“营改增”对房地产业上市公司税负影响研究

张玉辉 李莹莹

摘 要： “营改增”作为我国结构性减税的一项重要措施，自实施对各行各业均产生深远的影响。房地产行业在我国整个国民经济系统中占据非常重要的地位，不仅影响着我国的税收收入，而且与人们的生活息息相关。因此，“营改增”对房地产企业的税负影响成为了大家关注的焦点。本文深入分析我国“营改增”对房地产行业的税负影响以及影响因素，通过对上市公司“营改增”前后年度和季度税负进行比较，并最终对房地产行业税负的减轻提出相关的对策建议。

关键词： 营改增;房地产业;上市公司

1 引言

“营改增”作为中国“十二五”财税体制改革的重要举，有利于推进国家经济升级转型，又促进税收调节作用，解决重复征税的问题。房地产涉及60多个行业，其发展在推动消费，扩大内需，刺激上下游产业发展，促进国民经济增长方面发挥着经济作用。房地产业作为“营改增”的最后一批，其地位举足轻重。从税率来看，增值税税率大幅度提高，导致税负增加，直接影响增值税、企业所得税以及营业利润，因此，税负对房地产行业的发展至关重要。税率变化见表1。

2 “营改增”对房地产业税负影响的理论分析

2.1 “营改增”后房地产业的政策描述

2.1.1 房地产业纳税人

在国内，销售的自行开发的房地产，强调与应税行为相对应的标的物在境内。增值税纳税人分为两类：一般纳税人和小规模纳税人。

2.1.2 房地产业征税范围

2.1.3 房地产业税率和征收率

2.2 “营改增”对房地产业税负的影响

目前，我国增值税抵扣链比较完整，全面实施“营改增”后，以房地产业一般纳税人为例，税率由5%变为11%，再到10%，整体增长5个百分点，税率提高了，但解决了重复征税的问题和进项税额得到了抵扣。房地产业“营改增”之后较“营改增”之前税负下降。但在现实的操作中，因为地产业上下游涉及的行业较多，增值税链条长，会出现一些特殊情况，部分房地产企业的税负不降反而上升。因此，采用理论分析方法，测算税负的变化。

2.2.1 “营改增”对房地产业流转税的影响

假设某房地产企业的营业收入为A，营业成本为B，改革之前房地产企业营业税税率为 C，改革后房地产企业增值税销项税税率为 D，房地产开发企业可抵扣的增值税进项税税率为E，可抵扣的比例为Q。

3 “营改增”对房地产上市公司税负影响实证分析

3.1 增值税税负率与样本选取

3.1.1 增值稅税负率

对小规模纳税人来说，税负率为3%，而对一般纳税人而言，实际税负率9%，计算公式为：

税负率=实际缴纳增值税税额÷不含税的实际销售收入×100% （13）

当期应缴纳增值税=当期销项税额-实际抵扣税额 （14）

实际抵扣进项税额=期初留底进项税额+本期进项税额-进项转出

-出口退税-期末留抵进项税额 （15）

生产企业实行了“免抵退”政策的，其增值税包含了“出口抵减内销产品应纳税额”。通常来说：

当前增值税=应增值税明细账转出未交增值税累计数+出口抵减

内销产品应纳税额累计数 （16）

2018年11月份统计的各行业的增值税税负率参考数据表4所示。

表中数据为2018年11月份的统计数，给出的房地产行业的增值税税负率为4.00%。和其他行业税负率相比较而言偏高。税务机关会根据行业税负率数据，监控具体企业是不是足额缴纳了增值税，是不是有偷漏增值税的行为。一般税负率过低往往会引起税务局的关注，招致税务评估或税务稽查，更有些基层税务机关甚至让企业按税负率要求企业补交增值税。一个企业的实际税负率低于行业税负率水平，只能推测或怀疑少交或漏交了增值税，但并不意味着一定就少交或漏交了增值税。要求企业按税负率补税的做法是简单粗暴的，也是违背税法精神的。

3.1.2 样本选取

因为需要考虑企业规模、企业影响力、企业执行力、企业运营能力等多种影响因素，本文以房地产上市公司作为研究对象，同时为了对比“营改增”后房地产业上市公司税负的变化，样本根据2018年中国房地产上市公司综合实力榜100强和巨潮网数据库的财务数据，以确保数据的准确性和可靠性。本文分析的主要数据来自于100强房地产上市公司中其中50家公司的税负情况。

