不动产统一登记对土地评估业的影响分析

文/文春蓉、陈杰 中天成土地房地产评估（北京）有限公司 北京 100000

在2013年国务院常务会议上，我国正式对全国土地、房屋等不动产登记进行了明确的规定。要求在开展不动产登记工作时，要有完善的执行机构，完整的登记依据与登记记录，统一的信息登记平台。这样做的目的是进行不动产交易时，能够更好的保护交易安全，使不动产交易变成合法权益，受到法律保护。同时我国还建立了以公民身份证及组织机构代码相结合的统一信用代码制度，在制度上对不动产登记工作进行监管。实行不动产登记制度，使登记权与管理权分开管理，更加符合我国国情，适应社会发展的需要。

1、实施不动产统一登记的功能与用途

不动产统一登记制度的建立是市场经济发展的需要。有专家指出，不动产统一登记制度是市场经济下，我国经济体系中的一项基础性的制度，关系到每一个公民的切身利益。不动产统一登记制度的确立，是制度经济学价值的实现，是制度本身的功能，直接服务于市场。实施不动产统一登记制度，首先要实现制度的主导价值，其次是实现它的经济学价值。如果不动产统一登记制度无法实现主导价值与经济价值的话，这项制度就无任何价值可言。不动产统一登记为我国不动产交易市场构建了清晰的、统一的产权交易基础，我国很多制度之间是相互联系、相互补充的，可以充分发掘不动产统一登记制度带来的一系列其他的附加价值。现阶段，我国反腐制度正在不断的完善，从表面上来看，不动产统一登记制度与反腐制度没有任何关联，但是如果深入研究可以发现，不动产统一登记制度的建立，对建立反腐制度有很大的帮助。要想将权力束缚上制度的枷锁，仅仅依靠反腐制度是不行的，还需要其他制度的辅助，这样我国各项制度建设与完善过程中，才能形成一套完整的发展制度体系，杜绝任何情形下自由横行的滥用权力。

2、不动产统一登记对土地评估业的影响

我国建立不动产统一登记制度以后，第一实施目标就是始终贯彻与落实宪法与相关的物权法规定，保证我国公民的合法权益，保护公民的权益不受损害。不动产统一登记制度建立后，我国相关部门建立了相应的查询服务，公民可以根据自身需求，对不动产的归属情况进行详细的查询，不清楚的可以详细的进行咨询，这样在公民不动产交易过程中，降低了交易中的风险，保护了公民的合法财产安全。

2.1 确立土地评估标准

我国建立不动产统一登记制度以后，在不动产交易过程中，必须严格按照统一的国家标准来执行，各个部门在工作对口交接时，会变得更加顺畅、便利。另外，在交易过程中，各个数据库都有相关交易的详细记录，并有相关的交易证书作为证明，这样就会保证交易过程中的一致性，即便以后不动产物权持有人发生变动，也可以通过相关规范进行工作。如果数据库记录与证书出现不一致的情况，不动产交易的当事人就会陷入迷茫的状态，不能正确的判断出物权的正确归属，交易过程中容易出现风险，公民的合法权益得不到有效的保护。因此，各个管理部门应该在不动产统一登记之前做好工作衔接工作，避免工作过程中出现不一致的情况出现。

2.2 评估机构的整合

现阶段，我国在进行评估的时候，土地评估与房屋评估是分开实施的。不论土地还是房屋，共同属于不动产的范畴，他们需要一个共同的评价体系。对于新增加的土地，我们可以先进行预登记，等待建设完成以后，再由不动产管理部门进行正式的评估与登记，以便为后期监管工作提供便利。

2.3 不动产统一登记后，对农村土地评估应该注意的事项

目前我国农村土地承包经营权由农业管理部门主管，对土地经营权登记颁证工作标志着农村土地二轮延包制度的规范与完善，怎样做可以将历史流传下来的问题解决掉，将规章制度充分建立与完善，是农村是否成功实行不动产统一登记制度的重要前提，就现阶段的情况来看，还有很多问题需要注意。

（1）将地类标注清楚。《农村土地承包法》条款中有明确的规定，不适合家庭承包方式的荒山、丘陵、沟壑、荒滩等农村土地，在承包的过程中，可以通过拍卖、招标、公开协商的方式来进行，因此，并不是所有的农村承包经营权登记的土地都是耕地，也有一些其他形式的非耕地。

（2）承包地要经过实地测量形成地籍图。在传统的农村土地承包测量时，都是村里人组织使用皮卷尺放线界定地边范围，随着科技水平的提高，现在改为GPS 精确定位测量，测量的结果有可能与之前土地承包合同上的登记面积不一致。面积大了，老百姓自然不会多说什么，如果面积小了，老百姓肯定是不愿意的，由于GPS精度较高，面积往往比实际登记面积少了，这对农村土地承包经营权登记工作带来了很大的工作阻力。

（3）将基本农田标注到户。基本农田没有标注到户的情况下，农田布局是可以随时调整的，这就导致法律失去了存在的价值，基本农田处于一种不稳定的状态中，对于基本农田的投资，也有很大的风险。出现这种情况的原因是由于基本农田没有标注到户导致的，如果基本农田标注到户，赋予基本农田公认的市场价值，如果有建设施工需要基本农田让步的情况下，老百姓可以借助法律手段保护自己权益。只有基本农田标注到户了，基本农田才能得到足够的保护，建设高标准的农田才能有事半功倍的成效。

结语：

我国实现不动产统一登记制度也是经过了多次波折才得以实施的。在全国实行不动产统一登记的大形式下，房地产市场的竞争变得越来越大，对于土地评估业带来了新的机遇与挑战。不动产统一登记制度在执行过程中会遇到多种阻挠与困难，因为它会损害一部分人的利益。实行不动产统一登记制度需要各机构的大力配合，面对不断变化的环境随时做出应对的调整。