浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系

文/张晨宇 烟台市不动产登记中心 山东烟台 264003

1、不动产权籍调查与地籍调查相关概念界定

1.1 不动产

所谓不动产是指具有不能移动或移动后影响其物理性质或经济价值的物体，其包括附着在土地上的房屋、林地等附着物。[1]

1.2 权籍调查

权籍调查是指为查明宗地、房屋、林地、宗海等不动产附着物的状况信息，以宗海和宗地为单位，对其进行调查和测量，可将其细分为不动产权属调查和不动产测量两个模块。[1]

1.3 地籍调查

国家依据法定程序，运用权属调查和地籍调查的方法，对每个宗地的权属、具体位置、边界线、用途、数量和等级的划定等具体情况进行摸底调查，并运用图和簿来表述调查情况，在基础上为土地登记、证书的核发提供依据，满足我国土地登记相关要求的系列调查工作。根据调查工作的先后次序和重点其被划分为权属调查和地籍测量，按照调查区域的级别又分为城镇地籍调查和村庄地籍调查。[1]

2、不动产权籍调查与地籍调查的区别

2.1 法律法规依据不同

从可依据的法律法规的研究视角来看，不动产权籍调查所依据的法律法规与地籍调查相比在范围上要广。权籍调查相关工作者可遵循《物权法》《不动产登记暂行条例》[2]等法律法规，而地籍调查相关工作者可遵循的法规主要有《物权法》与《土地管理法》，后者与前者相比可遵循的法规明显较少。

2.2 技术规程的差异

从调查技术规程的研究角度来分析，权籍调查与地籍调查相比，在技术规程上权籍调查要遵循的技术规程相对较多。在调查过程中权籍调查可遵循的主要有《海籍调查规范》《地籍调查规程》《房产测量规范》[3]等技术规程，而地籍调查可遵循的主要有《地籍调查规程》，通过比较不难发现前者比后者可遵循的技术规程明显较多。

2.3 调查内容的对比

从调查内容的研究视角来分析，权籍调查与地籍调查相比，前者调查工作的内容相对较多，后者调查工作内容则相对较少。地籍调查内容仅包括对宗地相关权属、面积、界址等方面的调查，而权籍调查的内容的范围则主要包括房屋建筑物信息、宗海信息、森林信息、宗地信息、林木信息等，两则相比权籍调查内容的范围除了宗地外，比地籍调查多出房屋、海洋、土地、自然资源等权属调查内容，地籍调查的物权范围明显小于权籍调查的物权范围。

2.4 调查的法定效果不同

从调查法定效果的研究视角来分析，权籍调查与地籍调查相比，二者的调查法定效果存在不同之处。地籍调查原本不具备法定的特性，地籍调查的初始目的是调查清楚宗地的面积、权属、数量等的状况，特别是农村宗地的调查，缺乏相关法律文件，仅能对宗地的运用状况做地籍调查，在此基础上调查出的结果不能满足土地登记发证的行业要求，因而其不具备法定属性，而其只在对宗地确权登记发证时所做的调查才具有法定的性质；而权籍调查属于专业性质的法定调查工作，其服务于不动产确权登记发证，其必须依据相关工作法律法规和程序开展相关调查工作。

2.5 调查的技术路线不同

从调查技术路线的研究视角来分析，权籍调查与地籍调查相比，前者和后者的技术调查路线不相同。权籍在调查的过程中采用的技术路线是将地籍调查作为调查基础，以宗地为依托，利用现有的不动产权籍调查、登记、审批、交易、验收和调查地籍图等先前的调查结果资料作为当前深入调查工作的参考资料，采用核实、实地调查、测量等调查方法，完成不动产调查工作。而地籍调查的基本单元是宗地，按照核实、测量界址的技术路线来完成调查工作。在测量技术路线方面，权籍调查的测量和地籍调查的测量遵循的技术路线不同，前者必须以《房产测量规范》的技术路线开展测量工作，调查农村土地承包经营权调查者则要具体依照《农村土地承包经营权调查规程》的技术路线开展测量工作，而地籍调查在调查过程中需要按照《地籍调查规程》的技术路线开展调查。

2.6 调查结果的差异

从调查结果的研究视角来分析，权籍调查与地籍调查相比，两者调查结果不相同。一方面，权籍调查结果中的图件不相同，地籍调查结果图包括宗地图，而权籍调查结果图除了宗地图外还包括宗海图、各层各户房屋平面图。[4]另一方面，权籍调查结果表和地籍调查结果表及表中的内容不相同，地籍调查仅有地籍调查表，而权籍调查除了地籍调查表外还包括森林调查表、海籍调查表、房屋调查表等。

3、不动产权籍调查与地籍调查的联系

通过前文的研究可知，权籍调查和地籍调查二者之间存在较大的区别，但它们之间也存在不可分割的关系。

权籍调查与地籍调查之间的联系可概述为以下几点：其一，无论权籍调查还是地籍调查它们二者调查的核心对象均是宗地。其二，权籍调查涉及的宗地和其他土地确权的调查需要土地地籍作为调查承载体。其三，权籍调查内含地籍调查，且地籍调查是林权、房屋、草原权等开展调查的基础。[5]综上所述，权籍调查涉及我国不动产登记相关工作，其专业性、法律性、社会影响力等比地籍调查要强大，但地籍调查又为权籍调查提供载体，其二者之间存在不可分割的关系。

结语：

综上所述，不动产权籍和地籍调查的一体化逐渐成为房地产领域关注并研究的热点。当前我国各地均逐步实施调查一体化，对于工作者理清权籍和地籍调查之间的区别和联系对于调查工作的有序开展具有重要的指导意义。