浅析买卖不破租赁原则在住房租赁中的适用

摘 要 买卖不破租赁原则被称之为承租人的保护原则，但《合同法》第二百二十九条只是对其做了原则性的规定，致使在适用中出现很多争议。本文将从住房租赁的角度，试从买卖不破租赁原则适用的积极条件和消极条件两方面进行论述，分析该原则适用的范围和条件，以期能对处于经济弱势地位的承租人的利益保护起到促进作用，能对政府提倡的“租购并举”的住房政策的落实起到积极影响。

关键词 买卖不破租赁原则 住房租赁 适用条件

作者简介：马艳婕，长江大学文理学院讲师。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.150

一、买卖不破租赁原则的含义

随着党的十九大报告中“房子是用来住的、不是用来炒的”、加快建立“租购并举的住房制度”等指导思想的提出，租房成为缓解民众住房焦虑的一种有效办法。在开发住房租赁市场的同时，应制定好相关制度以规制租赁市场的发展。明确买卖不破租赁原则的适用，不仅能切实保护好承租人的合法权益，还能促进租赁市场的健康发展。

买卖不破租赁原则主要规定在《合同法》第二百二十九条中，根据该规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可以向新的所有权人主张占有、使用该租赁物。尽管依据《物权法》的规定引起所有权变动的原因有多种，比如买卖、赠予、继承等，但在实践中，容易产生冲突的，主要是因买卖而引起所有权变动后承租人和新所有权人的冲突。此外，虽然依据《合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁原则的适用对象不仅是不动产租赁，还包括了动产租赁，但从目前我国的法律规定和实务适用，该原则的适用也侧重在不动产租赁方面。本文将从住房租赁的角度，浅析买卖不破租赁原则的适用条件。

二、买卖不破租赁原则适用的积极条件

买卖不破租赁原则，是为了调整租赁权与所有权之间的冲突，以维护承租人的利益而设置的。买卖不破租赁原则的适用以合法、有效的租赁合同的存在为前提，故而该原则适用的积极条件主要有：一是出租人和承租人须是完全民事行为能力人，这是合同有效的主体要件。二是出租人与承租人就租赁事项的意思表示达成一致。意思表示一致是合同成立的核心要件，是判断合同是否成立的基础。三是租赁合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定。违反强制性规定的租赁合同，自始不产生法律效力，自然也不能对抗新的不动产的权利主体。四是出租人将租赁物的所有权让与了第三人。这里的让与是针对不动产所有权的变动而言，即承租人对抗的是变更所有权登记后的新的权利主体。若仅仅是出租人与第三人签订了买卖合同，但还未进行不动产变更登记，则第三人还不能成为买卖不破租赁原则对抗的对象。五是所有权的变动发生在租赁期间。所有权的变动发生在租赁期间，才会对承租人的利益产生影响，才有了买卖不破租赁原则的适用空间。

除此之外，有的学者在买卖不破租赁原则的适用中，还提出了其他要件，主要观点有：

（一）确定登记为租赁对抗要件

该观点认为对于未经租赁登记的不动产，承租人不能以租赁合同去对抗不动产的受让人。其理由主要是：承租人的租赁权依附于物权而产生，故而带有物权的性质，应比照物权的相关规定进行登记。但笔者认为合法有效的租赁合同的才是买卖不破租赁原则适用的前提条件。目前我国《物权法》仅对不动产物权的取得、变更、转让、抵押等行为设置了登记规定，而租赁权是基于权利主体的意定而取得，且其权利的存续有时间限制，权利的行使也需要出租人的配合，故而租赁权的本质是债权。在债权上设置登记制度，不符合债权的行使规则，也不利于保护承租人的利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第四条第一款也明确规定，未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不影响租赁合同的效力。买受人自然也就不能以登记备案去对抗承租人的承租权。

（二）租赁合同已实际履行

该观点认为承租人在此情形下并未占有租赁物，租赁物上还未产生使用收益，也就失去了强化租赁权的基础；另一方面，认为未占有就不能起到公示的作用，为维护不动产交易的安全，不应赋予租赁权对抗力。笔者认为租赁合同是诺成合同，合同的履行、租赁物的交付并不是合同生效的构成要件。生活中也有承租人未立即入住的情形，但不能以此认为承租人对该住房就不享有使用收益，承租人享有随时入住或将住房用作其他用途的权利。此外，用履行、占有来替代备案登记的公示做法也不可取，因为租赁合同不需要通过公示而获得效力，所以将实际履行或是登记备案作为买卖不破租赁原则的构成要件是对承租人权益的不合理限制。

