城市旅游与旅游地产耦合机理及其效应研究——以西安市为例

王欣亮 李奕延

(西北大学 公共管理学院，陕西 西安，710127)

0 引 言

改革开放以来，我国旅游业发展迅速，目前已成为第三产业乃至国民经济增长的新动力，尤其是旅游业与旅游地产业的融合发展，进一步推动了旅游业与其它相关产业的发展。众所周知，旅游地产与交通运输、建材、钢铁、水泥、家具、家电等多个产业紧密相连，因而旅游地产作为旅游业与房地产业的融合产业，具有较强的产业关联性和高附加值。因此，旅游地产市场的健康发展不仅有助于优化产业结构，更有利于国民经济的稳定协调发展。作为旅游业与房地产业融合发展的新产业，旅游地产的发展为房地产的全面发展提供了新的增长动力与活力，同时还促使了旅游业经济效益的不断提高及发展方式的转变。因此，城市旅游与旅游地产的耦合，不仅是旅游产业转型升级的必然选择，而且是房地产市场拓宽发展路径的新要求，因此，城市旅游与旅游地产的耦合对于城市旅游与旅游地产的良性互动和协调发展极为重要。为此，本文以西安市旅游与旅游地产为例，分析城市旅游与旅游地产耦合发展的机理，以期对我国城市经济的发展有所裨益。

1 相关文献综述

目前，学术界有关城市旅游和旅游地产的研究颇多，其研究成果不少，但有关城市旅游和旅游地产耦合机理的研究则处于起步阶段，且学界主要关注的是二者的耦合发展机制、耦合开发模式以及耦合匹配度等。朱萤、刘云通过构建耦合数量模型，实证分析了昆明星河温泉小镇旅游与旅游地产的耦合互动关系。结果表明,星河温泉小镇的旅游业及旅游地产处于高度耦合中级协调阶段,其旅游业及旅游地产都具备广阔的发展空间,但旅游业相对于旅游地产发展较为落后,籍此提出了星河温泉小镇的发展建议.[1]165-167卢伟认为，城市近郊旅游与旅游地产高度系统耦合，可以促进两者的协调发展。[2]40-41李经龙、马海波等通过构建旅游发展动力系统模型，总结了城市旅游地产发展驱动机制。[3]108-111朱晨飞指出了决定旅游城市中的旅游地产开发模式的影响因素，并对其进行了分析，结果得到影响旅游地产开发方式的模型，并以郑州市为例进行了实证分析。[4]张亚利采用耦合协调模型对我国东部沿海11省市旅游业与房地产业的关系进行了研究，结果发现二者能够相互促进,相互影响。[5]321-322

通过对已有文献的梳理，发现这些文献虽然对城市旅游与旅游地产的耦合发展提供了一定的理论指导和实践经验，但目前我国对城市旅游与旅游地产耦合机理的研究则相对较少，尤其是在研究的深度、广度以及其它层面还存在许多不足。为此，本文在已有研究的基础上，从整体性角度出发，以系统耦合理论为指导，并以西安市旅游与旅游地产耦合机理为例，利用产业关联理论分析城市旅游与旅游地产的耦合机理及其效应，以期为我国旅游业与旅游地产的协调发展提供思路。

2 城市旅游与旅游地产的耦合机理

2.1 城市旅游与旅游地产耦合的前提:产业关联

耦合(coupling)是指两个或多个事物之间相互影响、相互作用以至联合起来生成新的有序结构。产业关联理论又称投入产出理论，具体指产业之间通过产品供需而形成的相互关联、互为前提的内在联系。[6]74-77产业关联理论揭示了经济活动中产业之间广泛、复杂而密切的内在经济联系。这种内在的经济联系在互动发展过程中形成合力，发生耦合作用，由此形成交互耦合的关系，进而产生耦合效应。因此，产业关联是产业发生耦合作用的前提与必要条件。因而研究产业之间的耦合机理有助于厘清产业之间的互动协调关系，以采取针对性措施促进产业的可持续发展。

2.2 城市旅游与旅游地产的耦合机理

城市旅游与旅游地产是两个不同而又相互交织的复杂的经济产业,两者之间有着千丝万缕的关系，存在着相互耦合的机会。其耦合过程主要通过城市经济、旅游资源、城市文化、生态环境四个方面实现。城市旅游与旅游地产的耦合机理见图1所示。