3.2 数据测算与构建分析模型

3.2.1 数据测算

（1）增值税税负的测算。

根据上市公司2014年至2018年年报数据对50家房地产上市公司的样本数据进行测算，采用一般纳税人，现行的最新9%的税率，相关计算公式如下：

营业税税负=营业税金及附加÷营业收入 （17）

增值税税负=应缴纳的增值税税额÷营业收入 （18）

应缴纳增值税税额=销项税额-进项税额 （19）

增值税的销项税额=营业收入 不含税 ÷9% （20）

营业收入 不含税 =营业收入 含税 ÷ 1+9%  （21）

成本中可抵扣的进项税额=（主营业务成本-土地出让金-折旧-人工费）×9% （22）

新增固定资产进项税额=新增固定资产÷ 1+9% ×9% （23）

土地出让金可抵扣进项税额=土地出让金×9% （24）

表6中的营业收入均为不含税收入，测算见表6。

表7由成本中可抵扣的进项税额，新增固定资产的进项税额和土地出让金可抵扣的进项税额三者的合计数计算数增值税可抵扣的进项税额合计。

通过增税税额，进项税额的计算以及根据营业收入，应缴纳的增值税税额，计算出增值税和营业税税负，见表8。

针对上述50家房地产上市公司相关数据的测算分析可以得出，在房地产业“营改增”政策实施后，税负整体是有所下降的，营业税税负在14年和15年税负没有太大的波动变化。但上述的数据仅对部分房地产业数据进行了分析， 然而并不全面。事實上，在2016年5月1日之后，与房地产相关的扣除问题实际上并不那么容易。根据2016年5月1日后取得房地产建设项目的固定资产计算的房地产，进项税金额自购置之日起2年内从销项金额中扣除，第一年的扣除率为60%。此后一年，比例为40%。由融资以及在施工现场建造的临时建筑物和构筑物资助的不动产，不应扣除两年的进项税。在计算可抵扣的进项税时，因各项抵扣项目所占的税率不同，不同样本企业的毛利率也不一样，所以在计算时抵扣的程度不相同，并不是直接去乘以9%。因此数据测算可能是不精确的。

（2）企业所得税的测算。

这里不考虑营业外收支、纳税调整、公允价值变动和资产减值损失。企业所得税=（营业收入-营业成本、费用-税金及附加）×所得税税率 （25）

企业所得税税负=当期实际缴纳的企业所得税税额÷营业收入×100% （26）

表9是根据上述公式，对50家房地产上市公司14年-18年的企业所得税税负通过每两年的税负值进连续四次测算，最后得出五年平均整体的企业所得税税负变动。

通过分析50家样本数据可以得出：“营改增”后，房地产业上市公司所得税税负上升的有33家，占其比列的60%，其原因可能是因为营业收入的增加和营业成本同比之前有所减少导致，可抵扣的金额减少，企业所得税额相应增大。部分房地产业上市公司下降。说明“营改增”对企业所得税税负产生的影响不大。

3.2.2 构建分析模型

（1）增值税税负影响因素分析。

上述表格数据依据100个样本数据进行测算，其中因变量是总税负，各影响因素是自变量，基于上述所使用的线性回归模型分析可以得出：税负是指收入税负，因为税负具有较高的稳定性。通过T值显著性检验分析可以看出，“营改增”后，各个影响因素对总体税负的影响不大。但在这几个影响因素中，增值税销项税额的T值最大为12.060，β值最小为-0.511。增值税销项税额影响最显著。

（2）企业所得税税负影响因素分析。

从表9我们不难得到结论，影响因素所包含的六项内容中，营业收入的T值最大达到了12.230，营业成本次之。说明营业收入对企业所得税税负的显著性越大，其影响程度越高，表明营业收入的大小决定着企业所得税的大小。同时，总体营业成本的要低于营业收入，可能由于营业成本部分不涉及增值税，或者不能扣除进项税收抵免，因此无需价税分离，不产生成本下降。

3.3 结论

（1）房地产业的税负率是相对较高的。不同行业有不同税负率，在现代诸多行业中，房地产业的税负地位还是比较重要的。（2）本文数据具有客观性。以房地产上市公司为研究对象，上市公司规模大、制度优、体系健全、财务数据准确。（3）实行“营改增”其意义是深远的，房地产上市公司流转税和企业所得税税负整体上呈现出下降趋势。本文分别对增值税和企业所得税做出线性回归分析，其中增值税税负的测算因素中，增值税的销项税额其影响最大，企业所得税税负因素中，营业收入最为显著。因此，房地产业上市公司认真核算进项税额的抵扣，加强发票的管理，尽可能的取得抵扣发票，为避免重复征税带来风险。随着现代社会经济的发展，有利于房地产业上市公司市场的繁荣发展和营业利润的提高。

4 建议

房地产业上市公司的经营管理在“营改增”后逐步发展，“营改增”应对的工作的开展应从公司整体出发，不仅仅只是财务部门人员的职责。因此，房地产业上市公司应高度重视，抓住机遇，迎接挑战，提升企业长远竞争力实力。

（1）税负转嫁。通过房地产业上市公司详细财务分析，在进一步确定定价临界点的前提下，实施“营改增”，要逐步落实增值税税负应尽可能的向房地产业下游转移。尽可能避免房地产业业务链上游产生的税负转嫁。

（2）销项环节避免增值税不利处理。不同增值税税率及税务处理的业务环节和管理环节也有所不同，为了避免房地产业上市公司对税务不利的处理，应合理调整进行税务筹划。

（3）争取进项应抵尽抵。增值税进项税额在整个链条上的作用重大。房地产业上市公司的进项税专用发票必须由相应的主管税务机关进行核实。尽量取得专用发票并进行百分之百的抵扣，同时要加强对供应商进项端合同审阅、流程梳理并进行合理分类和选择。

（4）匹配进销项时间。为防止房地产业上市公司因进销项不匹配而造成的特定期间增值税税负上升，导致额外现金流占用。房地产业上市公司要加强收付款管理，合理调节收付款进度，销项税额与进项税额的发生时间要把控好。

（5）不断学习税收政策。房地产业上市公司对增值税法规知之甚少，或完全不知，“营改增”后上市公司面临的最大挑战是不了解业上下的增值税政策。不可能再使用增值税税收法规指导正常的运营管理工作。因此上市房地产公司难以防范税务风险。财务人员可以恶补增值税的税收知识，不断学习税收政策。

参考文献

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[3]张玉辉.建筑业营业税改征增值税面临的问题[J].市场论坛，2015，（03）：47-49.

[4]杨志银.营改增对房地产行业的税负影响——以贵州省数据为例[J].会计之友，2016，（20）：110-113.