三亚市中心商务区发展规划研究①

三亚学院丝路商学院 海南省丝路商业文明研究基地 皮永华

中心商务区（Central Business District，简称：CBD），又叫中央商务区，一般位于一个城市的黄金地带。它是城市的科技、文化、经济密集区和功能核心，是城市现代化的标志。中心商务区建有大量商务办公楼和酒店、公寓等建筑，周围有完善的交通和通信等基础配套设施，大量企业、金融机构入驻中心商务区开展商贸、金融、文化交流等各类商务活动，人员密集。对于国际化大都会城市来说，中心商务区往往代表着城市名片，体现了该城市对周围区域甚至周边国家的经济辐射能力。

自20世纪90年代起，我国一些中心城市也开始了中心商务区的规划建设。随着城市经济发展和城市规模扩张，越来越多的城市将中心商务区建设纳入日程。如今，那些一、二线城市，例如北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、成都、武汉、西安等，都有了自己的中心商务区。这些中心商务区不仅带动了城市经济的发展，也是城市区域影响力的象征。

传统的中心商务区一般指的就是传统中心商业区，或者传统商业中心区。所谓传统商业中心区，是一种以传统风貌为载体，以传统商业活动为经营内容的凝聚着历史场所感的物质空间形态。它在历史上是城市各种经济、文化和宗教等活动的中心。传统商业中心区记载着城市的发展变化，是城市可持续发展的重要体现。发展到现在，很多传统商业中心区已经成为渗透着人文景观内涵的城市综合体。传统商业中心区如北京琉璃厂、上海城隍庙、安徽屯溪老街、南京夫子庙、苏州观前街、无锡南禅寺、徐州戏马台，三亚解放路等，经过历史的发展，延续至今，已积淀为历史、文化、宗教、民俗等互相交织、意义复杂的社会符合中心(许学强，周一星，宁越敏，1997)。

随着城市建成区和人口规模的扩大，城市商业点分布逐渐形成具有层次和网络结构的城市商业体系，为城市的生活服务，在这一商业体系中居于首位的商业节点，就成为商业中心区或者中心商业区，也是现代中心商务区的雏形。现代商业中心区是城市中心区的重要组成部分，是城市中心区人流活动最集中的核心地带，对城市的发展和居民的生活都有很大的影响。

与传统商业中心区不同，现代商业中心区的形成是当时城市商品经济的本质体现，是一定的政治、经济、自然、社会、交通等因素综合作用的结果，因此随着条件的变化，现代商业中心区可能逐步迁移。当一个城市的经济外向程度高、商务产业发达，城市核心区商务、金融和专业服务活动达到了一定的空间集聚规模，并且形成了较为完整的商业生态系统，此时的核心区便成为了中心商务区。

1 三亚建设中心商务区的时代要求

近年来，随着旅游业的发展，三亚市的商业网点也有了较快发展，初步形成了具有三亚旅游特色的商业街和以一方百货、明珠广场、胜利路旺豪购物广场为代表的大型商业网点，新型业态不断出现，连锁经营的行业和规模不断扩大，相关商业配套设施也在不断完善。已建设完工的中铁子悦薹项目将成为三亚第一个甲级标准写字楼，三亚第一个城市中心综合体。同时，海航总部已决定迁到三亚，带动了三亚总部经济发展。

2018年4月13日，习近平总书记在海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。海南肩负着我国进一步扩大对外开放、深化改革、全面参与经济全球化的历史责任。而作为海南最具旅游价值目的地和海南南部中心城市，三亚已经被明确为海南发展建设的排头兵，三亚国际化建设的步伐不断加大，三亚的国内、国际知名度和影响力也在不断增加。

三亚目前已经拥有了国内十大机场之一的凤凰国际机场，建成了绕城高速并开通了东、西环高铁，成为了琼南地区具有较为完善交通网络的唯一中心城市。此外，随着离境、离岛免税政策的实施以及三亚免税店的开业，慕名前来三亚购物的游客日益增多，购物旅游已经成为三亚旅游业的又一块招牌。因此，无论从客观环境、配套措施和未来发展趋势来看，三亚建设中心商务区(CBD)都已经摆上了日程。

2 三亚市建设中心商务区的优势

2.1 地理位置独特，交通便捷

三亚是中国的南大门，是快速发展的中国唯一国际热带滨海旅游城市，也是海南南部中心城市。三亚地处中国东南沿海对方开放黄金海岸线最南端，是中国对外贸易的重要口岸。

在国际交往关系中，三亚具有独特的地理区位优势。例如，从三亚向东经过菲律宾可以到达西太平洋；从三亚向南经过印度尼西亚可以到达大洋洲和南太平洋；从三亚向西经过中南半岛可以到达印度洋。相比于广州，从三亚出发到东南亚国家和南半球要近900公里左右。同时，三亚也是中国三沙市和南海诸岛的后勤基地，在中国国防建设上具有十分重要的战略价值。

