案例解析房地产企业几项经济业务的财税处理

周星

房地产企业的生产、经营活动所涉及的税费种类较多，且较为复杂，如何正确做好房地产企业涉税业务的税务与会计处理，最大限度避免企业涉税风险，这是房地产企业所面临的老问题、新课题。

为此，本文将运用案例对房地产企业所发生的这些（以下15项经济业务）涉税业务、如何正确进行税务与会计处理作出解析，旨在为企业化风险、为国家保税收、为实务工作者提供借鉴与参考。

一、房地产企业发生的经济业务

大江房地产开发有限责任公司成立于2015年2月，实收资本9000万元，其中自然人持股3000万元，随后购得320亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发做楼盘有A、B、C三栋高层楼房。

2017年申报应纳税所得额为200万元，已经缴纳企业所得税50万元。该项总可售面积100000平方米，2017年已售面积40000平方米。2017年12月31日公司聘请税务师帮助审査账务，发现存有税收疑问的业务和事项如下：（单位均为“万元”）

1.2017年1月6日凭证。

支付房屋所有权登记费：

借：开发成本 0.042

贷：现金 0.042

2.2015年1月23日凭证。

支付建安工程款：

借：开发成本——建筑安装工程费 1100

贷：大瑚区工行营业部 1100

说明：支付第一筑工程有限公司建筑安装工程费1000万元，按照合同约定，该费用营业税金及附加100万元由我公司承担。

取得发票，票面建筑安装工程费1000万元，票面营业税金及附杠100万元。

3.2017年1月30日凭证。

支付样板房费用：

借：开发商成本——建筑安装费 40

贷：银行存款——大湖区工行营业部 40

说明：为促进商业销售，在售楼部外侧使用活动板房搭建样板房，支付样板房搭建及装修费用。

4.2017年2月17日凭证。

支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿：

借：开发成本——建筑安装工程费 10

贷：银行款——大湖区工行营业部 10

5.2017年3月10日凭证。

支付优秀员工武东奖励：

借：管理费用——其他 2

贷：银行存款——大区工行营业部 2

武东当月工资发放明细：应发工资8600元、五险430元、住房公积釒1500元、应交个税212元、实发工资6450元。

6.2017年3月20日凭证。

举办购房抽奖活动，奖品为小汽车：

借：固定资产——奧迪汽车 11

贷：银行存款——大湖区工行营业部 11

借：销售费用 11

贷：固定资产——奧迪汽车 11

7.2017年4月21日凭证。

摘要：股东张道犮借用公司资金用于购房

借：管理费用——其他 100

贷：银行存驳——大湖工行营业部 100

8.2017年8月21日凭证。

摘要：支付股东刘明扬家庭旅游费

借：管理费——办公费 6.2

贷：银行存款——大湖区工行营业部 6.2

9.2017年9月27日凭证。

退还程家乐员工集资款20万元，支付利息8000元。

借：其他应付款——程家乐 20

财务费甲 0.8

贷：银行存款——大湖区工行营业部 20.8

10.2017年10月30日凭证。

支付赞助费：

借：营业外支出——赞助支出 8

贷：银行存款——大湖区工行营业部 8

说明：新年将至，为协调公司与所在街道居委会关系，直接赞助居委会8万元整。

11.2017年10月20日凭证。

摘要：支付母公司金大地集团有限公司管理费

借：管理费用——管理费 700

贷：银行存款——大湖区工行营业部 700

12.2015年12月20日凭证。

摘要：发放高管当月工资

借：应付职工薪酬——工资 2

贷：其他应付款——保险 0.06

其他应付款——住房公积金 0.4

应交税费——个人所得税 0.197

银行存款——大湖区工行营业部 1.343

说明：2015年12月董事长王卫钱工资发放明细如下：应发工资2万元，五险600元，住房公积金4000元，应交个税1970元，实发工资13430元。

13.2017年12月21日凭证。

摘要：发放董事长王卫钱年薪

借：管理费用 26

贷：应付职工薪酬——工资 26

借：应付职工薪酬——工资 26

贷：银行存款——大湖区工行营业部 26

说明：公司董事长王卫钱年薪50万元，1月至12月已付工资2×12=24（万元），本次兑付26万元。

14.2017年12月23日凭证。

摘要：支付董事费

借：管理费——董事费 8

贷：银行存款——大湖区工行营业部 8

说明：12月19日支付本公司2名董事的董事费。其中1名国内独立董事和公司董事长王卫钱各领取4万元。

15.2015年12月31日凭证。

摘要：支付中兰设计院设计费

借：开发成本——前期工程费 20

贷：银行存款：西区工行营业部 20

说明：聘请中兰设计院设计为公司办公楼整体建造设计方案，按合同付支50%设计费20万元。

要求：根据提供资料的告后顺序，分税种扼要指出该公司存在的纳税问题，计算应补缴各税费金额。业务招待费、广告宣傳费均未超标，统计部门公布的2016年度职工月平均工资4000元，假设不考虑其他因素。

二、账务处理存在的问题

业务（1）：支付房屋所有权登记费应计入管理费用，应调减开发成本0.042万元，调减应钠税所得额0.042万元。

业务（2）：营业税金及附加应由施工方建安企业承担，不能列入开发成本。应调减开发成本100万元。

业务（3）：修建临时性建筑物作为样板房，其发生的建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。应调减开发成本40万元，调减应纳税所得嵌40万元。

