房地产评估行业如何应对当前的信息化大潮

文/高继国 武汉汉信房地资产评估咨询有限公司 湖北武汉 430016

我们正处在一个从互联网时代向大数据、人工智能时代的过渡时期。大数据的积累、算法的改变正加速这个时代的到来。大数据、计算机程序人工智能的发展冲击了很多部门和行业。如电子商务的发展冲击了实体商业的发展，如支付宝微信手机支付冲击了实体银行的发展，摩拜单车的出现冲击了自行车产业的发展，房地产评估行业自然也不能独善其身，必然也要受到这些自动化的冲击。如何应对这种冲击，也是摆在我们业界人士当前必须要面对的工作。本文作试着从大数据计算机程序的优缺点及我们的应对措施等方面进行探讨。

1、大数据、计算机程序处理评估工作的优点

（1）速度快，几十分种可以处理几万条交易数据，进行几万条交易数据的比对。

（2）数据量大，普通评估人员只能进行几个，最多十几个评估案例的比对，计算机可以同时进行几万到几十万条数据的比对。

（3）可以进行更加精细的评估。如果成本法时利用BIM 软件可以进行更加详细的建筑成本建模，从而更加精细地计算建筑物造价。

（4）成本相对较低。计算机程序不需要负担评估专业人员的相关费用，而评估行业主要成为为人力资本。在现在人力成本日益高昂的情况下，越发显出成本差距。

2、大数据、计算机程序处理评估工作的缺点

（1）平时需要大量人工与物力进行数据库的维护与管理。

（2）计算机程序评估缺乏法律基础。现有的房地产管理法与中华人民共和国资产评估法，都是以评估专业人员为评估的实施主体。以计算机程序来实施，缺乏立法基础。

（3）责任主体难以明确，评估报告的签字估价专业人员对评估报告的结果负责，而计算机程序自动生成的评估报告，只能以程序所属公司作为责任主体。

（4）计算机程序评估结果的准确性高度依赖成交案例数据的数量，对于成交数量不大的评估对象，难以生成准确的评估结果。如一些特殊用地的评估，特殊建筑的评估，一些偏远地带商业门面的评估等都难以生成准确的结果。

（5）目前计算机程序及计算机人工智能如何应用于评估还是在探索阶段，目前人工智能也处于弱人工智能阶段，强人工智能的到来还需要50-100年。在强人工智能出现以前，计算机程序处理评估问题也只能处理简单的评估工作或者是辅助性的评估工作。

3、我们房地产评估行业如何应对当前这种困境

（1）房地产评估从业人员要加强学习，学习应对更加复杂的评估项目。低端甚至中端评估项目更易被计算机替代的情况下，我们评估专业人员要把业务向高端项目复杂项目开拓，向不容易被计算替代的复杂项目开拓。只有这样，才能显示出人类高级智能的作用。对于成交数量不大的评估对象，难以生成准确的评估结果。如一些特殊用地的评估，特殊建筑的评估，一些偏远地带商业门面的评估更能显出评估师个人经验的优势。

（2）房地产评估业务向房地产开发的全流程全产业链扩展。如策划、咨询甚至房地产代理、房地产网站、房地产营销等全产业链方面发展。利用我们的专业优势与专业素质，做大做强评估公司的整体实力，形成稳定现金流，应对计算机，人工智能对评估行业可能的影响，东方不亮西方亮，至少做到企业可以活下去。深圳世联就给了我们这方面很好的榜样。房地产评估公司有自己的人才优势，只有向房地产业务的全产业链去扩展，才能把这种人才优势体现出来。

（3）加强公司的数据库建设，加强公司计算机编程人员，计算机人工智能人才的培养，主动去迎接时代大潮的检验。我们主动去学习和应用计算大数据，人工智能技术，才能更好地去了解它，驾驭它，使之为我们评估人员的日常服务。与其由一些计算机公司去抢我们的评估市场，为什么我们不能主动去抢评估软件市场呢？

（4）建立更加能留住骨干人材的股权及模拟股权分配体制

无论是向房地产全产业链发展还是主动应用最新的计算机技术，都需要专门人才。如何留住人才，让他们安心在企业工作，成为我们要研究的课题。笔者认为评估企业当务之急是要学习海底捞、华为等管理制度先进的企业，学习他们的股权激励，模拟股权激励制度。马云说过员工的离职原因林林总总，只有两点最真实：1.钱，没给到位；2.心，委屈了。让员工有充足的收入，良好的工作环境工作氛围。

（5）各级评估协会应适应当前形势，简化现有报告审查规范，简化现有报告抽检制度，以应对计算机评估的速度优势。目前协会的各项目报告质量评审流程，确有其必要，但在应对计算机评估的快速化的方面，显示出其时间效率方面不足的毛病。报告繁琐，重复的东西较多，一个报告做下来耗时太长。与计算机评估相比不占优势。有些房地产及土地评估规范中的一些规定过于僵化，一定规定缺乏理论论证，缺乏数理统计基础，对一些评估方法规定过死。都是急需改变的现状。定期组织协会相关课题的研讨，对如何应对群策群力。如有必要时可能组织起来，联合开发全市性的大型数据库，大型评估软件，然后以成本价向会员单位分发，避免每个公司自行开发，重复投资。

结语：

面对轰轰烈烈的信息革命的大潮，我们评估从业人员只有求新求变，加强学习，留住骨干专业人才，主动去迎接信息化革命大潮的考验。