(1)城市经济的耦合协调。目前，我国各个旅游城市已经呈现出经济旅游化趋势,具体表现为城市旅游经济在城市经济结构中所占的比重不断提高。另外，城市经济旅游化还体现在城市产业结构、就业、交通、房地产等方面的旅游化上。同时，房地产的旅游化又促使了旅游地产的兴起，而旅游地产的兴起又日益成为城市旅游的一个重要方面，由此，城市旅游对旅游地产的经济作用又进一步体现在人气效应、旅游需求等方面。近年来，随着民众闲暇时间的增多以及出游意愿的增强，城市旅游已成为不少人的首选。从旅游地产的角度看，城市旅游的持续发展以及游客规模的不断扩大，不仅带来了极大的人气效应，还满足了游客众多的旅游需求，促使旅游地产商因地制宜地开发出具有旅游价值与经济价值的旅游地产项目。对城市旅游而言，旅游地产的发展不仅直接满足了游客的旅游需求，而且还增强了旅游体验，并在一定程度上提升了城市旅游的品牌影响力。可以说，旅游地产所具有的相关性强、乘数效应明显的特点，进一步促进了城市经济的发展。因此，合理适度地开发旅游地产项目，不仅能拉动相关产业的发展，而且也能激发城市经济活力，实现城市经济的可持续增长。

图1 城市旅游与旅游地产的耦合机理

(2)旅游资源的耦合协调。富有特色的城市旅游资源是发展城市旅游的必备条件，多样化的旅游体验则是提升城市旅游竞争力的核心要素。为追求高品质的生活方式，人们的旅游观念已经由此前的观光旅游向以休闲、娱乐为主的休闲度假式旅游转变。因此，发展城市旅游需要突出城市特色与城市魅力，塑造良好的城市旅游形象，以吸引客源，发展城市旅游经济。旅游地产的竞争优势在于其特色鲜明的主题定位，通过鲜明的特色定位打造城市的旅游地产品牌，提高城市的知名度，进而吸引游客，促进城市旅游的发展。目前，发展城市旅游急需特色化的旅游资源，而旅游地产的可塑性会使其成为新的特色旅游资源，二者互补余缺，有助于共同发展，实现双方共赢。具体包括两个方面：一是发展城市旅游必须充分挖掘城市的旅游资源，结合城市定位，打造具有当地特色的旅游名片，打响城市特色旅游品牌，提升城市旅游竞争力。二是旅游地产应紧紧围绕着“吃住行游购娱”六个方面深耕细作，并着眼于游客的旅游需要，以提高游客旅游体验为目的，开发类型多样、高品质的旅游地产项目。

(3)城市文化的耦合协调。随着我国旅游业的不断发展，旅游消费呈现出个性化与体验化的趋势，城市旅游需要新的文化创意。城市文化作为城市旅游开发的宝库，可以使城市以 “经济搭台，文化唱戏”的方式，充分挖掘当地的特色文化，将文化资源转变为经济优势，并在保护城市文化遗产的前提下，适度地对历史文化建筑进行改造利用，打造城市文化旅游品牌，塑造城市文化形象。将城市文化的各种元素融入到旅游地产之中，形成凝聚于城市文化的旅游地产新优势。同时，以旅游地产为纽带，促进城市文化与其它经济要素的有机结合，使城市文化同其他产业相互对接，推动城市旅游产业群的稳定持续发展。总之，旅游地产不仅能让游客体验城市文化魅力，传播城市文化，促进城市文化的传承和创新，而且能够体现旅游地产的开发价值。

(4)生态环境的耦合协调。发展城市旅游需要坚持绿色可持续发展的原则，实现旅游开发与生态保护的统一。城市旅游业作为低能耗、低污染的产业，适度地发展有助于减轻工业污染排放，改善生态环境。同时，城市旅游提倡的人与自然和谐共处的理念，提高了人对生态环境的保护意识，加深了人对城市绿色发展的理解。同时，城市旅游的发展能够促进城市基础设施的完善，践行“以人为本”的城市发展理念，达到人与城市的和谐发展，进而实现旅游地产逐渐向低碳化、生态化、智能化方向发展。目前，绿色环保节能的理念已落实到旅游地产开发的各个环节，要达到经济价值与生态价值的统一，就应使旅游地产与科技相结合，并通过科技创新减少能源消耗，优化资源配置和提高资源利用效率。

