浅析大数据对房地产估价机构的影响及对策

孙云龙

（山西财经大学，太原 030006）

一、研究背景

随着互联网时代的快速发展，越来越多的人关注到大数据，而我国以传统估价业务为主的估价机构正面临着利润空间小、竞争压力大等一系列的问题。这就要求我国房地产估价机构要提高自身水平，充分利用大数据在房地产估价中的积极作用。将大数据应用在房地产估价工作当中，不仅可以提高估价机构的专业水平和服务质量，还可以促进整个行业数据信息化建设。同时，大数据的应用还可以改进传统估价业务，拓展业务空间，挖掘数据潜在的商业价值，为各行各业提供准确的决策信息，带动数据产业链的发展。

各估价机构也认识到收集基础数据的重要性，但是传统的数据采集、管理和分析方法无法满足市场的巨大需求以及动态的变化。因此，很多估价机构尝试利用大数据来满足对基础数据的需求，并且取得了一定的成效，但在利用大数据的这一过程中也存在着许多问题。

二、大数据对房地产估价机构的影响

1.对估价业务的影响。大数据对于房地产估价机构的业务的影响主要表现在拓展业务空间以及对传统估价业务的改进这两方面。首先，大多估价机构从传统的抵押贷款评估业务正在向房地产咨询业务发展。大数据时代使信息公开化、透明化，估价机构想要在房地产咨询业务中脱颖而出，就必然从业务和信息化处理数据相结合的方向，开辟一条道路。而有了大数据，数据挖掘技术不断改进和日益成熟，房地产估价信息化未来产品也将会特色分化，在拥有大量估价信息和数据以后，进行的深层次的数据挖掘和利用，将会产生高质量的估价数据衍生产品。大数据的出现正在促使技术含量低、竞争压力大的传统业务逐步向高端业务发展，创造估价产品的附加值。其次，大数据通过改进传统估价技术来改进传统业务。影响房地产价格的因素很多，简单地定性化不足以满足估价分析要求，若是没有现代化的数据分析工具，是很难得出其内在的相关关系与规律的。传统估价技术容易忽视交易实例的相关信息，选择实例的主观性较强，估价对象与可比实例间可比性低，以及不可量化、修正指数的主观性也很强，这些都是进行传统估价业务时存在的问题。

2.对房地产估价人员的影响。估价机构紧跟时代变化的步伐，不断改进以适应市场，那么对其估价人员的要求自然也与以往不同。首先，对估价人员的综合素质和创新能力提出了新的要求。新的业务类型需要估价师不仅拥有扎实的估价理论知识，还要熟知建筑工程、财务会计、房地产法律、税务等方面的相关知识，按照评估理论来灵活运用经济、法律、财务等方面的知识为政府、企业和个人提供专业性的参考意见。其次，对估价机构的人才结构也会发生变化。与以往不同，数据环境下的数据分析人员是必不可少的，为了更好地处理和管理庞大的数据量，可能也会需要更多的专业人才和程序设计师。在不久的将来，这些人才必然会成为估价机构不可或缺的一部分。

3.对房地产估价机构发展模式的影响。大数据下，想要做好完整有序的产业链单靠几家估价机构的力量是远远不够的。首先，从数据的采集来看，尽管估价机构之间集中度较高，但是数据不全面、获取渠道有限等问题依旧是数据采集的障碍。其次，经分析数据得出的成果与结论，在现在的房地产估价市场上也并没有一套完整的应用体系，在探索发展的过程中仍然面临着许多未知的风险。最后，现在还没能有一个大数据成果的需求市场，使大数据物尽其用。

所以，随着大数据的应用，建立估价机构之间的联盟是必然结果，只有经过整合市场和技术资源，设计联盟的数据库和数据标准，才能以最快速度发展大数据。

三、我国房地产估价机构运用大数据方面存在的问题

1.忽视信息的收集与管理，缺乏数据共享机制。在当今科技发展迅速、信息爆炸的时代，尽管大多数估价机构意识到了信息的重要性，建立了历史资料的数据库，却仅仅实现了数据录入、查询和统计的简单功能，并不重视房地产相关信息与数据的收集和分类，信息准确度低，利用率低，数据整合程度低，无法获得全面系统的数据，发现其中隐藏的有价值信息，将其共享和运用到传统估价工作当中。而且由于同行业之间的激烈竞争、基础资料数量少且质量难以确定，权威性受到质疑、数据有效性不足以及缺乏信息共享的平台，大部分估价机构所拥有的信息主要是小范围内共享，而在不同区域市场不同估价机构之间，缺乏相互信任的、有效的数据共享机制，造成各自为战、数据收集成本增加的后果。