在适用买卖不破租赁原则后，善意买受人的权益该如何保护呢？依据我国《合同法》和《城镇房屋租赁合同解释》的规定，善意买受人可以采取以下措施来维护自身权益：

1.解除房屋买卖合同。租赁合同最长可达20年，对于以家居为目的的买受人来说，买卖合同的目的无法实现，此情形应允许买受人解除合同，另寻良居。

2.承认房屋买卖合同的效力的同时，可以要求出卖人降低房屋价款。在市场交易中，房屋存在租赁状态必然會影响到其出售，其售价也是不能与权利完整的房屋相比的。对于善意买受人而言，其可以主张降低房屋价款。

3.继受租赁合同成为出租人，要求承租人向其支付租金。若是承租人已一次性将租金交付给出卖人的，买受人可以向出卖人追要剩余租期相应的租金。

三、买卖不破租赁原则适用的消极条件

买卖不破租赁原则保护的是承租人的租赁权，但该保护并不是漫无边际的，否则权利的滥用最终会妨碍到权利的正常行使。同时，为了保护善意相对人或善意第三人的权益，也有必要对买卖不破租赁原则的保护范围进行限制。依据我国法律的相关规定和相关法理分析，买卖不破租赁原则不能在以下情形中适用：

（一）出租人享有租赁合同解除权的

在出租人行使解除权后，承租人的承租权即消失，也就不能再去对抗所有权。依据《合同法》的相关规定，出租人的合同解除权主要存在以下情形：（1）约定解除。出租人与承租人协商一致，或是承租人有租赁合同中约定的解除合同的行为的，出租人有权行使解除权。（2）法定解除。依据《合同法》第九十四条的规定，若因不可抗力致使租赁合同无法实现的；在履行期限届满之前，承租人明确表示或者以自己的行为表明拒不支付租金的；承租人迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的；承租人迟延支付租金或者有其他违约行为致使租赁合同目的无法实现的等等情形，出租人可以主张解除租赁合同。

（二）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的

此种情况下，抵押权与租赁权发生冲突，基于物权优于债权的法理，抵押权人对不动产的权利应优先于租赁权人。此外，不动产抵押权的设立有登记的要求，对于设定抵押后的住房，租赁人是可以知道该住房上的权利状态的。若是知道存在抵押权后仍愿意进行租赁的话，承租人就不能再依据买卖不破租赁来对抗抵押权人。《城镇房屋租赁合同解释》第二十条第一款对此情形进行了规定。

（三）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

一方面法院依据民事诉讼法对涉案房产行使司法权，该房产的相关查封信息会及时进行公示，承租人能通过信息查询知晓房产状态，然后再决定是否租赁。另一方面，法院依法查封是为维护涉案相关当事人的权益，若在法院查封房产之后，还允许在后的租赁人利用买卖不破租赁原则去对抗法院司法权，既不利于维护司法权威，也不利于保护案件当事人的利益。《城镇房屋租赁合同解释》第二十条第二款对此情形进行了认可。

（四）破产清算中的房产不适用买卖不破租赁原则

《合同法》对于买卖不破租赁原则的规定属于原则性规定，适用于普通情形，而破产清算则属于特别情形。若是《企业破产法》与《合同法》对此问题有不同规定的，应适用《企业破产法》的相关规定。根据《企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。由此可知，管理人对企业破产前的房产租赁合同可行使解除权，而承租人不能拒绝。在管理人行使解除权后，买卖不破租赁原则的适用条件即消失。

（五）以租赁形式抵偿债务的，不适用买卖不破租赁原则

以租赁形式抵偿债务，是指债务人以其房屋使用权来抵偿欠款的情形。以租抵债合同，其本质是打着租赁合同名义的债权债务合同，与通过让与房屋使用权来获得租金的房屋租赁合同不同，该合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。 故而以租抵债中的债权人也就不能适用租赁合同中的买卖不破租赁原则去对抗第三人。

在不適用买卖不破租赁原则的情形，承租人可以要求出租人退还剩余租期的租金，或是通过出租人与承租人的合同约定主张赔偿。

四、结语

明确买卖不破租赁原则的适用条件，才能更好地理解和正确地适用该原则。买卖不破租赁原则的适用条件不仅是指应具备怎样的条件才能适用该原则，即该原则适用的积极条件；还包括在哪些情形下是排除该原则适用的，即该原则适用的消极条件。只有从积极条件和消极条件两方面明确买卖不破租赁原则的适用，才能缓解承租人与买受人的利益冲突，才能更好地维护承租人和买受人的正当权益，才能真正促进租购并举的住房制度的进一步落实。

注释：

王选评.不动产强制执行中虚假租赁的防范与规制.法制与经济.2014（7）.

季金华.买卖不破租赁原则限制适用的条件分析.政法论丛.2016（8）.

英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书.中华人民共和国最高人民法院第（2014）民申字第215号民事裁定书。