给企业管理带来难题。因此，本文便以房地产企业的税收策划作为主要的叙述内容，对其中出现的问题进行分析，并提出相关的优化措施。

关键词：房地产企业;营改增;税收筹划;优化措施

中图分类号：F275 文献标识码：A

1研究意义

随着我国经济体制的改革，税制改革措施也在持续深化，以往的税务模式抑制着房地产企业的发展。虽然新税制的实施是对企业现行经营模式的挑战，但对企业调整产业结构、实现产业转型以及降低企业税负等有着重要意义。房地产企业应用增值税和营业税时会出现税负不平衡的现象，此现象是一种在税收过程中的常见现象。在营业税政策下，由于价内税和价外税计价依据、计算方式等的不同，所以企业纳税过程中面临重复征税的压力，企业税负较高。所以，为有效解决此类问题，有关部门经过详细的考察、研究后提出营改增政策，并在2016年5月1日全面开展，而营改增政策带来的优势使其已经成为未来的主要发展趋势。但就实际而言，营业税改为增值税对房地产企业的影响有利也有弊，应用增值税政策也不一定会降低房地产企业的税负。而且新型政策的贯彻落实直接影响到房地产企业未来的发展格局以及行业竞争等问题，房地产企业经营中的纳税人身份、税额计算、核算、供应商管理、工程模式的选择等都对企业的税负有较大的影响。而随着房地产企业“黄金十年”结束，房地产企业利润空间下降，合理进行纳税筹划将帮助企业规避税务风险、提高税后利润额。

2“营改增”对房地产企业的纳税筹划方向带来的影响

房地产企业的开发经营过程按照其开展顺序可以分为拿地阶段、产品设计阶段、建设阶段、销售阶段、持有阶段以及后期管理阶段，房地产企业在不同阶段所开展的作业不同，适用的税率不同。另外，上游作业中的税筹行为影响到下游作业，所以下面从这六个阶段出发，分析和研究其中存在的税筹空间。

2.1拿地阶段

其也是房地产企业业务开展的准备阶段，主要指企业通过“招、拍、挂”方式获得土地使用权。这一环节主要涉及到契税以及印花税，虽然直接涉税不多，但这阶段属于房地产企业的准备环节，涉及到土地取得方式的选择，影响企业税筹空间。一般房地产企业取得土地的方式有两种，即土地转让和土地出让。

第一，土地转让是指企业之间的土地交易，土地使用权在企业之间进行转移。按照明文规定，土地使用权转让属于增值税应税行为，税率为9%。所以，企业之间存在增值税链条，利用这种方式确定土地的房地产企业可以按照9%的税率进行进项税额抵扣。

第二，土地出让是指政府和房地产企业之间的交易，在这种方式下不向政府征收增值税，所以没有形成增值税链条。房地产企业自然也无法取得增值税发票，无法进行进项税额抵扣。不过在这种方式下企业可以采用差额计税法，即房地产企业可以将转让土地所支付的钱款从最后取得的总价款以及价外费用总和中扣除。但差额计税法也有限定条件，如果房地产企业所开发的项目属于旧项目，即开工日期在2016年5月1日，若此时房地产企业采用3%的简易计税法，则不能采用差额计税法将土地出让金扣除。而且在实际应用中随着城市进一步发展，房地产企业在和政府进行土地使用权交易时不但涉及土地出让金额的问题，一般政府会强加限制条件，比如拆迁补偿费、配套设施建设。当房地产企业需要直接承担拆迁补偿费时，虽然总交易额度没有变化，但按规定拆迁补偿费不能采用差额计税法进行抵扣，同净土地转让相比企业税负增加当房地产企业承担配套设施建设时，虽然总成本支出变动不大，但房地产企业建设配套设施属于无偿作业，企业不拥有配套设施产权，无法进行进销项税匹配。除非企业把配套设施移交政府时认为是销售作业，此时便可以就土地出让金进行抵扣。但从实际来说，视同销售将意味着企业需要缴税，但企业本身并未从这项销售作业中获得资金，而且建设配套设施中的大部分成本都难以进行扣除，从而影响企业现金流。

所以，房地产企业在拿地阶段选择土地出让模式时以土地转让方式为最佳，若需要和政府直接交易，则尽量采用净土地出让的方式，不在合同中单独设定拆迁补偿费、配套设施建设费，从而避免因没有发票而无法抵扣的问题。

