株洲龙泉村打造和谐、共享“城中村”

■ 何颖岑

芦淞区龙泉村位于湖南省株洲市中心城区，紧邻株洲市的商业核心区，但由于其特殊的地理位置，促成了其快速的发展，吸引了较多的外来人口聚集于此，形成了株洲市较为繁华的城中村之一。为了更好的改善居民的生活品质，推进株洲市的城市转型，重点研究龙泉村城中村改造推进的困难点，结合其发展的优势和创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，针对城中村转型升级困难的区域，提出一套具体切实可行的实施方案，促进城市有序的、快速的良好发展。

一、龙泉村概况

图1 龙泉村区位示意图

（一）龙泉村基本情况

芦淞区龙泉村位于株洲市中心区域的南端，龙泉城中村村域面积约为3.16平方公里。

1.区位优势明显，区域交通便利

龙泉村西靠芦淞市场，距离市商业中心不到2.5公里，整体交通便利，有东环大道、规划铁东路、芦淞路、龙泉路是龙泉村与市中心、其他区域快速联系的通道。内部道路以泰亨路联系整个片区。

2.外来人口较多，出租经济盛行

龙泉村内共有村民3517人，外来务工人员2万余人，村民、市民、流动人口混合，本地人口与外来人口比约为1:8。

龙泉村因靠近市商业中心、拥有便捷的交通，同时内部有较多的服饰产业衍生的加工厂，大量的就业机会，低廉的房屋租金，吸引了大量外来人口的涌入，因此整个龙泉村以“出租屋经济”盛行。而对于外来务工人员，因龙泉村毗邻服饰市场，且村内有很多服装加工家庭作坊，为外来务工人员提供了许多就业的空间，则大部分在服装加工厂工作。

3.居住环境脏乱，配套设施缺乏

龙泉村靠近石宋路与芦淞路一侧以居住用地为主；泰亨路以东住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，现状掺杂部分耕地、林地、商业、工业以及少量的办公用地。整个龙泉村公共广场等设施严重缺乏，房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，居住环境脏乱，村容村貌普遍较差，严重影响城市风貌。

图2 龙泉村现状

（二）龙泉村城中村改造推进困难的主要原因

1.出租经济盛行，改造损害了村民利益

龙泉村村民收入主要来源于房屋出租，现状村民已经脱离农业生产方式，对龙泉村采用“拆旧建新”的改造方式，将切断了村民的出租经济，同时造成外来人员的流失，对龙泉村的发展造成不利的影响。

2.村民建房密集，改造开发成本过高

龙泉村整体房屋建设密度较大，新旧建筑混杂。如果整体采用“拆旧建新”的开发模式，以株洲市目前的房屋征收拆迁安置补偿体例估算，整体开发成本过高，将不利于土地的再次开发。

3.内部交通拥堵，不利于大规模城市化改造

龙泉村现状内部道路结构不清晰，路网不规则，道路狭窄不成系统，尽端路多，内部东西联系不畅，道路网不开放；同时因为内部地形复杂，高差较大，与外部道路难以对接，因此不利于大规模城市改造。

4.服务于芦淞市场群的小作坊搬迁困难

龙泉村内分布了很多服装加工小作坊，这些作坊的产生主要是因为龙泉村比邻芦淞服饰市场，其生产的产品主要服务于芦淞市场群，因此在龙泉村的改造过程中短时间是很难搬迁的。

（三）建设龙泉村的主要优势

首先，龙泉村位于株洲市核心商圈，区域优势明显，周边配套齐全。周边有芦淞市场、徐家桥步行街等。其次，区域服务人口基数较大。因其优越的地理位置及交通条件，除服务村内居民、本地居民及芦淞市场群的外来人口外，同时也服务于株洲市人群。再次，龙泉村人口多且集中，日常消费需求大。因龙泉村有外来务工人员达2万余人，人口流动性大，对区域内的居住、餐饮、娱乐等日常消费需求量很大。最后，龙泉村的村民有着强烈改造交通、环境的意愿。通过问卷调查，约有90%的本地居民对龙泉村改造有强烈的意愿，希望改造重视村民在生活环境、村民收入以及其原有生活传统保留等方面的需要。

二、案例借鉴

在城市的发展历程中，“城中村”已给人留下一个条件、品质差的印象。近年来，中国对于城中村改造尝试了多种途径的探索，已成为城市发展中亟待解决的问题。而在福建厦门有一个“城中村”，每年吸引游客400多万人，居民收入增长了十几倍——这就是被誉为“中国最文艺渔村”和“中国宜居建设中的城市化样本”的曾厝垵社区。

（一）曾厝垵概况

曾厝垵位于厦门岛东南部，西至胡里山炮台，东接白石炮台与黄厝接壤，南临环岛路与大担岛隔海相望，北靠御屏山西姑岭。1984 年设曾厝垵村委会， 2003 年“撤村改居”设立曾厝垵社区居委会，村庄占地面积约为 650公顷，总人口4502 人，外来暂住人口 6735 人。

