试论跨区域开发的房地产企业内控模式设计

左敏

摘要：随着城市化进程的不断加快，我国房地产行业得到了飞速的发展，经营规模也在不断扩大，企业内部经营模式也在发生着改变，在房地产行业竞争日益激烈的今天，要想保证房地產行业健康稳定发展，就要寻求跨区域开发的运作模式，由于企业内控模式影响着房地产行业的跨区域开发过程中的经济效益，文章主要对跨区域开发的房地产内控模式设计目标、设计要求、设计步骤等三方面进行探讨，希望为相关人士提供有价值的参考。

关键词：跨区域开发；房地产企业；内控模式；设计

目前，随着我国经济的发展，房地产行业已经逐渐引起了人们的广泛关注，现阶段我国针对房地产行业已经制定了一系列的政策措施，整个房地产行业的规模不断扩大，内部的经营管理朝着现代化的方向发展，另外，房地产行业也逐渐呈现出资本大众化、市场经济深入化等特征，在这种背景下，要想保证我国房地产行业健康稳定的发展，就要追求跨区域发展，而房地产行业的内控模式设计可以有效的降低企业跨区域投资决策的风险，进而使我国房地产行业的经济效益得到正常的发挥，保证工程质量和进度。另外，房地产企业内控模式的设计可以改善公司的内控系统，对系统中出现的问题进行排查，总之，房地产行业内控模式设计符合我国现阶段房地产行业的发展需求。

一、跨区域开发的房地产企业内控模式的设计目标

（一）利润最大化目标

在市场经济发展模式下，房地产企业要实现利益的最大化，在进行内控模式的设计时，就要以利益最大化为目标，利益最大化目标是房地产企业所有目标的中心，可以为其它目标的实现提供基本保障，另外，其它目标的实现也会影响利润最大化目标的完成。利润最大化是房地产企业内控模式设计所遵循的基本目标之一，可以有序推进房地产事业的发展。

（二）成本控制目标

成本控制目标在跨区域开发的房地产内控模式设计的全过程中都得到了应用，这一内控设计目标要以经济适用为原则，对费用比率的限制条件进行设定，严格控制房地产开发项目的支出，保证企业内部的经济效益。

（三）高效高质目标

质量一直是各个行业所必须遵循的内控模式设计目标，对于跨区域开发的房地产企业内控模式的设计中，质量更是不可忽视的基本目标。随着经济的发展，人们对于房地产的要求逐渐提高，在进行内控模式的设计时，要保证内控制度下的工程项目具有一定的质量，可以被消费者所接受，并且也可以满足社会各参与者的需求。高效率的目标也就是时间标准目标，跨区域开发的房地产行业内控模式设计要在工程规定的时间内完成，不能延误工期。高效高质目标的实现可以给企业内部带来一定的经济效益。

（四）合规性目标

我国针对房地产跨区域开发事业已经制定相应的法律条文，房地产内部部门以及工作人员在进行内控模式的设计中，要以这些法律条文为基础进行制定，根据企业内部的实际情况，对企业内部的内控制度进行调整，最后，由于房地产行业在经营范围、跨越幅度上都具有较大的差异性，所以针对不同区域政府应该出台相对应的开发政策，在内控模式上也要进行差别对待。

二、跨区域开发的房地产企业内控模式的设计的基本要求

（一）内部牵制要求

跨区域开发的房地产企业内控模式设计首先要遵循内部牵制的要求，内控模式应该由公司总部与其他分部、各部门之间、以及员工之间共同配合完成，这就形成了一种相互制约的关系，一个部门无法有该项目的全部执行权，必须与其他部门进行配合，相互查证后，该项目才可以通过，这就使房地产企业内部形成了一种相互制约、相互影响的内部牵制关系。

（二）成本效益要求

跨区域开发的房地产的内控制度不仅可以使公司内部的经济效益得到充分的发挥，提高企业获取利润的能力，实现企业经济效益的最大化，另外，公司的内控制度的建立和维护，也会使公司出现一定的成本开支，针对这种情况，就要对公司内部的经济效益进行分析，采取合理的措施，争取以最小的内控控制管理成本获取最大的经济效益。

（三）权责分明要求

在进行跨区域开发的房地产企业内控模式的设计中，要根据公司的实际情况，如部门和员工的职能和性质等，建立严格的管理制度，将具体职责进行划分，确保具体职责可以落实到每一个员工和部门，并且也要赋予各部门以及员工相应的管理权限，进而使公司内部的业务活动都有据可循，这样在内控模式的设计中一旦出现问题，就可以追溯到各部门以及相应的工作人员，通过这种方式可以约束员工的行为，另外，房地产企业内部针对内控模式设计也可以制定相应的奖惩原则，以此来激发员工的工作热情，提高员工的主动性。

（四）信息反馈要求

企业内部的内控制度是否发挥了真正的作用，原有的职能在工作中是否体现出来，这些都需要对企业实施情况和实施效果的信息数据进行收集，并且要对这些信息进行及时反馈，这样才能确保信息的及时性与完整性，通过信息反馈可以了解内控制度的具体执行情况，针对内控模式中所存在的问题，也可以及时的进行改进和调整，进而使内控制度落实到实处，发挥其原有的实施效果。

三、跨区域开发的房地产企业内控模式具体的设计步骤

（一）内控模式目标与工作流程的设计

企业为了实现利益的最大化，通常将企业项目活动与利润最大化的目标紧密联系起来，在内控目标的确定上应该以市场定价为基础，制定合理的定价政策，并且相关部门也要按照定价政策进行工作。在工作流程方面，应该确保流程中的每一个环节都可以落实到各个部门，各个部门之间也要进行积极的配合，确保工作流程可以顺利的实施，另外，企业也要制定相应的评价部门，对内控模式下各个工作流程的环节的经济价值进行评定，判断内控制度是否可以实现利润最大化的目标。

（二）企业内控绩效标准的设计

首先企业要对各部门的数据进行调查，数据内容应该包括风险程度、严重度等内容，然后根据这些数据判断出跨区域开发的房地产模式中的关键绩效分区，然后针对这些关键的绩效分区的各个作业环节进行调查和研究，调研关键绩效分区的主要控制点，之后要对这些控制点进行严格的控制，另外，企业也要对项目工作流程中的各个环节进行划分，将这些环节落实到个人，明确各个职员在内控模式中具有的权利和责任，最后监管部门以及审查部门要对上述环节中所提到的内容进行审查，检验其是否符合国家的规定。

（三）企业自我控制的设计

在跨区域开发的房地产企业内控模式的设计中，自我控制设计就是对企业内部经济活动，通过报告的形式进行总结和分析，并对绩效误差进行分析和评定，进而分析企业内部的内控模式在一定时间内是否成熟和完善。最后企业要设计内控模式的评价系统，内控模式的评价系统不仅要对内控模式的执行情况进行测试，还要对内控模式的完善程度进行评价，进而使内控模式发挥真正的管理优势。

综上所述，跨区域开发的房地产企业内控模式的设计对房地产行业的发展具有至关重要的作用，相关部门应该引起重视，首先了解内控模式的设计目标，然后要对内控模式的设计要求进行探讨，最后采取合理的内控模式设计步骤，进而为我国房地产行业的发展奠定良好的基础。

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（作者单位：山东鑫坤置业有限公司）