房产测量在城乡房屋管理中的应用实践

文/周耀松 河南省南阳市宛城区茶庵乡村镇建设服务中心 河南南阳 473000

1、测绘在房屋管理中的作用

测绘在房屋管理业务中主要的作用是为对应的房产产权的设立提供科学数据，这些数据包含面积、坐落等信息，这些数据通过专业的部门确定后具备法律效力，从而完善房屋权属证书，是房屋管理中产权登记和税收管理中的重要依据，通常有以下几个重要作用。

1.1 在房屋管理方面，测绘数据为房屋管理和城乡建设提供保障，使当前不动产权的管理与法治统一结合，形成稳定的管理体制，同时可以掌握城乡发展中房产的数量变化情况，为有关经济与民生政策的制定提供支持，我们房屋管理工作者在具体工作中可以充分利用测绘数据，为房屋建立起管理档案，使得合法的房屋产权得到保护，同时业便于管理正规产权的房屋，提升管理的正规化水平和管理效率，通过这些准确的测量数据，我们可以将房产图纸、土地性质、产权详情进行登记，建立起产权产籍和产业管理的图形档案、统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产政策的调控提供了重要数据。

1.2 从法治化管理角度来看，房屋的合法产权受到国家法律的保护，产权的合法属性是通过国家主管部门的审核与确定的，在具体的业务实践中，对于产权的认定和面积等法律认定内的数据都来源于测绘工作，测绘图作为重要资料载入不动产登记证书，这样具有法律效力的内容是我们强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益及加强社会主义法律管理的重要依据。

2、房屋管理工作与测绘结合的意义

房屋管理是城乡土地资源开发、城乡规划管理的基础工作，在审查和确认产权之前，当事人必须持房屋的图纸及相关资料，通过房产测绘部门，按照相关规定进行实地测量，测绘出房产图，获取房屋空间信息和属性信息的数据，以房产分丘平面图和房屋分层分户平面图作为房产证的附图，准确地测算出房屋面积方可全面确认房屋的产权归属和权属界线。尤其是房屋建筑面积的测算，不能有细微的疏漏，任何的差错都会给产权人带来利益上的损害，所以房产面积的测算要求精确度和100%的正确率。

3、房产测绘是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的依据

我国宪法规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。为了保护房屋所有权，政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确权，并发给房屋所有权证。也就是说，审查确认房屋产权归属的过程，在一定意义上就是实施宪法和法律有关规定的过程，以事实为依据，以法律为准绳，进行的房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。当房属产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准确发生争议时，当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的权利受到侵犯时，就可以通过房产测绘划清产权界，测准产权面积，明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产不受损失，确保社会的和谐稳定。

4、房产测绘为产籍档案管理提供基础资料

根据有关规定：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图（即房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户图），房产平面图按区装订成本，并配有反映图幅号、街道名称的结合图。查阅平面图也能查到丘号，进而调到档案。图上标志产权范围，一目了然。图上的产权界线和房屋墙界线结合起来判断，能反映墙体归属防止产权纠纷。如图离开档案，则纯粹是毫无意义的几何线条，失去了它的产权含义，反之档案离开图，产权范围则不明。只有图档结合，才能把产权真正反映清楚。

5、房产测绘是城市房屋拆迁改造的必然性

房产测绘工作作为房地产管理的一项基础性工作，属于测绘行业的范畴，同时又是房产管理的一项基础性工作。房产测绘的分幅图、分丘图、分户图并进行的房屋调查、要素测量、面积测算等，是保存了城市完整的房屋数据资料，包括房屋的坐落、产别、层数、建筑面积、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权属和他项权利设置等基本情况，为拆迁工作提供了可靠的参考标准。

国务院颁发实施的《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置。”其中第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场估价价格确定。”其实质就是按照城市规划的整体需要，城市房屋拆迁就是对规划区域红线以内的房屋实施拆除并对房屋的权利人实施补偿、安置的过程。所以，只有通过房产测绘介入到城市房屋拆迁工作中去，借助房产测绘技术手段，确定房屋的建筑面积，并依照房屋的实际情况绘制房产图，将直接提供被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等资料，以满足房屋价值评估、拆迁补偿安置的需要。拆迁人要摸清拆迁区的具体情况，只有通过房产测绘部门提供准确的数据资料，才能对整个拆迁项目的实施提供决策和具体操作办法。

只有在房产测绘单位的配合下，拆迁人才能够在短时间内取得所需的拆迁区数据资料，便可准确地核算出总的拆迁资金、补偿安置费用金额，从而有计划地确定拆迁启动资金、安排拆迁时间等具体工作，为城市建设决策提供可靠依据。

在拆迁补偿安置工作时，评估部门只有根据房产测绘部门提供的具体的房屋数据资料，才能快速准确地计算出每一户的补偿安置费，进一步提高了工作效率，使被拆迁户能及时得到补偿。

综上所述，房产管理在社会各个方面起着举足轻重的作用，因此，必须加强房产测绘工作，促进测绘工作的规范化、制度化，为推进高效化现代房屋管理工作做出应有的贡献。