我国房地产业税收问题研究

文/邹伟 孝感宏星投资发展有限公司 湖北孝感 432000

房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分和支柱产业，目前我国房地产业正处于快速发展并急需规范的时期；税收作为经济的调节器，可以有效地减缓房价上涨、控制房地产业泡沫及金融风险；因此完善税收政策，强化税收征管是遏制房地产投机，确保房地产业正常、健康发展的强有力的手段。针对当前我国房地产业税制现状和存在的问题，我们需要改革现有房地产业税收政策，以规范房地产业的发展，使之更符合我国经济宏观调控的需要。

我国现行房地产税收按照取得、开发、保有三个环节，共开征税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、增值税、城市维护建设税及教育附加、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税等十多种；自税制改革以来，虽有改变但总的来说改革不大；现行的房地产业税已不适应当前经济发展需要并出现了若干问题，比如：税种设置不能有效调控地价、税种间重复征税等等，给经济运行及纳税人带来额外的经济负担，并形成轻保有重交易的纳税体制，过于沉重的税费推高房地产价格，严重制约了我国房地产业的发展。

1、我国现行房地产税收中存在的问题

1.1 房地产开发环节和交易环节税费混乱，费挤税现象严重

目前我国的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，具体表现在：（1）以税代租；城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。（2）以费挤税；目前我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且收费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、管网搭接费、档案管理费等）多达几十项。由于收费过多，造成了多方面的消极影响：一是导致房地产业的高成本和高房价，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；二是使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和严肃性产生怀疑，从而影响政府公信力；三是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用；四是收费权力属于基层部门，较为分散且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，扭曲了收费的性质，更容易孳生腐败，形成收费泛滥、费挤税的状况。

1.2 房地产业各环节税负不公平，税种结构不合理，重交易轻保有

从征税环节来看，房地产税收主要集中在增量方面，即在房地产业的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有环节设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的销售价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，税率较低，阻碍了房屋、土地有偿使用市场的建立与健全，抑制了房屋、土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

由于流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种税种的设置带来的不利影响有：（1）土地闲置现象严重。由于土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本持有土地，不利于土地作为有限资源的合理利用。（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。（4）我国目前没有对闲置土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用，不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。（5）从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房地产纳税问题，目前尚无法可依，从而使国家丧失了对纳税人的这部分财产课税的权利，这不仅会影响国家的财政收入，而且也会使国家的税收主权遭受侵害。

1.3 部分税种征税范围过于狭窄

现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。应当看到，经过改革开放几十年的发展，我国当前的经济状况与当年制订这些条例时的条件相比已经发生了深刻的变化。经济发达地区的农村，伴随着工业化的进程，已具备了城市的功能，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围，作为国家税收的稳定税源。同时随着我国事业单位管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位已在逐步实现市场化和企业化，因此它必须承担纳税义务。

1.4 部分税种计税依据不科学

我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。而现行房产税的计税依据分为：按房产计税价值从价计征和按房产租金收入从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不能准确反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产成本低于后建成的房产，这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相同收益的房产，因为历史成本的不同而承担不同的税收负担，有违公平原则。而从租计征的房产税是以房产的租金收入（包括货币收入和实物收入）乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此，与按历史成本计税的从价计征相比，从租计征的税负明显高于前者。并且同一房产由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。除了房产税，出租房屋还要缴纳增值税、城镇土地使用税、所得税等其它税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量房屋租赁隐性市场的偷漏税交易，也不利于房地产租赁市场的健康、持续发展。

1.5 房地产税收税权过于集中、立法进度太慢

根据《立法法》的规定：税种的设立、税率的多少、税收征收管理等只能由法律规定，税权过度集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。同时，目前全国开征的十八个税种中，通过全国人大或常委会立法的只有6种，其余均是以行政法规颁布的条例的方式立法；造成立法层次偏低，税收法规多变，有失国家税法的严肃性和权威性。

1.6 税收征管的配套措施不完善

我国目前的财产登记制度不健全，缺乏私有财产登记制度，特别是与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不完善；致使不少税源流失，严重影响了税收征管的力度。

2、我国房地产税制改革的基本思路和解决建议

2.1 理顺税、费关系，正税、少费

现在我国财政收入的主要来源就是税收和行政事业性收费；行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费项目确有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共识。减少收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的重复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪和经济负担；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。因此清理房地产行业收费；即取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税，对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。

2.2 取消城镇土地使用税

首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家享有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。

2.3 降低房屋租赁环节的税负，促进房屋租赁市场快速发展

目前房地产业房屋租赁税负高达30%，因此适当降低房屋租赁增值税率、房产税率和所得税税率，使房屋租赁的综合税负低于10%成当务之急，虽然从表面上看，税率降低了，但实际上却促进了住房二级市场的发展，有利于将大量的隐性出租房屋纳入正规管理渠道，税收收入反而可以增加。

2.4 适时开征统一规范的物业税

由于我国现行房地产行业涉及的税种繁多，不同阶段征税税目不同，有些税种属于重复征税，计征复杂，征税成本过高，不但影响征税工作效率，而且易发生偷、漏税行为；因此，我国是时候开征物业税了，以把现征的十来种房地产行业相关税种减少为一、二种税，以改变现有土地出让制度，遏制权力腐败，打击投机炒楼，对建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。

2.5 完善房地产税课税的配套制度与政策

首先强化房地产产权登记制度；避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。完善房地产价格评估制度，加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据，为房地产税收的课征创造良好的条件。