曾厝垵社区原为厦门的侨村聚落,1997年在厦门环岛路建设的背景下,曾厝垵转变为厦门的城市社区,随着城市化的推进，大批的务工人员进城，对于房屋租住的需求增大；2000年左右，当地人逐渐将出租的房子改为家庭旅馆对外营业。2001年，厦门大学曾厝垵学生公寓建成，大学生的涌入让这个村瞬间变为“大学生村”，曾厝垵的租赁业迅速发展。慢慢大量的文化创作者入驻，如雕塑家、画家等，相应的画室、小酒吧、主题客栈、手工作坊等逐渐生长，曾厝垵的旅游、租赁等第三产业很快成为曾厝垵的支柱产业。到2010年，伴随着厦门旅游的快速发展，曾厝垵社逐渐发展成为“全国最文艺的城中村”，每年吸引着近百万以背包客为主的游客流连于此。

图3 曾厝垵

（二）曾厝垵改造措施

1.“自上而下” 的规划，政府宏观把控

在曾厝垵早期的改造中,政府采用自上而下的整体改造模式,提出了曾厝垵改造的概念性规划设计。在曾厝垵社区概念更新设计上,先从宏观上的社区保护与整治入手，总结出曾厝垵社区更新设计的理念，提出“内部拯救，外部开放”的设计理念，通过对点状建筑的修复和改建以达到激活一片区域的目的。随后，又由厦门市思明区人民政府滨海街道办事处对曾厝垵“五街十八巷”现有环境和基础设施进行“自上而下”的规划改造，完善水电、导视系统及”五街十八巷”的所有硬件设施。

2.“自下而上”的多方利益参与实施改造

政府角色由“主导”转向“引导”，引导社区成员及有共同利益的相关组织团体，自下而上的对曾厝垵进行改造提升，使得曾厝垵逐步转化成“文创村”。曾厝垵文创会（即商家联合会）由商户组成，业主协会由居民业主组成，两者与社区干部共同组成曾厝垵公共议事理事会，为不同的利益主体，搭建起沟通交流协商的讨论平台。通过公共议事理事会，两协会代表分别对曾厝垵的发展规划、日常管理等议题提出讨论并进行协商决议，使居民和商户有了家园意识，建立起基层政府、业主、商户多方沟通协商的机制，有效地促进了改造议题的实施，促进了曾厝垵改造的良好推进。

（三）案例借鉴

曾厝垵在其城市化历程中,始终保持着原有的聚落格局,以特有的空间形态和多彩的建筑形式,吸引了大量的游客,这种“有机更新、社区再造”的方式，激活了城市的活力。此外，曾厝垵的改造不仅传承了当地的文化，突显了闽南滨海风情，还结合了现代开放多元的创意文化，不仅提升了城市魅力，还留住了历史村貌、山水格局和名木古树，使得曾厝垵成为富有活力的城市新社区,吸引了各地的文创青年和游客，成为厦门的一张旅游名片。再次，曾厝垵的改造模式改变了曾经“城中村”拆旧建新的发展方式，而是结合其现状优势，通过整体改造来提升城市软实力。

龙泉村作为株洲市商业核心区内的城中村，具有得天独厚的地理优势，内部从事服饰加工业和个体经营的外来人口比较多，租赁业、商业发展需求旺盛，应考虑采用曾厝垵改造模式，在进行区域改造提升的同时，留住城市的特色与城市软实力。

三、推进措施

(一）建设和谐、共享的城市

在十三五规划中，明确提出了牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，龙泉村应以提升城乡治理能力和治理水平为出发点，立足统筹发展，着力改革创新，建立独具特色、富有活力、美丽宜居的社区，按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度的总体要求，实现城市共治共管、共建共享的目标。重点改善现状老城区存在环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，推进城中村建设，统筹政府、社会、市民三大主题，激发旧城的内生动力，有利于转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、独具特色的现代化城市。

（二）工作路径

“龙泉村”建设应该坚持改革创新、统筹规划。突出规划的调控和刚性作用，对现有建设用地利用效率评价以及闲置地和低效用地进行清查，深入挖潜，盘活现有建设用地。

本方案采用规划先行的方式，制定自上而下的、详细的、分层级的规划方案；同时成立工作组，出台激励政策，指导龙泉村改造工作开展，协调、决策重大事项；最后制定详细的实施方案，对区域内的改造提出分期实施计划。

1.规划先行强调整体宏观管控和引导

对于龙泉村的规划，建议采用学习曾厝垵的经验采用自上而下的方式，制定规划总体分为三步即先概念规划再城市设计最后为控制性详细规划。这三者之间具有“概念先行，顺向指导；城市设计反馈，逆向修正；控规管制，整体把控”的关系。

首先制定龙泉村的概念规划。通过对客观市场的调研及分析，明确市场定位,提出具体的发展目标，以概念设计为核心,划定功能结构，结合策划，对开发建设项目进行创造性的规划,并提出具有可操作性的运营策划文案。

第二，制定细致的城市设计。城市设计的导控作用也是在有限理性的前提下对下级物质环境的弹性限定。城市设计基于发展目标、区位功能以及项目发展需求，定位空间职能，落实细化空间，营造体验特色，是对策划思路框架的下层衍化。通过城市设计，控制区域的各个系统与子系统，包括绿地系统、开敞空间、历史保护、天际线、视廊、特定片区、片区风貌等，形成完整的城市设计导则，以更好的推动龙泉村的发展与建设。