2.现代综合型人才稀缺。尽管在不断提高估价专业性的过程中，要求我们降低估价师主观经验决定估价结果的比重，要增强计算机程序科学分析、处理数据的比重，强调程序化、不受主观意识的影响，但房地产估价机构毕竟是由各种各样的人才组成的，人才是必不可少的部分。由于房地产估价机构的发展前景广阔，意图利用数据潜在的价值，将估价业务扩展到各行各业，扩大服务范围，这势必要求机构拥有具有综合素质的人才，不仅要拥有丰富的估价经验，熟知房地产估价相关的专业知识，也需要对建筑工程、财务会计、相关法律等有关领域有一定的了解。

3.数据库建设进程缓慢。数据库的建设正在进行当中，估价机构的资金困难和宏观环境的缺陷却阻碍着建设的速度，使得建设进程缓慢，不能与现在快速发展变化的市场需求和时代要求相匹配。首先，对于单个的估价机构来说，建设数据库或是参与建设数据库的活动对其自身的长远发展肯定是有百利而无一害。但是，除却几家大型房地产估价机构，大多估价机构现在还在传统业务转型的困境中，无力拿出相应的资金来负担数据库建设的技术研发和推广的费用。其次，建设数据库的宏观环境有一定的缺陷。现在对于大数据的分析结果，未形成统一有序的需求市场，需求信息零散，建设数据库的动力不足。政府缺乏对房地产估价的监管，市场竞争激烈，尤其是存在恶性竞争，肯定会影响到各估价机构全力建设数据库的进程。

四、推动估价机构适应大数据时代发展的建议

1.建立房地产估价机构的联合数据库。关于数据采集困难这一问题，随着大数据时代的到来得到了解决，通过估价机构之间建立的联合数据库，共享房地产数据与信息，丰富了数据。目前所面临的问题不是数据匮乏，而是数据过多需要如何有效地进行分析处理。海量的数据用来组织存储和筛选清洗才是建设数据库面临的首要问题。随着云技术和数据库的不断发展，怎样利用好数据成为新的问题。数据库的建立为房地产估价行业的更进一步发展有着关键性的作用。对房地产估价的特征进行有效的数据挖掘，必将成为各个房地产估价机构数据库的研究热点和发展方向。

2.完善多元化发展人才结构。估价机构应注意到人才对其的重要性，只有具有创新性思维的综合型人才，了解房地产估价行业，并通过不同的数据叠加进行分析而获得有价值的结果，才能在不断发展的市场里不断创新。所以，各估价机构应重视人才培养，制定人才培养方案，对于已经拥有丰富的估价工作经验的员工，要着重于继续教育，利用职业培养、出国进修等方法来提高他们的专业素养，尽量了解房地产估价的最新信息和知识，以保证机构能够了解国内外新动态，对于新入职的员工来说，最重要的是专业精神的培养，树立创新、创造、紧跟发展的工作精神，鼓励他们不断学习，利用新科技来促进房地产估价的发展。同时，还要注重提高从业人员的法律意识和自律能力，进一步提高我国房地产估价从业人员整体水平和综合素质，保证我国房地产估价行业更加科学有序进行。

3.政府与机构共同促进数据库的建设。进行房地产估价数据库的建设离不开政府的支持，只有估价机构与政府双方的共同努力，进行数据库的建设，才能给数据库营造一个良好稳定的建设环境。

政府要大力推进房地产估价行业的改革，注重解决制约估价行业发展进步的体制难题，尽量争取在重点领域与环节取得突破性进展，例如，规范估价机构的组织形式，完善估价机构管理、退出机制。推出更多鼓励房地产估价创新的政策，建立健全估价行业发展的相关行业的服务体系，譬如金融行业，这样就可以拓宽估价行业的融资渠道。保证房地产估价行业质量衡量体系的建设，鼓励建立估价机构品牌建设，推进管理、营销的创新，对其知识产权的保护。

估价机构的努力主要可以从以下几个方面入手：首先，各估价机构必须要积极转变关于大数据的观念，降低估价工作中人工比例，加重数据和技术的应用，探索利用数据资源和最新计算机技术，建立估价数据库、估价辅助系统。其次，估价机构的发展应该从各自分散走向合作共赢。在竞争性弱的地域中形成数据、人才、资源的全方位合作，在竞争性弱的领域形成创新的业务分享机制，在全新的业务领域形成更强的凝聚力，制定标准形成统一优势，确保房地产估价机构的发展空间。最后，建设数据库必须要考虑收支平衡的问题。因此，应充分发挥行业整体的力量，整合资源、合作分工、形成分工、共建共享。针对大数据的业务应用，要做出合理的分析预测，确保在一定投入期能够形成合理的回报产出。