敏感性分析在房地产开发项目中的应用

冯镝静　高迎坤

关键词：房地产投资;敏感性分析;不确定性因素

本文为北京市社会科学基金项目：“基于知识管理的北京市绿色经济发展理念的环境管理会计创新研究”（项目编号：14JDJGB031）

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2018年11月2日

一、引言

在房地产项目的经济评价中，不确定性的分析是研究和估计相关决策方案事前难以控制的外部因素，是众多决策方法中最常见的一种。利用对一些不确定因素进行分析，从而降低企业投产后由于得不到预期的利益而造成的亏损。而敏感性分析就是房地产项目经济决策中经常用到的一种不确定性分析方法，通过对几个变化相对较大的特定因素进行评估，并计算出这些因素会对项目造成的影响，找出其中的敏感因素，将其作为重点来进行控制，以降低项目的风险。

二、文献回顾

房地产作为投资和收益相辅相成的高风险项目，由于其不确定性因素的数量之多而导致敏感性分析评价较难，国内外学者针对房地产敏感性分析给出不同的见解。本文主要对房地产中的敏感性分析方法进行理论阐述，并提出自己的相应见解。

（一）敏感性分析方法

1、敏感性分析的定义。敏感性分析就是相关人员在很多不确定性因素中，找到严重影响到相关项目经济利益的敏感性因素，以此为依据来对项目所能承受的风险范围进行判断的一种不确定的分析方式。

2、敏感性分析方法步骤

（1）对具体要进行敏感分析的经济评价指标进行确定。敏感性分析一般是针对一个或者几个效益的指标，然后找出这些指标所对应的敏感性因素，具有很强的针对性，要求进行分析时必须有一个定量的指标，来对敏感性因素对项目效益指标的影响程度进行反映，其中较为常见的有：方案净现值、投资回收期以及内部收益效率等。

（2）对不确定因素进行选定。对不确定因素进行选定，并对其变化的范围进行设定，具体应该从以下两个方面进行考量：一是在这些因素可能发生变化的范圍内，对投资的效果会有较大的影响;二是这些因素自身可能会发生较大的变化。

（3）计算出各项不确定因素可能会给经济评价指标带来的影响程度。在计算出各项不确定因素可能会给经济评价指标带来的影响程度的过程中，要假设这些不确定因素是不会发生变化的，然后利用敏感性分析或者图表，将这些不确定因素的变动情况和分值指标所对应的数量反映出来，以便对敏感性因素进行确定。在对敏感性因素进行确定时，可以用以下两种方法分析：一是相对的测定方法，就是对在同一幅度上的因素发生的变动对分析指标带来的影响进行比较，而对因素的敏感程度进行判断;二是绝对的测定方法，就是对降低投资效果的方向进行调整，分析其因素在相关项目的经济是可取程度，如果相关的项目无法接受，那么这个因素就属于敏感因素。

（4）绘制相关敏感分析图，并对相关方案进行分析。绘制出敏感性分析图表，将其中一个评价指标作为纵坐标，将不确定因素的变化作为横坐标，对绘制出来的分析图进行分析，以对不确定因素进行确定。相关人员再结合这些不确定因素发生的可能性，对项目的风险进行测定，并采取相应的预防控制措施。

3、敏感生分析的类型

（1）单因素的敏感性分析。单因素敏感性分析就是指每一次运行中只有其中一个参数会发生变化，其余任何参数都不会发生变化的敏感性分析方式。

（2）多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指对各种可能出现不同变动幅度的因素的多种组合，并对各种因素可能给相关项目带来的经济效果影响程度进行分析。

4、敏感性分析的指标

（1）敏感度的系数。敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。敏感度的系数越高，则证明该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高，这就提醒相关要员应该对其不确定因素引起重视，以免其给项目效益造成较大程度的影响，给房地产企业带来一定损失。

（2）临界点。这里所说的临界点，就是指不确定因素所发生的极限性变化，也就是说这个不确定因素让项目财务的内部收益率和基准的收益率之间的变化百分率是相等的。也可将临界点看作是项目所允许的不确定因素朝不利方向发展变化的一个极限值，所设定的基准收益率直接影响着临界点的高低。在一定程度的基准收益率之下，临界点越低，说明该因素可能给项目效益指标带来的影响就越大，项目对该不确定因素的敏感度也就越高。

（二）房地产中的敏感性分析

1、房地产项目的不确定性因素太多不好控制。所以，在选择不确定性因素时要根据当时所处的条件和环境进行决定，而用于敏感性分析的指标也有多种选择，为了让房地产评价分析更加准确具体，可以将指标分为不同的层次，运用逐层分析的方法对房地产项目进行敏感性分析。

（1）构造层次。把经济评价指标内部收益率（IRR）和净现值（NPV）以及不确定因素按递阶层次分成三级。层次中的二级和三级因素完全可以根据具体项目以及所掌握因素的不确定程度灵活确定。

（2）进行一级敏感性分析。分别进行三级因素对二级因素的敏感性分析。通过一级SA，就能确定各成本因素对总成本变动的影响程度。同时，可以大致确定更次一级不确定性因素变化对总成本的影响程度。

（3）进行二级敏感性分析。分别进行二级因素对一级经济评价指标的敏感性分析。这样既可确定各二级因素变动对评价指标的影响程度，掌握哪些是最敏感的二级因素，也能大致确定每一项三级不确定因素变化对经济评价指标影响的范围。

（4）进行三级敏感性分析。在一级SA和二级SA的基础上，经过综合比较，选择一些最敏感的三级不确定因素，分析这些不确定性因素的变动对经济评价指标的直接影响。经过以上敏感性分析，各种因素对项目经济效益的影响、方案可接受以及被否决的区域，应该特别引起重视并采取相应措施加以避免的问题，都可通过有关敏感性分析图表现出来。

2、假如某一个房地产公司有一个房地产投资项目，可以先对该项目的投资额、折现率假设成为该项目的主要敏感性因素。以此为依据，利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目净现值指标进行相关分析： （1）敏感性因素和分析指标同样是按照上文中的不确定性因素进行设定，不确定因素依旧是：年收入、投资额，而分析指标也同样是该项目的净现值;（2）对该项目的敏感性指标进行相应的计算，先对决策基本方案中的NPV和IRR进行计算;（3）对该项目的临界值进行计算;（4）将敏感性分析过程和结果以图表的形式绘制出来;（5）结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。这样就可以在敏感性分析表中准确的看出，该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。

三、结论

在关于房地产分析的敏感性分析中，不确定性因素以及指标的确定仍然是重中之重，对于这两项因素的确定以及分析中要投入更多的精力，在未来分析中要善于和数学方法相结合得到更加准确的结论。这样可以针对不同的指标，对数据进行连续性分析，在实际的房地产经济评价中起到很大的作用，使房地产项目的风险分析有了一定的标准，从而降低项目的风险系数，得到更大的利益。

主要参考文献：

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