“营改增”后房地产企业的税务筹划研究

郭仕学

一、营改增相关概述

营业税具有重复征税、无法抵扣且税率高等特点，对社会的发展十分不利，无法与现代经济的发展相适应，在这种情况下对营业税制度加以转变成为时代发展的必然趋势。2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，至此营改增全面收官，房地产业被纳入增值税征收范围。

据笔者了解房地产企业涉及到的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，在一定程度上增加了营改增政策的实施难度，根据相关调查，我国大部分房地产企业对税负的增长十分担忧。由于房地产企业开发周期长、购进业务较多，在营改增实施中企业应做好税负管理，避免增加企业的税收负担。

二、“营改增”政策对房地产企业税务筹划的影响

综上笔者对营改增相关背景进行了交代，“营改增”政策的推行客观上对我国房地产企业的发展起到了推动作用，同时也对行业税务筹划方式造成了影响，笔者将从以下方面来阐述。

（一）对税负水平的影响

根据国家税务总局2016年3月31日发布的《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》，规定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报。

按简易征税方式征税的房地产企业，假设其所售房价为200万元，原先缴纳营业税10万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则应缴纳的增值税为200/(1+5%)*5%=9.52(万元)，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。

按一般计税方式征税的房地产企业，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要加强对供应商选择的管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以取得进项抵扣，从而达到减少税负的目的。

（二）对利润的影响

增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于简易征收的房地产企业，由于增值税税制下税负降低，在相同的房价下，将增加企业的毛利。对于一般计税的房地产企业，整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用受到可抵扣增值税发票的影响，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。

（三）对企业财务管理的影响

首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，充分享受抵扣政策。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求。营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行分别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行相应的培训，对房地产企业使用的财务信息化系统也要进行相应的升级处理。

三、“营改增”后房地产企业税务筹划对策研究

为确保企业税务筹划工作的有效实施，还应采取行之有效的筹划管理对策，对增值税发票加强管理、提高财务管理、会计核算、相关经济活动的规范性、详情如下。

（一）对增值税发票加强管理

在房地产企业税务筹划管理中，房地产企业应对取得增值税进项发票加强管理，在采购商品或服务时应尽量选择可以开具增值税专用发票的供应商，为抵扣增值税创造条件。增值税专用发票在企业取得后360天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣，避免因管理疏忽造成未认证、未抵扣，增加企业税负和成本费用。

（二）提高财务管理、会计核算、相关经济活动的规范性

财务管理、会计核算工作作为税务筹划工作开展的重要前提，在具体实施中企业应对相关业务流程进行确定，对财务风险控制点合理把握，并对施工建设、融资管理各项环节一一梳理，对销项税额与可抵扣进项税额间的关系有效协调。值得注意的是，房地产企业的财务、预算、融资、筹资管理均需与“营改增”政策吻合，通过税务筹划来减轻企业税负。企业应在适当的时机通过税费转移、服务外包等措施来实现筹划工作，通过优化财务核算、设置会计科目、改进财务核算来实施。由于房地产企业税务政策、法律会随着时间的发展而不断更新，据此企业在财务管理中应对税务政策的变更加以重视，对财务管理有效调节，为企业发展创造更多利益。在具体实施中应根据现有政策与企业实际情况的结合对财务管理体系进行重新设计，在营改增政策实施后财会人员应避免采取原本的财务管理方法。在营改增政策实施后，企业业务流程的不同将会影响其实际税率，致使差异性的出现，如若税收筹划不合理便会导致重复缴税、偷税、漏税情况的发生，据此房地产企业应对内部控制管理不断强化，将管理体系有效落实，确保不同业务下的增值税与抵扣税率等均合法运用。

（三）同步开发商业地产、住宅项目

目前我国在房地产调控中花费了较多的人力物力，普通住宅价格逐渐降低，在这种情况下企业的高税负便无法转移到购房者身上，基于这种情况下对产品多样化提出了要求。由于现代社会对商业地产需求较大，开发商作为主要的定价者，可通过提高销售额将税负进行转移，通过商业地产与住宅项目同步开发可确保与营改增政策的有效协调，同时满足客户实际需求。购买方也可对取得的增值税发票进行抵扣，从而达到税负降低目的。

（四）将税收优惠政策运用其中

税收优惠作为税收制度一项基本要素，它的运用直接影响到纳税筹划工作的实施效果。纳税人通过税收优惠政策的运用，将各种情况考虑进来，通过有效的实施对策进行事先安排，提高纳税筹划的合理性。对于增值税，其新政策中存在较大的优惠政策。例如，对于环保层面的劳务或产品支出时，其优惠政策较为明显。因此，在实际的税收筹划上，一定要基于企业的实际情况出发，熟练把握增值税有关优惠政策，灵活地完成税务筹划工作。在这种国家支持的大环境下，就需要企业自身重视起来，组织专门的小组或者研究部门去探索，在大环境中找到最适合企业本身发展的道路。例如，将公司的某个部门进行单独的管理，或者成立分公司分割原本的工作项目，使公司的产品更加专业化，把增值税带来的不利影响降到最低，增值税跟营业税不一样，它留给公司自己发挥的空间更大，每个企业都有适合自己的发展道路和发展方向，如果改革得当“营改增”也是一个不小的机遇。

（五）加大对企业纳税筹划风险的管理

企业在进行纳税筹划时，面临的风险往往有很多，且这些风险具有不确定性。因此，企业在进行纳税筹划时，应注重提高风险防范意识，强化预防措施，比如通过收集国家及地方税务政策、信息，确保及时掌握动态信息，为规避风险做好万全准备。同时，应坚持统筹兼顾的原则，既要对企业盈亏情况开展科学合理的分析，又要充分发挥纳税筹划的积极作用，最大限度降低企业税务负担和纳税风险。当然，也不是说企业亏损度大就不缴税，纳税是企业和个人应尽的义务。所以，作为企业纳税筹划管理人员，就要对企业当年的盈亏情况进行合理分析，充分利用国家和地方关于税收方面的优惠政策，最大程度为企业的发展减少税务所带来的负担。

结束语

综上笔者对营改增相关概述、“营改增”政策对房地产企业税务筹划的影响分别进行了阐述，在税务筹划中房地产企业应对财务管理体系不断完善，提高管理人员自身素质水平，充分利用税收优惠政策来降低企业税负，进一步提高企业的经济效益。