房屋漏水能否动用“大修金”

■文/赵莹莹

2018年7月的雨季，北京的几场大雨让房屋漏水问题再度出现在了一些业主的家中。房屋漏水了能不能用专项维修资金修呢？调查发现，北京地区因房屋漏水而申请使用专项维修资金的小区并不多见，漏水面积鉴定成为申请中的一道难题。

案例漏水房间数量比没达到20%

周三，眼见北京的天气彻底放了晴，物业经理宋先生总算松了一口气：“一到下大雨，小区就有住户反映漏水，我们就得赶紧去解决。”

宋经理所服务的人济山庄小区是一个商品房住宅小区，随着楼龄的增加，房屋漏水的情况也开始出现。“上个星期的那场大暴雨，有一个单元高层业主的卧室地板就被水泡了，打电话来让物业负责维修，为此我们还解释了半天。”宋经理讲道，该户业主家的问题是由于窗户封胶年久老化，致使窗户防水失效，一遇到大雨天，雨水就会顺着窗缝进入家中，“住户不理解为什么要自掏腰包，而不能用诸如专项维修资金来维修”。

这种因为窗户漏水或者外保温层漏水导致业主家中受损的情况，在人济山庄小区不是特例，每个单元楼都曾出现过。宋经理介绍，以2018年7月份的几场大雨来说，物业公司接到的房屋漏水报修就有29起。“2016年，经业主要求，我们曾发起过一次启用专项维修资金的申请，但鉴定后没有通过。”宋经理说，当时小区内有60多户业主的家中出现了漏水情况，但鉴定公司上门鉴定后指出，因单栋单元楼外墙渗漏的房间数量没有达到总外墙房间数量的20%以上，不符合条件，所以不能动用专项维修资金。

“为此，我们还特别贴出告示和业主们解释过为何没有申请成功。”宋经理说，尽管现在每到雨季仍有业主因为漏水而提起使用专项维修资金，但由于依然没达到房间总数的要求，所以小区物业也没再去申请过启用维修基金。

标准漏水鉴定与现实有脱节

按照北京市规定，屋面防水损坏造成严重渗漏的可以申请使用应急维修资金，无需先经双2/3业主（即面积占比2/3和人数占比2/3）的同意。然而，询问了多位业委会成员和物业经理，发现因房屋漏水而申请使用“大修金”的小区并不多见。

“确实，就像人济山庄所遇到的情况，尽管屋面漏水已被列入6项应急情况之一，但真的申请起来难度较大。”一位不愿署名的大型企业物业经理表示，按照执行规则，只有经鉴定当单栋楼的漏水现象成面积时，才能使用专项维修资金。“但漏水不像其他问题，一旦有哪户业主家里出现漏水，就会立即要求维修，不会长时间不修补。也正因此，鉴定时很难成面积。”

据其介绍，对屋面漏水，有些小区会将之纳入经业主大会同意使用公共收益作为维修费用来源的情况，在每年雨季到来前就提前排查、提前维修。

笔者查询到2010年印发的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中对于防水维修条件的规定是：屋面防水，防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏水房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上；外墙渗漏，房间数量达到外墙房间的20%以上。

“专项维修资金是房屋的‘养老钱’，对其申请使用确实应该建立严格的标准，以防止被盗用或过度使用，侵害业主的权利。”该物业经理提出，在严格审核的同时，是否也可考虑适度降低确实需要动用时的申请难度。“漏水有其特殊性，雨水总是集中在低洼处，是否可以将漏水点而非漏水房间数量作为鉴定中的标准？”他补充道。

中物联盟北京物业服务评估监理有限公司黄传炜也表示，房屋漏水的界定比较难，一个楼一个单元的漏水点，或者是一个楼一个单元的外墙、业主窗户等位置的漏水点锁定起来比较困难，因为隐蔽工程造成的漏水是行业顽疾。这种情况下，小区申请使用专项维修资金的依据不足，漏水的业主很着急，不漏水的业主又反对使用。

业主呼吁更多知情权

实际上，作为房屋“养老钱”的专项维修资金，一直存在着归集难、使用难的问题。想要双2/3业主同意使用专项维修资金，经常会造成业主方和物业方的矛盾。

“业主常常并不信任专项维修资金的使用。”一位业委会主任提出，从专项维修资金发起申请使用开始，审核过程、审批过程、招标过程、签署施工合同过程、拨款过程、验收过程和监督过程，都少有业主方的制度设计，这常导致业主方不同意动用专项维修资金。而另一方面，作为小区物业管理主体的业主大会及业主委员会没有法人身份，没有经济补偿能力，没有民事责任承担能力，又难以承担起这些维修相关的技术性、专业性、经济性责任。“对于住宅专项维修资金的使用，应更多地引入业主的参与，给予业主知情权和监督权。”这位业委会主任建议。

支招房屋漏水可从5方面找原因

北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心主任左勇志介绍，从渗漏原因分析，房屋漏水通常可分为几种情况：（1）由于开发商建房时设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏。（2）业主自身使用不当或随意改造等行为，造成自家或邻居家漏水。（3）装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏。（4）物业对共用设施设备管理不善造成的漏水。（5）房屋年代久远，防水材料老化失效，从而导致漏水。

漏水责任主体应如何划分呢？左勇志介绍，通常情况下，对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水，根据《建筑工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。如果开发商不履行维修义务，业主可以找第三方进行维修，由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外，若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年质保期，开发商仍要承担责任。

对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低质保期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏质保期为5年，质保期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

对于因物业疏于管理所造成的渗漏，比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家；对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水；物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层，造成顶层住户家漏水；或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等情况，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。

而对于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由业主自己承担。

住宅专项维修资金的申请条件

住宅专项维修资金是由业主在购房时一次性交纳的资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施。根据规定，申请使用专项维修资金，需经双2/3业主同意，但以下6种情况下可以申请应急使用维修资金。

1.屋面防水渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的。

2.电梯故障危及人身安全的。

3.高层住宅水泵损坏导致供水中断的。

4.楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的。

5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

6.消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。