第三，制定具体的控制性详细规划。依据项目策划方案确定的目标定位、项目需求及城市设计中提出的空间职能、风貌发展需求等内容，确定规划范围内各用地的性质、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定差入口、停车位、公共设施配套及市政工程的管线用地等要求。

2.成立工作小组，组织多方至下而上参与实施

首先，由区政府牵头，成立工作小组。指导龙泉村改造工作开展，协调重大问题，决策重大事项；制定改造工作的总体计划，指导政策制定与实施细则；监督检查各部门工作的推进、执行情况，指导各部门开展有关实施工作。领导小组下设办公室，办公室人员由区人民政府, 组员由龙泉街道办事处、区发改委、区财政局、区建设局、区招商局、区经信委等相关部门负责人组成，主要负责代拟龙泉村特色小镇改造工作总体计划，报工作小组审定，组织完成相关的政策文件和技术规范起草工作；制定对部门的监督检查计划和考核标准；协调各部门的规划与实施的对接，定期组织多部门沟通会议。

其次，成立龙泉村公共议事理事会。龙泉街道办事处组织当地居民业主成立业主委员会，组织当地商户组成商家联合会，与龙泉街道办事处共同组成龙泉村公共议事理事会。可从过当地村民、商家及政府三家一起参股入股的形式通过公共议事理事会，对龙泉村特色小镇的发展规划、日常管理等议题提出讨论并进行协商决议，建立起基层政府、业主、商户多方沟通协商的机制，以促进了改造工作的顺利实施。

3.出台激励政策，健全经济调节机制

出台相关激励的政策，优先开发利用废弃地、空闲地和低效用地。制订帮扶政策，通过资金奖励、活动策划，“以奖代补”的方式来鼓励村民、商户通过艺术彩绘、创意景观等方式，对自家门前屋后、区域内进行美化改造。

积极开展集体建设用地使用制度改革，探索集体建设用地使用权以转让、出租、作价入股等方式流转，建立健全城乡统一的土地市场，推进城中村集体土地的节约集约利用。

4.制定完备的保障措施

首先，组织保障。成立工作小组，促使成员单位高度重视“龙泉村改造”工作，结合方案部署工作，制定各部门工作方案，工作方案应报工作小组办公室，并抓好落实。同时，龙泉街道办事处组织当地居民业主、商户共同组成龙泉村公共议事理事会，并支持居民业主、商户入股，对本次改造提出各自的想法及意见。第二，经费保障。每年安排一定的财政预算，用于龙泉村改造的方案设计、基础设施、民生保障等项目的工作开展，不足的经费由各部门承担。第三，技术保障。在龙泉村改造规划编制、实施阶段，发改、规划、国土、环保等部门要加强与居民、商户的沟通协调，引进先进技术，构建统筹实施机制。第四，考核保障。出台《株洲市龙泉村特色小镇改造工作考核评价办法》，对各部门工作进行定期的检查与考核，考核结果纳入年度目标责任考核。第五，监察保障 。明确成果实施监察部门、制定监管事项、流程，提出违反改造成果的惩罚措施。

5.制定先期实施试点安排计划

（1）划定先期实施范围

结合龙泉村现状的发展条件及区域内产业的分布状况，考虑重点激活龙泉村内部的活力，沿龙泉村内部的道路——泰亨路两侧进行规划设计，总用地面积为18.62公顷，并对泰亨路两侧的巷道进行同步提升改造，打造一个具有株洲特色的文化创意休闲之地、湖南最文艺村落。

（2）清理街道空间

对龙泉村内现状被侵占的公共空间及街道进行协商式的规划设计，重点打破宅基地的圈地、占地现象，消除消防安全隐患并增加绿地及休闲空间。

（3）分段实施改造

规划考虑改造的时效性，以泉中路为界，将泰享路整体分成两端实施改造，首先对与芦淞路相连的泰享路南端（芦淞路-泉中路段）450米距离进行试点工作，重点对道路设施、水电改造、环境治理、绿化空间等方面进行改造，详细列出近期内需保障的项目实施清单，并同步进行招商引资。通过泰享路南段实施改造的成效，带动北段居民与商户主动改造，待时机成熟后顺势启动泰享路北段（泉中路-龙泉路段）400米改造工作。

四、总结

龙泉村是城市快速发展过程中形成的城中村，对其区域的提升改造是具有典型的意义，不仅仅是改善城中村城市环境，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题，它的改造还将推进城市的转型升级，推进城市的和谐、共享发展，进而加快株洲市城镇化进程，提升城市品位和综合竞争力。本次推进措施的提出结合了目前城中村的推进难的几大特点，从工作路径上进行优化，通过自上而下的规划、多方组织参与、政策激励、制度保障等多方面措施并举的方式，对城中村的改造提出了行之有效的方案，以为城中村发展提供一个更加完善的思路与措施。

图4 龙泉村被侵占公共空间

图5 分期实施示意图