三亚市拥有铁路、公路、海港、空港等优越的交通条件。三亚凤凰国际机场位于三亚市西部的凤凰镇城内，是国务院批准的国际航空口岸的机场之一，现已开通北京、上海、广州等四十多个国内城市的航线和新加坡、马来西亚、泰国等十多条条国际航线，对全球59个国家实行入境免签政策。2018年，三亚凤凰国际机场旅客吞吐量首次突破2000万人，成为国内首个年旅客吞吐量达到2000万人次的非省会地级城市。三亚机场东距三亚市中心14公里，西距天涯海角风景区5公里，南临三亚湾，环境优美，交通便捷。

一直以来，三亚港都存在着港区集散疏运不畅导致的交通拥堵和船只航行安全问题，极大的制约了城市的发展。为了改善三亚城市环境，解决港城发展瓶颈，2005年，三亚市启动了三亚港客、货、渔“三港分离”工程。其中，原渔港功能搬迁至崖州湾宁远河口西侧并建设崖州中心渔港（已建成）；原货运港功能搬迁至南山岬角并建设南山港区，该地区距离三亚城区约40公里；三亚老港区的功能则调整为客运和海上旅游，同时建设三亚凤凰岛国际客运港。2016年，“三港分离”的计划全部实现。

三亚是海南省东线高速公路、中线高速公路和西线高速公路三条公路大动脉在南端的交汇处，也是海榆东线、海榆中线及海榆西线终点站，特别是连接海口的东线高速和西线高速在城区北郊贯穿，客运，货运十分便利。海南省南北两大城市—— 海口到三亚的铁路线已经全线通车，铁路运输可与全国联网，荔枝沟三亚火车站是三亚市新的重要交通枢纽，也是海南新近通车的环岛高铁南部节点。便利的交通为三亚市商业的发展创造了良好的先决条件。

2.2 自然资源丰富，经济发展潜力巨大

作为全国风景名胜区和我国唯一的热带滨海旅游城市，三亚具有丰富的旅游资源、海洋资源、海岛资源、渔场渔产资源、矿物资源以及热带作物资源等，这些资源的开发和利用，能极大地促进三亚市经济的发展，进而带动商业的发展。

2.2.1 质优而丰富的旅游资源

三亚市属于热带海洋性气候，境内集中了阳光、海水、沙滩、熔岩、植被、田园、民俗风情等资源，形成了山、海、河、城、港自然结合的奇特热带海洋生态景观，是中国热带滨海风景旅游资源最集中地区。三亚的旅游资源得天独厚，首屈一指，即使是与世界上同类旅游城市相比也毫不逊色。这为三亚市打造国际热带滨海度假旅游城市提供了基本条件。

2.2.2 渔业海产品种类繁多

三亚海岸线长209公里，浅海面积191.3平方公里，拥有大小港湾19个，海洋生物种类繁多。三亚渔场是南海最大的渔场之一，常见的高经济价值鱼类有40多种。近几年来，三亚海水养殖业发展较快，养殖经济价值较高的海产品主要有：石斑、海鲤、海鳗、龙虾、螃蟹、鲍鱼、珍珠贝、螺旋藻等，海洋生物不仅种类多，而且产量较大。

2.2.3 历史悠久，文化底蕴深厚

三亚历史悠久，源远流长，古崖州城是秦始皇所设置南方三郡之一的象郡。据考证，三亚地区一万年前就有人居住，在荔枝沟落笔洞内及附近曾发现古迹，沿海还有古波斯人墓群。

三亚是一个汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。各民族勤劳智慧，能歌善舞，创造了一个源远流长的文化艺术，至今仍保留其特有的文化和风俗。

在三亚，多种宗教并存，主要有伊斯兰教、佛教以及道教，各种宗教设施在当地保存得较为完整，同时，由中国传统文化与少数民族文化相融合而产生了极具特色的手工艺品、服装、舞蹈、传说等。“文化是发展的摇篮”，经济文化一体化是当代社会发展的大趋势，经济文化协调发展已经成为社会全面进步的重要标志。作为旅游城市的三亚，可以深入挖掘其历史文化资源，使商业与旅游、文化相融合、相互渗透，助力全市商业更好的发展。

3 三亚市建设中心商务区的劣势

3.1 经济基础薄弱，经济总量小

三亚市于1987年升格为地级市，经济基础较为薄弱，近年来，在旅游业的带动下，虽然三亚市的经济得到了迅速发展，但是与国内发达城市还存在很大差距，与同类城市（海滨城市）相比，经济发展水平相对落后。小规模的经济总量在很大程度上制约了商业的发展。

