金融支持房地产“去库存”背景下的信用风险及信用体系的完善

2014年起，我国经济由高速增长逐渐转变为中高速增长，房地产价格也告别快速上涨阶段，房地产市场逐现疲软态势，房地产库存高企。2015年以来，房地产去库存在中央级重要会议上被多次被提及，2015 年底，随着中央经济工作会议结束，一系列刺激房地产市场的政策陆续落地实施，金融支持房地产去库存的力度不断增大，房地产去库存开始逐步落实。

1 金融支持房地产“去库存”政策及成效

金融支持房地产去库存的政策可分为以下几类：一是降息、降准、降首付比例。调整个人住房贷款首付比，在不实施住房限购政策的城市，首次购买普通住房最低首付款比例降至25%，对拥有一套住房且贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业个人住房贷款，首付比例调整为不低于30%。二是调整住房公积金政策。推进住房公积金异地贷款，公积金账户存款利率调整为1年期定期存款利率，足额缴存满3个月，本人及配偶可提取用于支付房租。三是大力推进金融产品及金融服务创新。多渠道鼓励各金融机构开发住房专项信贷产品；针对特定群体，开发特色信贷服务。四是支持城镇化发展，加大保障房建设及棚户区改造力度。五是切实防范去库存过程中可能产生的金融风险。探索构建宏观审慎管理机制，及时监测、防范房企资金风险；完善利率定价自律机制，规范执行住房信贷政策，维护良好市场秩序。

2 金融支持“去库存”可能导致的信用风险

在各项金融支持去库存政策的引导下，个人住房贷款金额不断增加，2017年末，国内人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%；其中个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%。个人住房贷款金额显著增加，必然伴随着贷款违约率和金融机构坏账率的上升，使得信贷市场面临信用风险的可能性进一步增大。

导致美国及日本房产泡沫破裂、信用危机爆发的原因具有一定的相似性——随着房地产不断升值和信贷政策的不断放宽，贷款难度和贷款成本均明显降低，使得投资者热情持续上涨，信用过度扩张，各类型投资者，包括次级投资者均开始了大规模的投机活动。金融机构的过度逐利、抵押贷款发放过度，使得金融风险和信用风险不断扩大化。相较之下，我国去库存背景下的房地产市场也有泡沫化趋势，且我国目前的征信体系尚在不断健全完善的阶段，在一定程度上增加了信用风险爆发的风险。

3 目前我国信用体系存在的问题

一是统一的信用评价机制仍未形成。目前，我国征信系统记录自然人或法人的基本信息、信贷状况、公积金缴存记录等信息，尚不具备信用评价功能。二是央行征信系统与网络信用平台的信息无法实现共享。在央行征信系统中多次出现不良信息、无法通过线下金融机构获得贷款的的信息主体仍可通过网络信贷平台来获得贷款，征信体系信用风险防范的效用被削弱。三是失信成本较低。目前，对于大多数失信者来说，失信成本仅限于信贷活动受限，对于有偿付能力而拒绝偿付的严重失信者，国家出台了限制出行、高消费等较为严厉的惩罚措施。四是信用信息采集的范围还有待进一步拓宽。目前央行征信系统仅收录信息主体在线下金融机构办理信贷业务及还款状况的信息及公积金缴存情况等少量非银行信息，线上信用平台主要收录信息主体网络购物、信贷及还款行为数据信息，缴税、缴费、驾车等方面的诚信记录仍未被收录，信息采集存在局限性。

4 关于完善信用体系的对策建议

一是应尽快拓宽信用信息采集范围。收集的信息越全面，对信息主体诚信程度的描绘则会越清晰，也避免了仅凭信贷状况评价个人诚信状况的局限性。应尽快拓宽信息收集范围，加强对非信贷类信息的收集、整理和使用，建立健全各类信用信息的收集和利用机制，更全面地反映信息主体的信用状况，充分地发挥征信系统的风险防范功能。

二是建立信用信息共享机制。国内征信市场由央行征信系统、以上海资信、深圳鹏元、北京安融等为代表的市场化征信机构、以芝麻信用为代表的网络信用评分系统以及各级地方政府建立的社会信用体系构成。但平台间信息采集标准及评分机制相差甚远，且各平台的信用信息也不能共享利用，征信体系仍处于互相割裂的状态。建议尽快建立各平台间信用信息共享机制，整合信息主体在不同领域的信用状况，合理利用资源，扩大信用信息覆盖面，使得信息使用者能够更加全面、科学地研判信息主体的信用情况。

三是尽快形成统一的信用评分标准。目前，央行征信系统尚无信用评分功能，网络信用评分体系的评分模型均为平台自己设计，评分标准各不相同，各平台之间的信息不具可比性，信息可参考性进一步降低。建议在各平台信用信息整合、共享的基础上，由央行出台统一的信用评分标准，使信息主体的信用状况能够能直观、更全面、更准确准确地被反映，增强信息主体间信用信息的可比性和可参考性。

四是进一步完善失信惩戒机制。失信惩戒机制不完善，对于失信行为的制度约束力小于道德约束力，是目前失信行为频发的重要原因之一。而在去库存的过程中，金融机构对个人信用记录的审核标准会进一步降低，增加了贷款人失信风险。在建立健全统一信用评价机制的基础上，完善失信惩戒机制，科学研判失信行为，基于不同种类的失信行为制定实施差别性的惩戒措施，增加失信成本，摆脱对失信行为单纯的道德约束，切实减少失信行为的发生。