关于业主自治团体法律地位的研究

薛舜之

摘 要：近年来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。因此，本文从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。

关键词：业主委员会 独立法人 民事权利 自治意识

监督机制

一、业主委员会法律地位的立法及学说

1.法人实体说

该说认为，业主委员会是具有法人资格的实体。业主委员会能以自己的名义实施民事法律行为，能以自己的名义参加民事诉讼活动；有自己的章程如《业主公约》等作为行为准则，有如物业服务用房、公共设施专用基金、物业维修基金等作为自己的独立财产。同时，还有对内协调和处理业主、物业使用人之间的关系，对外代表全体业主选聘或者解聘物业服务企业，签订物业服务合同并监督物业服务企业的运作等权能，所以，业主委员会具有独立承担民事责任的能力。现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定，具有典范性意义。。

2.无民事权利能力的社团组织说

该说认为，业主委员会不具备法人资格，但却是一个无民事权利能力的社团组织。我国修订后的《物业管理条例》第16条第1款关于“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，被一些学者解读为无民事权利能力社团组织的依据，他们认为，凡依法选举的业主委员会经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等备案后，就成为合法设立的主体，这一主体可以从事相应的民事活动和诉讼活动，但不能独立承担民事责任，其责任的最终承担者为全体业主，所以，属于无民事权利能力的社团组织。

二、比较法上业主委员会法律地位的规定

1.德国模式：不具有法人资格

该模式认为业主委员会只是业主大会的执行机构，它没有独立的责任财产。不是独立的民事主体。因为此团体是住宅所有权人共同体，不具备权利能力，因而不具有法人资格。权利义务主体为单个的住宅所有权人，而非住宅所有权人共同体。立法以德国的《住宅所有权法》为代表。但德国学术界认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体，即该团体可以借区分所有权人会议与管理人而成为有行为能力的组织体，可以从事诉讼行为。德国现行住宅所有权法规定，住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体，不是法律强制成立。

2.法国模式：具有法人资格

该模式赋予其依法享有法人资格，具有民事行为能力和民事权利能力，依法独立享有民事权利承担民事义务。在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面与法人均无区别。《法国住宅分居所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且，该两名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管理团体的构成员。该团体性质上属于享有法人资格的团体。其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，并能进行诉讼活动。依此可知，法国在立法上认为，全体业主当然构成具有法人资格的业主团体。

3.美国模式： 具有判例实务的法人资格

美国传统法律及现行法制并不承认业主委员会具有法人资格，但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70 年代通过判例承认该组织具有法人资格。至今，业主委员会的法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

4.日本模式：折中模式

折中模式，即在区分所有权人管理团体具备法定条件后就承认其法人资格。依照日本现行《建筑物区分所有权法》第3条、第47条及第65条之规定，区分所有权人的团体包括三类：管理团体、管理组合法人及社区管理团体。首先，区分所有权人管理团体的构成与法国相同，即各区分所有权人之间当然结成管理团体，无需特别约定。但该管理团体是否具有法人资格则不一定，日本现行法制及学者大多赞成其为“无权利能力之社团”，但依日本《民事诉讼法》的规定，在诉讼上，仍有诉讼当事人的能力。依日本《建筑物区分所有权法》第47条规定，管理团体须具备如下两项要件和手续方可成为法人：（1） 区分所有权人为30人以上；（2）由区分所有权人及决议权各以3 /4以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地进行登记。不具有法人资格的管理团体称为“区分所有权人的团体”，具有法人资格的管理团体称为“管理团体法人”。

三、业主委员会实体法律地位的实证法分析

《物业管理条例》中规定业主委员会的职责之一为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。此条规定是否意味着业主委员会已成为物业服务合同的一方主体，学者们有不同理解。笔者认为，理由在于：其一，依体系解释，“代表”一词在我国的民事法律法规中是有特殊含义的，如“法定代表人”、“表见代表”等概念中的“代表”意指法人或其他组织的内部机关以团体之名义对外为法律行为，但并非承认代表机关为独立主体。若无特殊理由，《物业管理条例》中的“代表”一詞应作相同解释，否则会引起体系的混乱。其二，依历史解释，2002 年10 月公布的《物业管理条例（草案）》第15 条第2 款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，而最终公布的正式条例中却增加了“代表业主”的前缀。这样的修改绝非偶然，其意在强调业主委员会只是作为业主团体的代表订立合同。 其三，依目的解释，物业服务合同订立之主要目的在于维护全体业主的共同利益，因此是否缔结及与谁缔结应由业主团体通过决策机关即业主大会决定，合同一方主体自应为业主团体，业主委员会只是执行业主大会的相关决议而已。

四、完善我国业主自治制度的建议及措施

1.培养业主的自治意识

自治意识是开展自治活动的前提，对如何培养业主的自治意识，笔者认为可以开展广泛的宣传活动来培养小区业主的自治意识，增强业主对小区的认同感，使他们逐步树立起“只有我们的参与，才有温馨、舒适的小区”的理念，不断强化业主的自治意识，强化主人翁观念；重视业委会的作用，业委会不仅物业区域内部开展工作，而且要依托社区内已有的社会资源开展工作。如居委会、物业管理企业。这二大组织拥有小区绝大多数的成员，而且有传统的政治参与意识和民主意识，是实现业主自治的重要依靠力量，通过社区居委员会和物业管理企业，及时他们反映业主们的诉求；通过社区青年志愿者开展丰富多彩的文体活动和无偿志愿活动，对广大业主产生潜移默化的影响，使业主的自我教育、自我管理、自我服务意识得以逐步确立，形成业主自治的良好氛圍。另外业主自治实践也能培养业主自治意识，因为在与开发商、物业管理企业交涉本身就是极好的现实教育。

2.加强政府行政主管部门的监督

我们要改变政府部门在社区自治管理中的管理体制，要从两方面着手：一方面从理论上重构国家和社会的关系理论，实现二者在法律框架内的良胜互动，改变政府包揽一切的全能主义。因为在市场经济条件下，国家与社会有着不同的管理体系，社会中的有些事，人们组织起来自己解决比依赖政府的效益、效果更好些。另一方面，目前房地产还属于卖方市场，信息严重不对等。因此，业主在物业管理市场和房地产市场仍处在一个较弱的地位，如果没有政府部门和相关法律法规的保障，其权利的实现仍相当脆弱。因此，政府对弱势群体的需求应给予适当扶持。政府职能必须从过去的控制型模式向服务型模式转换，建设小区周围基础设施和配套设施，为业主自治各项工作提供指导和帮助，支持业主开展自治活动。

3.建立业主委员会的监督机制

在现有业主自治管理机构—业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任（可由业主大会执行主席兼任）、副主任、委员若干。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提起诉讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。

参考文献：

[1] 王思远.业主委员会法律地位研究[J].法律文献信息与研究.2018年（1）.

[2] 蔡靖，王幽.城市住宅小区业主自治法律制度探析[J].成都行政学院学报.2017年（4）.

[3] 姚克.关于提升住宅物业业主自治力的研究[J].科技经济导刊.2018年（14）.

[4] 李幸洁.小区住宅业主自治机构的法律性质研究[J].法制与社会.2018年（15）.