总之，通过城市经济、旅游资源、城市文化、生态环境四个方面的耦合，城市旅游与旅游地产将形成统一的耦合系统，进而发挥其耦合效应，实现城市经济的进一步发展。

3 城市旅游与旅游地产的耦合效应

3.1 空间耦合效应

城市旅游与旅游地产都依赖于一定的地域空间，城市旅游能够以自身的综合效应与集聚效应，吸引相关的生产要素在相对集中的地域空间内集聚。因而城市旅游与旅游地产的耦合将放大经济的区位指向作用，并在市场机制的调节下，越来越多的经济要素会向城市旅游和旅游地产集中，进而提升城市旅游的经济活力。与此同时，旅游经济要素的聚集，也会倒逼公共行政部门提高公共服务水准，强化旅游经济活动的正外部性，吸引更多的生产要素，增强地域空间的吸引力。因此，城市旅游与旅游地产通过不断的循环累积，集聚效应越来越强,地域空间不断扩大，促使经济空间结构不断优化，进而带动城市空间经济的发展。

3.2 经济耦合效应

以城市旅游为导向的旅游地产能够突破地产行业发展的“瓶颈”，从而促进旅游地产与城市旅游的耦合发展，这不仅激发了区域经济发展的活力和区域经济发展的效率，而且实现了地产开发的观赏价值、经济价值、社会价值和生态价值的统一。使旅游资源、旅游者和旅游城市等构成了城市旅游与旅游地产相互关联的统一体，并通过政府部门的规划引导、资金扶持、开发创新以及科学管理等措施，尽力开发出一批具有一定的文化效益、经济效益与社会效益的旅游地产项目，形成以购物、住宿、观光等为一体的城市旅游与旅游地产耦合发展系统，从而发挥区域产业耦合发展的优势，使城市旅游经济发展壮大。同时，城市旅游与旅游地产耦合应以发展区域经济为导向，加大城市旅游与旅游地产的联系，整合和延伸城市旅游与旅游地产的产业链，实现城市旅游在餐饮、住宿、观光、购物、娱乐等各个环节与旅游地产的耦合，形成城市旅游与旅游地产的共赢局面。

3.3 人口耦合效应

城市旅游与旅游地产具有较强的产业关联效应，除了与餐饮、住宿、交通、娱乐等传统产业关联外，还包括互联网旅游信息服务等新型关联产业。城市旅游能够吸引大量的旅游者到城市消费，促进关联产业的发展，带来新的就业岗位，形成就业“拉动效应”。随着城市旅游与旅游地产耦合度的不断提升，二者的产业链持续延伸，吸纳的就业人口不断增加，旅游城市的人口集聚功能得到进一步强化。这不仅能够吸引更多的就业人员，而且也会提升城市经济的转型升级。因此,城市旅游与旅游地产的耦合发展对人口空间集聚具有正向激励作用。

4 西安市旅游与旅游地产耦合的实证分析

4.1 西安应将经济发展和古迹保护作为产业转型升级的重要任务

西安，古称“长安”、“京兆”，中国四大古都之一。西安地处关中平原中部，北濒渭河，南依秦岭，在行政区划上，下辖11个区2个县，总面积达10 108平方公里(不含托管咸阳的644.56平方公里)。按照已获批复的《关中平原城市群发展规划》，西安作为关中的核心城市和关中城市群的核心层，将重点规划建设文化旅游产业基地和实施保护古都西安国家工程。[7]此外，由于保护历史遗迹和生态环境的需要，西安重工业的发展受到限制。因此，协调可持续发展将成为西安发展的核心价值取向。西安应以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为指导，以可持续发展为主线，将经济发展与历史古迹的保护作为西安产业转型升级的重要课题，并在经济新常态下，充分借助陕西的旅游资源优势，制定城市旅游和旅游地产的耦合发展规划，使陕西产业的发展符合我国经济社会发展的战略规划和总体要求。

4.2 西安旅游资源丰富多样，发展潜力巨大

西安既是我国的历史文化名城，也是一座依山傍水的现代化都市。市内众多的历史文化遗迹以及南郊的秦岭风光，使西安的人文历史资源和自然风光资源在全国旅游城市中位居前列。2016年，西安接待国内外游客突破1.5亿人次，全市旅游总收入达1 213.81亿元。由此可见，旅游业已经成为西安经济发展的重要推动力[注]本文数据来源于西安市统计局网站。。西安旅游地产始于20世纪90年代初期，并以省级“曲江旅游度假区”的设立为标志，开始了大规模的旅游地产项目建设。经过二十多年的发展，目前西安旅游地产已初具规模，并且涌现出以曲江新区、大唐西市、袁家村、回民街为代表的精品旅游地产项目。目前，旅游地产业已成为西安城市旅游与房地产发展的新亮点和新动力。但与此同时，旅游地产的快速发展也逐渐暴露出一系列问题，譬如项目重复建设、同质化严重、创新性不足、资源浪费等。由此可见，旅游与旅游地产必须基于西安市的发展状况以及国家的相关规划统筹兼顾，同时考虑新型城镇化、产业升级、资源转移等方面的因素，使西安的文化、经济、社会实现全方位的发展。