业务（4）：支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿应计入当期损益，应调减开发成本10万元，调减应纳税所得额10万元。

业务（5）：支付优秀员工王东奖励，应代扣代缴个人所得税。

统计部门公布的2016年职工月平均工资4000元，公积金扣除标准=4000×3×12%=1440（元）。

应代扣代缴个人所得税=［8600+20000-430-1500+（1500-1440）×2-3500］×25%-1005=4817.5（元）。

少代扣代缴个人所得税=4817.5-212=4605.5（元）。

业务（6）：举办购房抽奖活动，奖品为小汽车，应代扣代缴个人所得税

应代扣代缴个人所得税=110000×20%=22000（元）。

业务（7）：股东张道发借用公司资金用于购房，与企业生产经营无关，不予税前扣除，应调增应纳税所得额100万元。股东借用公司资金用于购房，应视作向股东分红，代扣代缴个人所得税100×20%=20（万元）。

业务（8）：支付刘明扬家庭旅游费，与公司生产经营无关，不予税前列支，应调增应纳税所得额6.2万元。

支付刘明扬家庭旅游费，应视作向股东分红，代扣代缴个人所得税6.2×20%=1.24（万元）。

业务（9）：支付程家乐利息8000元，应代扣代缴个人所得税8000×20%=1600（元）。

业务（10）：支付居委会赞助费不得税前扣除，应调增应纳税所得额8万元。

业务（11）：支付母公司金大地集团有限公司管理费，不得税前扣除，应增应纳税所得额700万元。

业务（12）：发放董亊长王卫钱当月工资，应代扣代缴个人所得税（与14号凭证一起计算）。

业务（13）：发放董事长王卫钱年薪，应按照年终一次奖金代扣代缴个人所得税。

260000÷12=21666.67（元）

应代扣代缴个人所待税260000×25%-1005=63995（元）

业务（14）：支付董事长王卫钱董事费，应代扣代缴个人所得税（与12号凭证一起计算个税）。

公积金扣除标准=4000×3×12%=1440（元）。

应代扣代缴董事长王卫钱个人所得税［40000+20000-600-4000+（4000-1440）×2-3500］×35%-5505=14452（元）。

少代扣代缴董事长王卫个人所得税=14452-1970=12482（元）。

应代扣代缴独立董事个人所得税=40000×0.8×30%-2000=7600（元）。

业务（15）：支付公司办公楼设计费应计入在建工程科目，不能在开发项目开发成本中列支，应调减开发成本20万元。

三、计算应缴各税费金额

1.个人所得税=4605.5（5）+22000（6）+200000（7）+12400（8）+1600（9）+63995（13）+12482（14）+7600（14）=324682.5（元）。

2.企业所得税。应调减开发成本=240（1）+1000000（2）+200000（15）=1200420（元），应调增应纳税所得额=1200420×40000/100000=480168（元）。

合计应调增应纳税所得额=480168-420（1）-400000（3）-100000（4）+1000000（7）+62000（8）+80000（10）+7000000（11）=8121748（元）。

应补缴企业所得税=8121748×0.25-500000=2030437-500000=1530437（元）。

开心一刻

◇饭桌上，儿子边吃边说：“妈妈你是属猴的？”我笑着问他：“你怎么知道的？”儿子说：“爸爸告诉我的。”我问他：“爸爸是属什么的？”儿子说爸爸没告诉他。我告诉他：“你爸爸也是属猴的。”儿子听了点点头，过了会儿，问我：“你们两个都是属猴的，那我为什么是属猪的呢？”

◇周末逛公园，老公买了个风筝，放着风筝他不由地感叹道：“都说婚姻就像放风筝，我就是你手里的风筝，不管飞得多高，线始终握在你的手里。”我听了不禁一阵得意，刚想开口夸他，就听他喊：“快看，风筝跟别人的风筝缠在一起了！”

◇我的工资卡由老婆保管，昨天我问她：“好些年了，我的工资有没有涨？”她说：“涨了一点，这样吧，下个月开始多给你五十块零花钱。”我问：“涨了一点是涨了多少？”她一咬牙：“一口价，再给你300，别问了。”

◇我问妈妈：“如果时间倒流，你还会选择嫁给爸爸吗?”妈妈说道：“还会的!”我很感动，虽然妈妈经常抱怨爸爸的小毛病，但还是深爱着爸爸的啊。然后妈妈对我说：“你怎么不问问，如果时间倒流，我还会生你吗？”

◇我手机被班主任没收了。我妈说：你是班上第一个被没收手机的吗？我回答：好像是吧。我妈说：那你不觉得丢人？第一个就是你。我说：不是，我记错了，还有好几个人也被没收过手机。我妈说：那你还不引以为鉴，还能让教师没收你的手机？

◇男友深情地对女朋友说：我要的很简单，一杯水，一顿饭，生病的时候一碗药，一句我爱你。但是我希望，水是你倒的，饭是你做的，药你熬的，我爱你是你亲口对我说的。女朋友也深情地看着男友说：大朗，该吃药了。