房地产市场发展给估价机构带来的机遇和挑战及估价行业的自身完善和发展

文/彭靖 湖南万源土地房地产评估测绘有限公司 湖南长沙 410000

近年来，伴随着经济的急速增长，我国房地产市场及房地产估价行业也得以快速成长。房地产估价在各个领域得以广泛应用。在房地产市场不断发展的过程中，人们对专业讯息、专业知识及服务的需要大增，从而使房地产估价市场涌现更多业务机会及更开阔的业务空间。解析近年来房地产市场成长状况，掌控其发展趋势，预测新形势下估价机构所面临的机会与挑战，探求发展对策，加快缩小与发达国家的行业差距，实现我国估价行业的健康可持续发展，就显得至关重要。

1、近年来房地产市场发展状况

我国房地产市场在近年以来获得了长足发展，在以下几点得以体现：1.国民经济的持续快速增长。近年来，中国国民经济增长率的不断提高导致了城市化的不断扩大。大批农业人口涌入城市，这部分农转非人口必定要进行住房消费，从而推涨了房地产市场新的需求购买力。2.体制与机制的市场化。房改前，国家和集体是房屋建设及分配的主体。房改后，房屋建设与购买共同入市，促进了住房商品化。3.系列相关政策的出台。市场经济一方面提升了购买力，另一方面催化了人们诸如住房按揭贷款等各类新的消费观念。目前，数额巨大的住房按揭贷款间与开发贷款是房地产市场得以持续高速发展的最重要的资金来源。

虽然在房地产市场蓬勃发展的过程中，出现过局部过热及价格泡沫等现象，经过了短期的局部调整的过程，但这是市场当中经常有的现象，从更长远的角度来看，我国的房地产市场总的形势还是较为乐观的，作为国民经济的支柱产业，仍有着长期稳定发展的态势。

随着持续加快、加强的经济体制改革步伐以及WTO 组织的加入，我国的房地产市场经济将更为活跃。庞大的国际房地产市场也为中国的房地产评估行业和机构打开了一扇大门，为我们提供了广阔的发展空间，也带来了机遇和挑战。

2、估价机构面临的机遇和挑战

在我国社会主义经济体制改革大潮与国际接轨的新形势下，国际评估机构的进驻一方面带来了先进理念，另一方面也造成了强大的冲击。一方面，中国的房地产评估机构面临着许多机遇，另一方面，它们也面临着许多挑战。那么中国房地产估价行业在新形势下将面临哪些机遇和挑战？笔者归纳了如下几点：

2.1 加剧我国房地产评估行业的市场竞争

我国房地产评估行业目前现状是，一方面，机构违法及无证经营情况仍有存在，另一方面，即便具备资格的机构，也有内部组织不规范及业务水平良莠不齐的局面。同时，还存在因估价人员知识储备不完善、知识结构不系统，综合素质有缺陷而不能适应高端复杂评估业务要求的情况。

新形势下，与房地产市场日趋活跃同时而来的，是评估机构市场竞争的日益激烈。市场竞争必然导致优胜劣汰。市场的活跃带来了新机构的不断涌现，那些规模不大、实力不强且素质不高的机构在此过程中将被无情淘汰；反之，那些具有规模大、实力强且操作规范的机构能获取广泛业务，从而竞争力更强且社会信誉不断走高并逐步成为评估市场的中坚力量。

在现阶段，与国外相比，我国的评估机构的硬件设施相对落后，规模经营水平有限，观念意识相对陈旧从而竞争力较差。在新形势下，各机构需要从各个方面进行调整和完善。在评估机构的内部也要进行重组和创新，在常规估价业务之外，还要革展出估价理论研究、市场信息发布、经济形势预测与分析等等业务类型。这些都是房地产评估行业和机构在激烈竞争的新形势下避免垄断，消除不正当竞争的新的和更高的要求。

总之，市场竞争将促使房地产评估机构之间的优胜劣汰及机构内部重组和创新。

2.2 实现我国房地产评估行业与国际接轨

我国目前有众多评估机构是从各行业部门脱钩改制而来，这类机构在业务上仍与原主管部门有着千丝万缕的联系，极易形成政企不分、行业垄断的局面，对评估机构的公平竞争极为不利。新形势下，评估行业要与国际评估业同步，所有评估机构都要走向市场，所有经营性的评估业务必须要由完全市场化的评估机构承担，评估机构即为企业，即不属于任一行业行政部门，也不再具有任何行政职能。竞争规则由市场制定，评估业务由委托方自由选择。

要使我国评估机构真正实现市场化与社会化，唯有改变评估机构与行政单位政企不分、行业垄断局面才能得以推动。

2.3 促进我国房地产评估行业相关法规和监督措施的进一步完善

市场经济是一种法治经济，法治也是市场化和社会化的房地产评估活动所必需的。评估行为要用法律来规范，以机制来约束。新形势下，我们应依国际惯有先例，借鉴他国成功经验来制定属于中国的评估专项法规，以保证评估行业健康发展。