2.2产品设计阶段

这一环节是房地产企业施工前的最后准备环节，主要帮助企业制定本次项目募集资金模式以及项目计税方式。

2.2.1筹资方式

第一，利用留存收益。留存收益是企业缴纳所得税后形成的，属于股东的权益。一般来讲企业为给投资者提供稳定的投资回报，每年将一定的税后利润分配给股东，留存收益用于在投资在企业的成熟期可能满足企业的资金需求。在项目投资期一般都需要投入大量资本，以公司留存收益进行投资远不能满足项目的资金需求。

第二，股权筹资。即通过发行股票的方式获得资金。股权筹资是上市公司重要的筹资手段，普通股不需要还本，股息也不需要向借款和债券一样定期定额支付，因此风险很低。但发行普通股筹资费用较高，且国内资本市场对上市公司增发等股权筹资方式有一定的条件限制。另外，发行普通股还会引起原有股东控制权的分散。

第三，借款筹资。企业向银行、非银行金融机构借款，依借款期限不同分为短期借款和长期借款，这一方式手续简便，企业可以在较短时间内取得所需的资金，保密性也很好。但企业需要负担固定利息，到期必须还本归息，如果企业不能合理安排还贷资金就会引起企业财务状况的恶化;第四，债券筹资。按法定程序发行并承担在指定的时间内支付一定的利息和偿还本金义务的有价证券，债券与借款相似，但债券融资的来源更广，筹集资金的余地更大。

企业增值税的计算是在税前利润的基础上进行，而利息可以用来抵扣睡前利润，进而减少企业应纳税额。而股利的支付是在税后利润的基础上，并不能达到避税的目的。所以，房地产企业在选择资金募集方式时要综合考虑各项因素，在保证自身利益最大化的情况下实现避税。

2.2.2计税方式

在依据营业税计税时，房地产企业各项经营活动都采用3%的税率，但营改增后房地产企业的适用税率为9%。但不同项目活动具体适用税率有所不同，一般房地产企业开发中涉及项目建设、装修、绿化等环节，所适用税率不等。所以，房地产企业要依据实际情况将其进行分离，比如采用工程外包或者关联公司等方式，再依据不同活动所适用的税率等进行管控。以绿化为例，随着环保意识的加强以及相关政策的出台，房地产企业在开发建设过程中也会涉及到园林绿化问题，如果采用整体外包模式，此时房地产企业可以按照9%进行进项税额抵扣。但依据相关优惠政策，购买农产品（树苗等）的发票可以抵扣13%的进项税额。所以，房地产企业在园林绿化外包时可以先自行购买树苗，再将工程承包出去。相比之前，房地产企业可以多抵扣4%，企业税负下降。

另外，由于“营改增”政策实施时间较短，而房地产企业的项目工程一般时间都较长。所以，部分房地产企业还拥有开工工程在2016年5月1日以前的项目。按照规定这些项目可以按照3%的简易计税法进行纳税计算。故而，房地产企业要依据自身实际情况合理选择适宜的计征方式。

2.3建设阶段

建设阶段一般包含物料的选择、施工方式的选择等。这一阶段也是房地产企业重要的成本支出环节，除了合理进行成本摊销、选择适宜的完工时间等之外，房地产企业还需要详细筹划成本费用的核算，尽可能增加所有可以取得的进项税额，进行税额抵扣，从而降低企业税负，主要集中于过程模式、供应商、付款方式的选择上。

2.3.1工程模式的选择

一般分为甲供工程和“包工包料”工程。当房地产企业和施工企业签订甲供工程合同时，房地产企业作为甲方需要提供工程所需原材料。在这样的形式下，房地产企业可以获得施工企业提供的增值税专票，同时也可以获得采购建筑材料的增值税专票;而当房地产企业将材料的采购也包给施工企业，即采用包工包料模式时，房地产企业可以获得全额增值税专票，减少了房地产企业的前期投资。而按照税法规定，采用甲供工程的模式房地产企业可以获得更多抵扣，税负较低。但这其中存在的一个问题在于建筑材料是否可以全部取得增值税专票，如果房地产企业采用甲供工程模式，则需要进一步讨论供应商。

2.3.2供应商的选择

依据盈利水平、规模等，材料供应商可以分为一般纳税人和小规模纳税人，小规模纳税人只能提供普通发票，无法进行增值税抵扣，所以选用一般纳税人可以获得更多进项税额抵扣。从这一点来说，当一般纳税人供应商和小规模供应商所提供的价格相同时，选择一般纳税人供应商更有优势。但在实际中小规模纳税人供应商提供的价格低于一般納税人。此时，房地产企业需要计算二者的差额是否可以弥补税差。如果小规模纳税人供应商提供的价格和一般纳税人供应商提供价格的绝对差值不小于税负的减少，在结合产品质量、规模等因素的基础上，房地产企业可以考虑小规模纳税人供应商。