4.3 西安的房地产开发前景、旅游发展潜力、区位交通等构成了城市旅游与旅游地产耦合的内在驱动力

从房地产开发前景来看，随着陕西自由贸易区的正式挂牌、“大西安”建设、“西咸一体化”建设以及西安被定位为国家中心城市等多重政策利好的推动，加之我国部分城市房地产价格上涨的“带动效应”，西安房市不断升温，呈现“量、价”齐升，开发、投资加速增长的新态势。2007—2016年，西安房地产市场总体发展较快，房地产开发投资不断增加，住宅、商品房竣工面积稳中有升，平均房价小幅度上涨，与其他“新一线”城市相比，房价水平相对较低。但受国内经济发展的影响，目前西安“炒房”现象有所反弹，房地产市场非理性膨胀风险加大。为稳定市场预期，促进房地产市场持续平稳健康发展，西安市政府先后于2016年12月、2017年4月、6月及9月分别推出了一系列房市调控措施。如西安市采用调整土地供应、加快项目建设进度、严格购房信贷政策、扩大限购区域等一系列限购政策，虽抑制了房价的过快上涨，控制了房地产市场的非理性膨胀，但在未来较长一个时期内，随着我国经济增长处于“换档期”，从过去的高速增长转换为中、高速增长。在此，西安市房地产市场也将迎来平稳发展阶段，其间可能由于市场因素的短期作用，房地产市场会出现波动，但长期稳定发展的趋势不会改变。[8]63-712016、2017年西安房地产行业调控政策详见表1所示。

表1 2016、2017年西安房地产行业调控政策

资料来源：西安市住房保障和房屋管理局网站。

目前，从西安市旅游发展潜力来看，丰富的旅游资源、优越的地理位置以及日渐扩大的客源市场，使西安旅游业的发展占据着得天独厚的区位优势。尤其是随着旅游景区建设步伐的加快，西安各项旅游配套设施不断完善，到西安旅游的人数持续攀升，西安的旅游收入进一步增加。据近十年西安旅游的统计数据显示，西安旅游总收入年均增长额超100亿元，旅游总收入保持中高速增长态势，其GDP占比稳步提升，旅游业对GDP增长的贡献率不断提高。可以说，西安旅游业具有很大的发展空间与发展潜力。

5 西安旅游资源优势向产业优势的转化方式

5.1 西安旅游资源的优势

从地理位置和区域交通来看，西安是陕西省的政治、经济、文化中心，同时也是西北地区中心城市，因而西安能对周边地区产生积极的辐射和带动作用。西安地处我国中部经济带与西部经济带的交汇区，不仅是西南连接华北，西北进入内地的必经之路，而且是“丝绸之路”经济带的起点，西部大开发的桥头堡。西安作为我国铁路交通的重要枢纽，郑西、西宝、西成、大西、宝兰等多条高铁线路在此交汇。陇海线、宁西线、包西线、西康线、侯西线等重要铁路干线穿境而过。公路交通方面，西汉高速、连霍高速、包茂高速等多条高速公路在此交汇，同时108、210、312等多条国家级公路在此通过。航空运输方面，西安咸阳国际机场是我国八大区域性枢纽机场，连接着国内外各大城市，拥有每年发送超4 000万人次旅客的能力。良好的地理位置和便利的交通条件成为西安发展城市旅游的主要优势，并间接地促进了西安旅游地产的发展。而旅游地产的发展，对于提升西安城市魅力、增加旅游收入以及与旅游相关产业的共同发展具有正向作用。