只有这样，我们才能提高评估服务行为的标准化和透明度，提高房地产评估行业和机构的信誉和市场竞争力，使中国房地产评估行业尽快进入标准化发展的轨道。

2.4 促进我国统一的房地产评估管理体制的建立

由于房地产评估服务是有偿服务，具有收益，所有政府职能部门都望对其施加影响，这就造成多部门多头管理上，各说其是，而无法形成统一的法规制度及系统的管理规范。

新形势下，社会经济活动均趋向国际化，房地产经济领域也将同步开放，国外同行竞争局面必将到来。对进入我国市场的中外合资及纯外资评估机构必须按照国际惯例进行认证和准入。理顺多部门管理的机构改革势在必行，全国及地方估价师学会需独立行使职权，在评估师执业资格考试、注册管理、继续教育、行业技术标准制定及职业道德规范方面发挥作用，政府部门仅对评估行业进行宏观指导与监督。

此外，由于国内外评估机构在同一市场竞争，因此有必要引入并共同采用国际公认的标准和做法。在房地产评估原则、目的、方法、术语标准、技术参数等等各方面都作出统一模板，建立统一行业标准与管理体制，促使房地产评估管理规范化。

2.5 促进我国房地产评估理论与方法的统一和完善

我国房地产评估行业起步较晚但成长很快，目前在估价的理论与实践上均存在有一些问题。新形势下，这些问题将逐步得以解决，我国房地产评估理论与实践必将得到进一步完善。

对于评估实践中存在的问题，如评估标准和技术参数的行业标准化，评估工作的监督和审计机制的形成等等。在新形势下，他们将在不同程度上逐步完善和规范，促进中国房地产评估业成不断走向成熟。

3、估价行业自身的完善和发展

近年来，我国高速发展的经济、宏观稳健的政策使得房地产估价行业具备了强大的市场潜力以及发展空间。与此同时，行业市场化、国际化进一步加剧，服务更趋多样化、专业化，行业竞争压力倍增。在机遇与挑战面前，我们应未雨绸缪，制定有效措施以促进估价行业的完善和发展。

3.1 完善房地产评估制度

新中国的房地产评估业起步较晚，各种与房地产评估有关的法律、法规、制度也还很不健全；房地产评估执业行为尚欠规范。为此，我们应参照国外先进、有效的经验，根据我国的客观实际，健全有关房地产评估制度，加强政府行政监管。（1）制定严格的评估机构审批制度。（2）拟定评估价格的监管制度，完善评估行业的执业规范。（3）建立、完善房地产评估机构资质年检和房地产评估执业人员的资格认证制度。（4）建立执业人员的再教育制度。

3.2 加强行业自身建设

新形势下，如何提高我国房地产评估机构的竞争力和服务意识，提高自担风险的能力来顺应社会主义市场经济发展的客观规律呢？有如下几点： （1）提高人员素质，提升执业水准 ；（2）加强行业自律，服务行业发展（3）制定道德准则，提升行业地位。

3.3 建立房地产评估信息网络，加强网络信息技术管理

网络技术在近年来发展迅猛，这为房地产估价业的发展提供了有利条件。全面、真实的房地产评估信息是房地产评估业开展业务的基础和根本，更是其实力强劲的表现和其信誉度、权威性的象征。因此，房地产评估机构，应积极建立房地产评估信息网络，强化评估信息的搜集、处理。储备能力。通过网络信息，及时、便捷地学习国外有关房地产估价方面的先进经验；快速、便捷地获取国内有关房地产政策、经济、经营、金融、税收等信息，以市场为导向，根据市场经济规律，及时对房地产评估信息作出系统化、科学化的综合分析和预测，比较网上的信息，制定更加合理、科学、公正的房地产价格，藉以建立信息时代的核心竞争优势，从而更好地为客户提供全方位的信息服务，更好地推销自己的服务管理理念，展示行业形象，以开革更广阔的评估市场。

3.4 加快革展业务领域，积极创新业务品种

在目前阶段，我国大部分估价机构几乎仅从事房地产估价这一单一业务。纵观国外成功机构经营经验，其业务类型多样，范围均多方涉足。因此，我们的机构也应走多元化发展道路，积极革展业务领域，创新业务品种；全面介入除评估以外的咨询、策划、可行性研究以及城市房屋征收、旧城改造、企业重组与并购等各个领域。

3.5 增强估价机构综合竞争力

在目前阶段，虽然中国有大量的评估机构，但大多数评估机构规模小，竞争力不强，行业内部恶性竞争剧烈。而我们面临的来自国际市场的竞争对手均有较强的综合实力，其服务理念更先进，专业化程度更高。因此，中国的评估机构应该从现实出发，增强紧迫感，加强机构合作，发展专业化，打造品牌，逐步融入从技术到服务的国际化，不断增强自身实力，应对竞争。

总结：

总言之，21 世纪是个充满机遇和挑战的时代，我国的房地产评估机构若想得到长足发展，在国内乃至国际房地产评估市场站稳自己的脚跟，必须来一场"凤凰涅磐”式的变革，从而加强自身的建设，不断地发展、完善；不断健全、完善房地产评估制度，加强政府行政监管力度，认真贯彻落实房地产政策、法规和措施，建立起一支技术好、服务优、管理严的房地产评估队伍。只有这样，我们才能与国际房地产评估市场的强大影响力相抗衡，更好地促进中国房地产评估业的健康有序发展。