3.2 基础设施落后，管理水平较弱

三亚具有优越的自然资源，但其目前的城市基础设施和管理水平较差，与三亚市城市定位和城市知名度不相符，这已经成为制约三亚发展的突出问题，主要表现在：与旅游城市相匹配的基础设施建设滞后，交通秩序混乱，出租车市场不规范，违规现象时有发生，摩托车、三轮车等运输工具方便游客的同时，也存在着安全隐患，而且影响了市容市貌。

3.3 人口少，且远离主要市场，商业发展动力不足

三亚本地居民不多，人口稀少，且远离主要市场，购买力较弱，而物价偏高，商业发动力不足。比较而言，三亚市人均购买力低于国内其他同类城市，城镇居民消费性支出中，食品支出所占比重较大。

另外，由于海南省位于我国最南端，且与内陆城市之间有琼州海峡相隔，而三亚市又位于海南省最南端，虽然现在交通、通讯得到了明显改善，但毕竟远离内陆市场，而且除了旅游业以外，三亚同周边地区生产结构和劳动力水平趋同，缺少特色和竞争力，这在很大程度上制约了三亚商贸流通业的发展。

4 三亚市中心商务区发展思路

三亚市中心商务区的发展离不开政府高层指导，在建设三亚市中心商务区的过程中，必须贯彻落实党中央、国务院对海南建设自由贸易试验区、探索建设自由贸易港和建设国际旅游岛的规划要求。同时，结合三亚市各项规划如《三亚市城市总体规划(2008—2020)》《三亚市土地利用总体规划(2006—2020)》《三亚市海洋旅游发展规划(2012—2022)》等，详细论证、合理规划、严格执行。

依据政府规划文件，结合对三亚市商业发展现状和未来发展趋势，笔者认为，三亚市中心商务区发展原则应该遵循这几点要求，即：总量调控、统筹发展；空间引导、优化布局；分类指导、提升品牌；环境优化、协调发展。同时，积极发展以下各产业。

4.1 积极发展现代商贸业

要建设中心商务区，首先要有一个完善的商业网络。目前三亚商业网点还不够健全，除了几个中型超市，例如旺豪/旺毫超市、百家汇超市、洪都超市，没有大型超市，沃尔玛、家乐福都没有入驻三亚。较为大型的购物商场有海棠湾免税中心、夏日百货、大东海国际购物中心、三亚国际购物中心，明珠广场等，但是分布比较分散，没有形成集聚效应。只有刚刚建成不久的乐天城还算一个大型商业中心，配套比较齐全，但是没有大型百货公司，而且，因为地处荔枝沟，周边商业不发达，因此乐天城的商业网络比较孤立，影响力还不够大。另外，三亚也建成了好几个大型的美食街和建材商城，具有一定的知名度，但是，功能比较单一，还不是中心商务区。好在三亚市已经将建设中心商务区和总部经济纳入到政府规划当中，并在最近首次挂牌出让相关地块，三亚中心商务区和商业网点将会很快形成。

4.2 大力发展物流产业

大力发展仓储、运输和配送服务业，建设好崖城农产品批发市场、哈达农产品批发市场，海棠湾农产品综合批发市场等大型批发市场，建设南山货运港物流基地、福港万吨农产品物流中心、远跳物流城、南新物流中心、南果水产品产地销地集配中心和凤凰机场物流基地，努力把三亚打造成海南南部重要的物流中心。

4.3 培育新兴商务服务业

要打造中心商务区，离不开商务服务业。三亚应该引进境内外著名的商务中介机构，例如会计师事务所、律师事务所，发展审计、评估、法律等中介服务业。培育企业咨询、投资顾问、广告策划、公证等行业，大力打造总部经济。此外，可以考虑引进人力资源服务外包的龙头企业在三亚设立分支机构，开展人力资源培训和人才测评等工作，努力发展新兴商务服务业态。

4.4 加强金融业务创新

金融是经济发展的血液，三亚建设中心商务区肯定离不开金融业务的支持。三亚应该利用海南经济特区的身份、建设自贸区和自贸港的有利时机，充分用好、用活相关政策，在金融业务上大胆创新，特别是在资本项目上要有所突破。目前，国内六大行工、农、中、建、交、邮等都在三亚设有分支机构，其他股份制银行例如浦发、平安、民生、中信等，也都在三亚开展业务，海南本土银行如海南银行、海南农信社等也将三亚作为重要的业务中心，这些都为三亚开展金融业务提供了基础。