5.2 西安旅游资源优势向产业优势转化的方式

作为旅游地产起步相对较晚的地区，西安城市旅游和旅游地产的开发不应局限于传统模式，而应以创新发展的模式实现城市旅游与旅游地产的共生耦合，发挥地域空间、经济、人口等耦合效应，并解决以往景点型旅游地产开发中存在的主题缺乏、创新不足、经济效益不佳等问题。另外，应通过旅游地产的发展不断丰富西安城市旅游的内容，满足游客参观、游览、购物、娱乐等多样化需求，提高游客的旅游体验感，放大西安城市旅游的品牌效应，进一步促进西安城市旅游由资源优势向产业优势的转型发展。如西安曲江新区凭借汉宣帝杜陵、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹，新建大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、大唐不夜城等一系列旅游项目,大力发展以文化主题公园为主导模式的景点地产，带动区域内的商业、度假、住宅等其它旅游地产的开发。西安城墙内的旧城区则依靠良好的商业区位条件发展旅游商业地产，进一步开发西大街、回民街、钟鼓楼为代表的古建筑街区、民俗民族风情街区、特色商品街区等。同时，依靠旅游商业地产的发展为西安提供更多的就业岗位，以促进西安老城区的经济发展，提升西安城市旅游品质，使西安的社会效益和经济效益不断提高。浐灞新区应依据区域内生态环境的优势，因地制宜地开发以休闲度假、体育、会展等形式的旅游地产。而位于秦岭北侧的长安、鄠邑、周至三区县，应大力发展秦岭北麓旅游生态休闲带，将温泉度假、景区避暑、城郊景观、野外探险等多种类型的度假旅游项目汇聚一起发挥旅游与地产的集聚优势，从而发挥我国的城市旅游和旅游地产的耦合效应。在此，西安市应结合当地的特点，探索一条适合当地城市旅游和旅游地产相结合的发展之路，从而带动西安市各个产业的发展。

6 结论与启示

6.1 结论

本文以西安市旅游与旅游地产耦合机理为例，通过对城市旅游和旅游地产的耦合发展及其效应的分析与研究，得出以下结论：第一，城市旅游与旅游地产的耦合发展是经济效益、社会效益和环境效益的统一;第二，旅游地产的发展应因地制宜地选择适合当地发展的开发模式，以促进当地经济的不断发展;第三，城市旅游与旅游地产的耦合发展需要各市场主体的积极参与，同时还应得到各级政府的大力支持和积极配合。

6.2 启示

综合以上结论，本文认为我国在实现城市旅游与旅游地产耦合发展中应注意以下几个问题。

(1)继续完善城市基础设施和旅游景点建设，促进城市旅游转型升级。首先解决妨碍城市旅游发展的“瓶颈”问题，加快“大都市”建设，吸纳城市周边的农民成为城市的新居民，扩大人口集聚能力与产业集聚效应。具体来说，一方面利用多种方式激发城市居民的旅游消费意识，为城市旅游的发展释放巨大的人口红利。另一方面，将大量的农村居民转化为城市居民，由此形成一个庞大的购房“刚需”群体。其次，抓住历史机遇，加大对旅游地产的开发力度，推出适合城市新居民的旅游地产项目。

(2)我国的旅游地产与欧美发达国家相比仍存在诸多不足。我国近年来旅游地产行业虽然呈现出较快的发展态势，但与欧美发达国家相比，在发展的质量和速度方面还存在一些不足，这与房地产发展机制和产业布局有关。因此，旅游地产应顺应房地产发展的新要求，实现由“投资驱动”向“消费拉动”的转变，化解影响旅游地产发展的潜在因素，推进旅游地产的创新发展。提升旅游地产在房地产中的比重，满足城市居民对旅游地产的多元化、高端化需求，同时推进“旅游地产+”，实现旅游地产与教育、金融、文化、科技等的融合发展。与此同时，旅游地产须抓住国家对房地产调控的机遇，优化并丰富市场供给，针对国家建设“区域城市群”所形成的需求提供相应的产品与服务。

(3)加强顶层设计，科学制定旅游地产发展规划。在此，应充分考虑地区乃至我国经济社会发展的新趋势和总规划。一方面，牢牢把握我国房地产发展的新特征和新基调，探索和创新旅游地产的发展路径，还应考虑旅游地产发展所面临的战略机遇与挑战。另一方面，将旅游地产的发展纳入到经济社会的发展规划中，结合不同的地区或城市的功能，从经济社会发展的战略全局中科学定位、统筹规划旅游地产的发展。同时，在社会发展方面，统筹经济建设与旅游地产协调发展，促使旅游地产的布局和发展与地区或所在城市的发展战略一致，以此形成经济发展与旅游地产协调发展的新格局。