2.3.3付款方式的选择

依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定：“销售货物或者应税劳务为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票的当天、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”而通常情况下只有在项目款项付清后，上游企业才会开具增值税专票，企业的进项税额才可以抵扣。但应交增值税当期必须要缴，这样必将导致企业经营性活动现金净流量增加，加大企业资金紧张的程度，同时也会导致企业税负增加。比如房地产企业采用赊销的形式从供应商取得货物、劳务等，在款项未结清前，供应商不会给企业提供增值税专票。若错过发票认证时间，则企业无法进行进项税额抵扣。企业应缴增值税额高于预期，影响企业资金周转。

不过，按照规定房地产企业可以采用分期付款的方式取得相应的发票，将每个付款日作为进项税抵扣日期，从而进行进项税额抵扣。并通过分析实现递延缴税的效果，企业可以获得额外的货币时间价值。

2.4销售阶段与持有阶段

房地产企业销售房产的价格、方式等都会影响到企业的销售收入，从而影响企业税负。一般主要体现在促销方式、住宅性质等方面。

2.4.1促销手段

随着“限购”“房产税”等政策的颁布，市场对房地产企业的走向抱有较为悲观的态度，居民购房、投资欲望下降。所以，为了提高销售量，大部分房地产企业都会采取一些促销手段提高销量。在实施营业税时，这种方式并未存在太多风险。而在增值税政策下，促销手段处理的不恰当就会被认为是销售行为，需要对其征税，从而增加企业税负。促销可以提高销售量，是企业实现收益的重要手段。所以，针对其中存在的风险，房地产企业要首先加强合同管理，严格遵循税法规定，避免出现视同销售的问题。其次，由于视同销售后会增加销项税额，而“增值税=销项税-进项税”，所以房地产企业可以通过增加进项税额的方式平衡公式实现平衡。另外，房地产企业还可以直接利用现金打折的方式进行促销。

2.4.2住宅性质

一般房地产企业建设的房屋可以分为普通住宅和非普通住宅，按照增值税税法明文规定，如果房地产企业所建造房屋普通住宅的增值率不超过五分之一，则可以免征企业的土地增值税。依据这一条令，房地产企业可以合理规划，将土地增值税降到最低，从而降低企业税负压力。

2.4.3房屋形式

房地产企业的房屋按照装修程度可以分为毛坯房和精装房，在营改增前由于精装房的价格高于毛坯房的价格，相应需要交纳的营业税额也高于毛坯房，所以，精装房过多使企业的税负增加。但在营改增后，精装房屋所产生的成本可以进行进项税额抵扣。所以，房地产企业可以增加通过精装房的占比增加进项税额，提高企业的建安成本，降低企业应纳税额。同时，精装房占比的增加也会提高企业的销售收入，进而提高企业利润。

2.4.4增加固定资产投资

同以往营业税相比，实施增值税后，房地产企业可以利用增加不动产的投资进行税额抵扣。按照税法规定：“2019年4月1日后取得不动产的纳税人，其进项税额应自取得之日起可一次进行抵扣”。所以，房地产企业也可以依据自身实际情况增加在固定资产上的投资，同时也帮助企业及时更新设备。

2.5后期管理阶段

这一环节主要进行收尾工作，房地产企业需要按照相关规定进行增值税清算。在这一阶段房地产企业需要对当期纳税筹划有效性和合理性进行评价，并对其中存在的问题进行关键因素分析并及时改进。一般房地产企业可以通过修整税务管理制度、加强票据管理、加强对政策的学习了解抵扣方案、完善税务管理架构以及加强专业税务团队的建设等措施，提高企业税筹能力。同时，企业还要加强预算管理、确保成本链条的规范完善，并加强风险管控，从而帮助房地产企业规避税务风险。

3结束语

随着市场经济下滑的趋势以及我国深化改革政策的实施，房地产企业的盈利空间不断被缩减。而且诸如“炒房”等的行为导致房价过高，国家不得不出具相关政策进行压制，导致房地产企业经营环境有所恶化。所以，房地产企业进行纳税筹划一方面给企业的稳健发展提供一定的保障，另一个方面也对相关政策给予企业一定的税收优惠，企业可以加以利用，减小自身的税负压力。而房地产企业合理进行税筹的基础是对计税方式、税法的准确把握，本文主要对房地产企业主要开发经营阶段中存在的税筹空间进行分析，并提出合理的建议，从而帮助房地产企业更好地开展纳税筹划，并推动房地产企业的健康发展。