房地产评估中收益法的应用分析

刘珂

摘 要：我國房地产市场迅速发展，房地产估价在房地产市场中扮演的角色也越来越重要。因此，对房地产价值进行合理的估价，有助于对房地产市场的供求情况和价格变化情况进行及时的掌握，同时也有利于相关政策和法规的制定。

关键词：房地产评估；收益法；应用

当前房地产评估行业面临着新的机遇和挑战，进一步进行房地产评估技术的完善和行业自率越来越引起人们的重视。在房地产评估实践中通常在数据选用上存在着主观性的弊端，房地产评估的还原法作为房地产评估的基本方法之一也难以避免上述弊病，因此，通过对房地产评估在应用中的现状分析、房地产各种评估方法介绍、着重对收益法进行了理论和应用案例的研究，获得制度上或方法上的创新与发展，以便更好地服务房地产评估实践工作，对实际工作具有一定的参考意义。

1 收益法的含义及应用范围

收益法又称为收益还原法、收入资本化法、资本法，是以还原率将待估房地产未来产生的正常纯收益贴现到估价时点，通过选定的贴现率计算贴现之和，即得出待估房地产的价格，此方法广发的应用于收益性房地产的评估中，以收益法得出的待估房地产价格又称为收益价格。采用收益法的理论前提是待估房地产能够在未来时期内（评估时点后的时期内）产生断的收益，因此适用于有收益的房地产和土地评估中，例如写字楼、旅店、家庭公寓等，而不适用于公园、学校、医院、公益性房地产的评估中。因此，收益还原法的实质便是对房地产年收益进行折现，从而得到房地产的评估价格。收益还原法以效用价值论和地租理论为理论依据，并与替代理论相关。

2 收益法的理论依据

还原法对于土地的估价，是以地租理论为依据的，尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价值”，但由于土地的特殊使用价值，因而在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地价格的基础。正如马克思所说“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格…，土地的价格无非是土地出租的资本化收入。”或者说“资本化的地租表现为土地价格。”土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折现而资本化。

3 收益法本身缺陷、难点

作为预期收益额的确定本身就有着自身先天性的弱点。首先，收益额预测的复杂性、预测方法的局限性、以及预测本身所固有的缺陷，这些都是使用收益法的先天性缺陷。不管多么完善的预测方法，它也只是对未来的预测，这种预测肯定会受到现有条件的制约，而且，每种预测方法也只是考虑到预测对象的某方面的特征，不可能兼顾预测对象各个方面的特征，因此，预测方法的选择和应用也增加了预期纯收益确定的难度。其次，收益法的预期原理决定了确定预期收益额本身也需要借助一定的基础进行分析判断，包括全面了解委估房地产的历史、现在及预计未来一定时期的经营状况，结合统计资料和经验积累等，由现在据以推知未来。这种分析判断，如果不保持足够的职业专业谨慎，不采取科学的态度，不掌握全面的资料信息，就可能严重偏离实际，经不起时间与实践的检验，提供具有重大过失乃至虚假的评估结果报告，进而就可能给委托人、依赖评估报告的第三人等造成损失，从而导致评估责任的产生，给评估带来风险。从某种意义上来说，收益法涉及的预期收益额的确定过程，也就是包含可能的缺陷和局限的累积过程即评估的最终结果未满足公正与有效性所带来的评估风险的形成过程。

收益法公式看似简单，但是，要想用收益法准确的评估出房地产的价值就需要准确的预测未来每一年的纯收益和还原利率。然而，纯收益与还原利率随着市场状况而起伏波动，要想准确还原未来每一年的纯收益几乎是不可能的。因此在估价中，估价师一般假设还原利率、纯收益固定不变或者以一定的比例、数额稳定增长，很明显，这在一定程度上偏离了实际情况。并且预期纯收益的水平和变动趋势的假设往往与实际不符。因此采用简化的公式计算不可避免地会产生误差。而且房地产的收益年限一般是较长的，可达几十年甚至更长的，因此，要根据房地产纯收益的影响因素来确定房地产投资在估价时点或以后若干年内的纯收益和还原利率也是很难做到的，而要准确的确定长达几十年甚至更长时间的纯收益和还原利率也是不可能的，这也是使用收益法评估的一大难点。纯收益的确定受各方面因素的影响较大纯收益的确定受房地产市场的发展变化以及社会经济条件各方面的因素影响，每一种房地产都有着自身的收益水平，也就有着不同的还原利率，采用市场法参考类似房地产得到的收益水平和还原利率必然与客观值存在着一定的误差，使得精确估价难度较大，并且，未来纯收益是取决于客观纯收益，是排除了特殊因素、超额利润和亏损等情况以后的纯收益。由于不同时期房地产纯收益的影响因素很多，如供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因索、行政因素、心理因素、国际因素等等，这些因素对房地产价格的影响程度是不同的，各个因素在不同时间对房地产纯收益的影响也是各异，因此，要准确的预测到各个影响因素在不同时点对房地产纯收益的影响也是相当困难的。因此，对收益法中的还原利率的确定也是一个难点。在收益法中，由于纯收益的特性不同，收益法的具体公式也不相同，同时，评估的对象不同，采用的还原利率的性质也不相同。而还原利率选取的不同，将会造成房地产评估结果很大的差别。一般认为还原利率实质上是一种投资的收益率，应等同于与获取估价对象房地产产生的纯收益具有相同风险的资本的收益率，它有种确定方法市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法和投资复合收益率法。采用投资收益确定还原利率，但实际操作也很困难。

4 对策研究

我们知道对收益性房地产判别不清，会限制收益法在房地产评估中的应用，从而会影响房地产的评估价格。笔者主要从以下两个方面对其进行了判断、该项房地产是不是具有可以为其拥有者带来经常性的出租收入或者其他收入的能力。这是判断一宗房地产是不是收益性房地产的一个基本的标准。但是仅凭着一个标准并不能准确的判定一宗物业就是或者不是收益性房地产。如果一个有特殊需求的客户租用了一个位于边远农村的住宅，那么这个住宅就可以被称为收益性房地产吗这就需要用第二条标准来衡量。该项房地产在市场上是不是存在大量的交易或者出租的实例，也就是市场是否接受或者说是是否承认该项房地产为收益性房地产。因为通过大量的可比实例，才能确定该类房地产的租金或者其他收益的客观、合理的数额，这样的一个房地产才能称为真正的收益性房地产。

当然，这种判别标准值是建立在笔者对其认识的基础上，还需要进一步完善和改进。笔者认为国家行业协会及主管部门应该尽量列举出一些能用收益法评估的房地产类型，给评估师一个参考的范围，从侧面引导其运用收益法去评估。

5 结语

收益法评估作为现今被欧美发达国家广泛应用于企业价值评估的先进评估技术，将成为我国资产评估业走向世界的主要途径。可以说，为收益法提供良胜发展空间，也就是为我国资产评估业的发展推开走向世界的大门

参考文献

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