浅析房地产开发项目设计阶段成本控制策略

文/孙英发 上海中建一局集团投资发展有限公司 上海 201206

1、前言

房地产开发项目设计阶段大致分为三个阶段：概念及方案设计阶段、扩初或总体设计阶段、施工图设计阶段（目前扩初或总体设计在部分地区已被取消），设计基本方案的初步确定是对项目总体规划和实施方案的进一步描述，施工中将投入的人力、物资、机械以及施工工艺将确定，而这些因素将能够占到项目总成本的70%-90%；施工图是将图纸转化成实体的载体，图纸深度及精度越高，对提高施工质量、减少错漏、返工越有利，同时成本测算及管理精度越高，后期变更签证及索赔越少。图1曲线清晰展示了成本决定与发生在项目进行过程中的走势及占比影响。

成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求，而设计阶段成本管控贯穿全过程，以成本控制为前提，是管理前置最好的体现。

图1 成本决定与发生曲线

2、成本的概念

人们进行生产经营活动或达到一定目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本，简单来说成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。

房地产开发项目的成本组成大致分为以下几个方面：

2.1 土地获得价款。

2.2 开发前期费，包括政府报批报建、政府缴费、三通一平、临水临电等费用。

2.3 建筑安装工程费。

2.4 配套设施费，包括配套的水电、燃气、雨污水管网、室外景观绿化等费用。

2.5 公司管理费，即为开发项目，公司进行组织管理、人力资源管理以及行政管理过程中产生的成本或费用。

2.6 营销费用，指全程营销过程市场推广阶段所发生的广告类营销费用、消耗采购类营销费用、活动类营销费用、服务及代理费、售楼处及样板房费用。

2.7 财务成本，指公司筹集资金的过程中的发生的筹资费用，资金利息，以及公司应税行为产生的税款支出。

3、成本管理的理念

3.1 成本管理要依赖于全员。

成本管理不仅是成本管理人员的工作职责，其他员工同样需具备全员参与、全员责任的成本管理意识，充分发挥全员成本管理的主动性和能动性，使员工意识到任何一个管理上的疏漏都可能增加成本，现场每节省一根钢筋都是效益。

3.2 成本管理体现专业化水平，须做到全过程精细化管理。

成本管理是在项目实施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化的，在整个过程中必须时刻关注项目的全过程成本情况，运用专业手段对一切可能影响项目成本的因素进行预测、监控并及时采取纠偏措施。

3.3 省钱即是赚钱，而成本管理不仅仅是省钱。

虽然在项目开发过程中所投入的费用减少一分，在其他条件不变的情况下，项目便可多盈利一分，但是成本的投入与产品的品质及功能存在一定的正比关系，减少成本投入可能就意味着品质及功能的降低，对销售不利，最终可能导致盈利的损失，所以应花力气运用价值工程的的理念去研究如何提升产品性价比。

Satisfaction=Value/Cost

提高S的途径包括：

4、设计阶段成本控制的原则

4.1 限额设计

推行设限额设计的初衷就是给设计院戴上紧箍咒，要求设计院按照甲方的思路、指标去进行设计，而不能天马行空、随心所欲，通过合同约定奖罚等措施，约束设计院对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面进行控制，敦促设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，强化设计人员的工程造价意识，不断优化设计在满足设计规范前提下尽量提高产品经济性：包括控制外立面体型系数、降低钢筋混凝土含量、降低窗地比、提高地下室布局合理性，降低单车位面积、控制软硬景比例等。

4.2 各专业协调

项目设计涉及各个专业相互配合协调，如建筑、结构、机电、人防等专业均需要保证高度统一，所以甲方设计管理人员最重要的工作便是保证各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错漏碰缺，后期一旦出现错漏碰缺的情况势必会导致额外纠错成本的投入。

4.3 持续优化

4.4 建立标准化

通过建立标准化的建筑、结构、机电、室内、景观等专业的设计标准，提高工作效率，缩短设计周期，同时降低差异化所带来的纠错成本，在节省设计成本的前提下还可以使工程尽早开工、降低财务成本及交付风险。

5、项目设计经济性评价及控制要点

5.1 建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。按项目设计的内容横向考虑，影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下几个方面：

5.1.1 建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向，比如地下车库施工涉及桩基、土方开挖、基坑支护、降水等，施工难度大，成本投入高，所以车位排布应遵循先上后下的原则，尽量多排布地面车位，减少地下车位，从而减少地库面积，节省造价。

5.1.2 户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。

5.1.3 层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以直接节省投资、节约建筑材料和劳动消耗、减轻建筑自重、提高抗震能力、降低采暖能耗，节约能源、提高建筑密度、节约用地，地下车库降低层高还可以减少土方开挖、基坑支护工作量，降低成本。根据经验测算，地上标准层层高每增加0.1米，成本增加该层造价的3-5%。

说是“雨幕”一点也不错，那阵雨就像电影散场时拉起来的厚重黑幕，整齐地拉成一列，雨水则踏着军人的正步，齐声踩过田原，还呼喊着雄壮威武的口令。

5.1.4 层数：高层建筑可以节约用地，节约市政投资，而在容积率确定的基础上须兼顾考虑设计规范关于车位、电梯、消防等方面的规定，力争选取最经济的层数。

5.1.5 建筑的平面形状及体型系数：体型系数为建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积之比，建筑体型系数直接影响工程造价，一般来说，建筑的平面形状越复杂，体型系数越大，施工难道越大、能耗越高、成本越高，根据经验测算，当体型系数由0.35变为0.38，即增加0.03时，在结构不超限的情况下，成本增加约100元/平米（其中结构成本约30元/平米）。

5.1.6 建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

5.1.7 结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。

5.1.8 建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。优化柱距，柱网布置应符合车位及行车道模数，紧凑布置，减少地下室面积，因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。

5.1.9 场地与设计标高：设计标高的选取应充分与规划部门进行沟通，尽量合理利用场地标高，减少土方开挖、回填覆土等。

5.2 按项目设计的阶段纵向考虑，应在方案设计阶段和扩初及施工图设计两个阶段分别进行要点控制：

5.2.1 方案设计阶段可匹配关键词“掏干挖尽”，对已确定的规划指标要“掏干”（对内），对可用的资源要“挖尽”（对外）。容积率以“货值最大化、利润最大化、现金流最优”为目标，“掏干、榨尽”土地价值。对建筑密度指标“挖尽”项目周边环境价值，如“底商寸土寸金”，结合不同周边资源、布置不同商业形式，不浪费一平米商业用地，商业货值的最大化。

5.2.2 施工图设计阶段可匹配关键词“指标”。施工图设计阶段应以指标控制为核心内容，重点为混凝土及钢材含量、窗地比、外立面装饰用材、景观配比、精装标准等。

6、实现成本效益最大化

成本控制不仅仅是省钱，而是综合其他因素实现成本效益的最大化，实现这一目标的途径唯有狠抓设计源头，做到以下几点：

6.1 加强设计管理人员专业水平和职业素养，提高市场意识和策划能力；

6.2 加强合作伙伴管理，使之目标一致，且有压力、有动力；

6.3 严格执行标准化成果并不断纠偏、创新、再标准化；

6.4 优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置；

6.5 强化执行力，减少人为增加的工作复杂度。

结语：

设计阶段是项目建安成本的决定阶段，把握住设计阶段，则项目成本控制目标的实现就具有了80%的保证度，所以房地产开发项目的决策者一定要认清这一事实，并将这一意识贯彻到包括设计部在内的每个相关部门，形成共识，只有这样，成本管理才能走入正轨，项目目标才能得以实现。