商业综合体的财务管理与财务分析

吴伟钟

（杭州乾唐商业经营管理有限公司，浙江 杭州 311100）

商业综合体正常运转和持续发展都离不开强大的内部管理能力予以支持，财务管理作为一种核心管理，其管理状况好坏与否对于内部管理的各个层面都会产生影响。部分商业综合体并未认识到财务管理与分析的重要性，相关工作开展的状况更是差强人意。更为严重的是，其财务管理主体对于如何进行财务管理与分析上的改进较为茫然，鉴于此，探寻出与商业综合体相关的财务管理与分析优化性路径便十分必要。

一、商业综合体财务管理与分析概述

商业综合体财务管理与分析同一般性企业的财务管理与分析在本质上并无差异，但商业综合体实际业务较为不同，其自身综合性较强往往会对财务层面工作开展增加一些具体难度。财务管理与财务分析之间虽然具有一定差异，但两者也具有密切关联且统一于企业内部管理体系之中。一般来说，较好地进行财务分析才能更好开展财务管理，而财务管理手段在实际选用上也能够帮助财务管理主体对于财务进行更好的分析。现代企业管理理论下，无论是在一般性企业，亦或是在商业综合体，财务管理与分析工作都要得到较好的开展。

二、商业综合体财务管理与分析中存在的问题

（一）财务管理手段选用与需求不对等

商业综合体财务管理与分析中存在的首要问题是财务管理层面的问题，即财务管理手段在选用上存在着一定的不合理，这种不合理体现在财务管理尝试与实际财务管理需求并不对等。商业综合体本身的财务管理环境较为复杂，实际财务管理需求也会随着商户的变动等各种因素而改变。但很多财务管理人员在财务管理活动开展中并没有较好地对财务管理需求进行分析，财务管理手段选用上与财务管理需求满足上的不对等现象也较为显著。例如，长春市新天地购物中心虽然财务管理水平相对较高，但其财务管理投入十分巨大，财务管理资源投入一直较高与其财务管理手段选用及需求吻合间的不对等也有直接关联。

（二）财务管理的全面性相对不足

部分商业综合体会在对财务进行分析的基础上进行财务管理，但财务管理上的全面性相对较低，局限于某一个点或某一个层面进行财务管理也会对导致财务管理上带有一定的局限性。例如，北京市老佛爷百货中心在财务管理上对资金等资源的配置事宜较为关注，但财务风险防范意识较为薄弱，整体财务管理中也并未对财务风险进行有意识的规避和防范。不仅如此，财务管理的全面性不足会致使最终财务分析结果影响下的财务管理活动在开展中暴露出很多具体问题，长此以往发展下去，商业综合体财务管理中也会积压出更多的现实问题，并客观上增加财务管理与分析的压力。

（三）专业化财务管理人才较少

商业综合体财务管理与分析相关工作的开展离不开财务管理人员的参与，财务管理人才也是相关工作开展中最为宝贵的资源。现阶段，绝大多数商业综合体内缺乏足够数量的专业化财务管理人才，很多财务管理人才虽然熟知一般性的财务管理知识，但对商业综合体的财务管理状况尚未形成一个完整认知，其在财务管理与分析相关工作开展中也无法有较好表现。相关工作开展无法得到专业人才提供的支持和保障上时，较为传统的财务管理及分析手段便会得到长时间应用，从长远来看，运用单一的手段进行较为机械的财务管理与分析也不利于商业综合体财务管理与分析水平的持续提升。

（四）财务管理活动开展缺乏评价及监督

财务管理与分析缺乏对应的评价及监督也是商业综合体财务管理相关工作开展中存在的一个明显不足，与一般性企业不同的是，商业综合体的盈利模式较为特殊，很多商业综合体在内部控制建设中并没有对财务管理与分析给予过多关注，财务管理与分析直接相关的评价及监督机制更是长期处于缺位状态之中。无法得到及时有效的评价及监督并不利于良好的财务相关内部控制环境形成，很多财务管理人员在本职工作开展上也会带有一定程度的散漫情绪。也正是由于缺乏评价及监督机制的束缚、影响，财务管理与分析整体上的混乱色彩较为浓重，很多具体的不足和问题也无法被及时发现。

三、优化商业综合体财务管理与分析的建议

（一）增强财务管理与分析的联系

优化商业综合体的财务管理与分析需要客观上增强财务管理与分析间的联系，即在较好进行财务分析的基础上进行对应财务管理尝试，确保财务管理手段的选用能够同财务管理需求便保持协调。例如，万达集团旗下的万达城市广场在财务管理上的水平较高，其在财务管理活动开展中将财务分析报告作为了重要参考，并借此来财务管理的方向与侧重。对于其它商业综合体而言，这种做法可以被借鉴，即在阶段性的财务管理活动开展中，将财务分析，特别是财务管理需求分析作为前置性工作，以此来确保财务管理手段选用与实际财务管理需求间的吻合，从而促进财务管理精准度的不断提升以及财务管理实际水平的提升。

（二）依托预算进行全面财务管理

财务管理作为联系一般性经营管理互动的纽带，其务必要具有较高的全面性，商业综合体的财务管理也需要成为一种全面性的财务管理形式。很多集团性企业在全面财务风险上的做法值得被借鉴，其通常会将预算执行状况和预算目标达成状况作为财务管理的有效参考。例如，宝龙城市广场这样绝对竞争优势并不明显的商业综合体，其可以效仿优秀集团企业的做法进行全面预算管理尝试，通过在财务管理部门内设立具体的管理会计岗位，对全面预算管理这种管理会计工具进行应用，利用预算管理全面性的提升来提升财务管理的全面性和精准程度。

（三）强化对财务管理人才的培养

商业综合体在优化财务管理与分析时要对财务管理人才培养给予对应关注，换言之，财务管理人才培养需要作为一种常态化工作。特别是在当前财务管理与分析上存在很多不足的情况下，依托高质量的财务管理热人才队伍对系列不足予以弥补，对相应问题予以解决是不错选择。例如，杭州银泰百货便定期对财务管理部门内的具体人员进行专业知识和技能培训，并要求财务管理人员积极地运用新理论与新方法进行财务管理层面的不断创新。与此同时，银泰百货核心管理层会鼓励财务管理人员通过多种途径进行财务管理相关知识的汲取，从而将更为有效的方式方法引入并应用到财务管理与分析相关工作开展中，以此更好地进行相关工作开展。

（四）注重财务管理的评价及监督

内部控制视角下，商业综合体的财务管理相关工作开展需要得到有效的评价与监督，在内部控制机制中确立出财务管理的评价监督机制，并常态化进行评价及监督工作十分必要。例如，总经理与财务经理可以充当现实意义上的评价及监督主体，并依托具体评价及监督标准对相应人员的工作开展状况，工作开展方式方法选用等事宜进行评价及监督。通过评价及监督工作的进行，财务分析能够越发深入，这一进程中所反映出来的问题得到良好解决下，财务管理上的主动性优势也会更为明显，这也可以将财务管理本身具有的正向影响更好发挥出来。

结语

商业综合体运营管理方，特别是财务管理主体需要对现代企业财务管理理论有一个更为全面的认识，基于内部控制视角给予财务管理与分析工作的开展更多支持。很多新理论与新方法可以成为财务管理与分析优化的实际选择，但在具体工作开展中要注重从实际出发的基本原则，确保资金等资源可以得到最为优化的使用与配置也是财务管理与分析相关工作开展的直接目标。