人口半城镇化对房地产价格的影响研究

李春生 王亚星

摘要：在对人口半城镇化影响房地产价格的作用机制进行理论分析的基础上，对二者的动态关系进行了实证研究。结果表明：人口半城镇化会造成半城镇化人口在常住地和户籍地之间往返生活，引发过度的住房需求，并通过半城镇化人口在两地的居住消费行为对房地产价格变动产生需求拉动效应和成本推动效应；人口半城镇化构成了房地产价格变动的单向格兰杰原因，人口半城镇化率的提高对房地产价格上涨具有程度较大和时间较为持久的正向作用。

关键词：人口半城镇化；房地产价格；作用机制；实证分析

中图分类号：F299.21文献标识码：A文章编号：10037217（2018）04013506

一、引言

改革开放以来，中国的城镇化进程明显加快，常住人口城镇化率从1978年的17.92%上升到2016年的57.35%。然而，我国的人口城镇化实质上是一种不完全、不彻底的城镇化。在全国各城市（镇）中，存在着大量的在城镇“常住”①，却没有当地城镇户口因而无法享受完整城镇居民权益的人口，即半城镇化人口，而且呈现出不断增长的态势。

从实行市场经济体制以来，我国房地产业的发展逐渐实现了市场化，房地产价格呈现出较快的上涨势头，商品房的平均销售价格由1992年的每平方米995元上升到2016年的每平方米7476元。房地产价格已成为社会各界广泛关注的热点问题。虽然影响我国城镇房地产价格上涨的因素较多，但是由于人口半城镇化会造成半城镇化人口在常住地和户籍地之间“候鸟式流动”[1]，而居住需求又是人的基本需求，因此人口半城镇化必然会对房地产价格产生一定程度的影响。

二、文献综述

（一）房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素是国内外研究的热门课题。Fair（1972）认为，在房地产供给变化不大的条件下，房价的变动主要由居民收入和对房租的预期所带来[2]。况伟大（2010）的研究表明，预期及其投机对中国城市房价波动具有较强的解释力[3]。Peng和Wheaton（1994）通过研究发现，土地供给变化对土地价格、住宅价格和住宅供给都会产生较大的影响[4]。邵新建等（2012）认为，地方政府通过对土地供给的垄断推高了城市土地价格，并最终导致房价上升[5]。Mankiw和Weil（1989）建立了儿童出生率对住房价格影响的理论模型，并通过实证研究证明了房地产价格的涨落与“婴儿潮”出生的一代人进入和退出房地产市场具有密切关系[6]。徐建炜、徐奇渊和何帆（2012）的研究表明，中国少年人口抚养比例的提高能够带来房价上涨[7]。高波、王文莉和李祥（2013）认为，由于中国居民在买房与租房之间更倾向于购房居住，造成了我国房地产销售价格比租赁价格上涨得更快[8]。

（二）城镇化对房地产价格的影响

城镇化带动人口由农村向城市（镇）转移，会对房地产价格产生影响。范方志和李海海（2011）基于马克思地租理论开展研究，得出土地供给以及隐藏在背后的“土地财政”是房地产市场价格“居高不下”的深层次原因[9]。陆铭、欧海军和陈斌开（2014）认为，城市化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因，但是没有对住房需求如何作用于房地产价格进行分析[10]。王文莉和赵奉军（2011）的研究表明，在一个国家或地区的城市化进程中，城市化速度与房价租金比成正相关的关系[11]。

在实证研究方面，已有文献对于城镇化是否对房地产价格产生正向影响以及影响程度的认识并不一致。Saiz（2007）基于美国移民和住房市场数据分析，发现相当于本地人口1%的移民涌入城市，会导致房屋租金和房价都上涨1%[12]。陈石清和黄蔚（2007）[13]、张延和张静（2016）[14]、王鹤和周少君（2017）[15]分别运用时间序列分析、省际面板数据和空间杜宾模型进行实证研究，都得到了城镇化水平提高是推动房地产价格上涨的重要原因的结论。与以上研究不同的是：韩正龙和王洪卫（2014）的实证研究结果显示，城镇化率的提高对房地产价格上涨的影响非常有限[16]；而姜松和王钊（2014）的研究表明，城镇化对房地产价格变动的影响显著为负[17]。

（三）人口半城镇化与房地产价格的关系

虽然学者们从上世纪80年代起就开始关注我国城市（镇）的流动人口问题，但是人口半城镇化的正式提出却是在本世纪初期。王春光（2006）在博兰尼整合理论的基础上，首次提出了人口半城镇化的概念，并概括了它的主要表现[18]。此后，人口半城镇化逐渐成为学术研究的热点问题。但是，已有研究对人口半城镇化与房地产价格的关系涉及较少，仅有的几个相关文献是围绕房地产价格对人口半城镇化的影响展开的。文乐和彭代彦（2016）通过实证研究得出，房价上涨过快不利于农村转移人口市民化，而土地供给错配是造成房价上涨的重要根源[19]。文乐、彭代彦和覃一冬（2017）认为，土地供给减少导致房价上涨，进而推高了人口半城镇化率[20]。彭代彦和文乐（2017）通过空间计量分析，得出房价上涨显著提升了本省人口半城镇化率，而对周边省市影响不显著的结论[21]。

綜上所述，学者们对房地产价格的影响因素、城镇化对房地产价格的影响进行了大量的研究，取得了较为丰富的成果；而对于人口半城镇化与房地产价格的关系，只是从房地产价格影响人口半城镇化的角度进行了少量研究，关于人口半城镇化影响房地产价格的文献尚未发现。在吸收已有文献合理成分的基础上，针对它们存在的不足之处，本文进行了以下的改进：一是首次将人口半城镇化对房地产价格的影响作为研究主题；二是从房地产价格的影响因素出发，对人口半城镇化影响房地产价格的作用机制进行理论分析；三是根据统计年鉴的数据，运用VAR模型对我国市场经济进程中人口半城镇化对房地产价格的动态作用进行实证分析。

三、人口半城镇化对房地产价格变动的作用机制

（一）房地产价格的影响因素

房地产价格是房产价格与地产价格的总称。由于土地是生产商品房不可缺少的条件，因此地产价格构成了房产价格的重要部分。与一般商品相似，房地产价格的变动要受到成本因素和供求关系的影响。从成本角度来看，土地成本、建筑成本、销售成本等共同构成了房地产的总成本，在其他条件不变的情况下，总成本越高，房地产价格越高；从供求关系来看，需求增加、供给减少会引起房价上涨，需求减少、供给增加则会造成房价下跌。与一般商品不同的是，房地产既是消费品又是投资品。作为消费品，它具有较长的使用年限，还可以通过抵押而获得贷款，因而容易受到货币政策的影响。当实行宽松的货币政策时，消费者买房开支的自付比例低，对房屋的需求会增加；当实行紧缩的货币政策时，消费者买房开支的自付比例高，对房屋的需求会减少。作为投资品，房地产价格要受到消费者对房价预期的影响，在预期今后的房价上涨时，消费者往往会增加对房产的购买；在预期今后的房价下跌时，消费者通常会减少对房产的购买[22]。

（二）人口半城镇化对房地产价格变动的影响

人口半城镇化的主体是半城镇化人口。半城镇化人口是在一个城市（镇）常住，却没有当地城镇户口，因而不能享受完整城市（镇）居民权益的人口。根据户籍地的户口类型，可以将半城镇化人口划分为农村户籍半城镇化人口和城镇户籍半城镇化人口。无論是农村户籍半城镇化人口还是城镇户籍半城镇化人口，都是主要出于经济原因而选择到外地常住，也都具有在常住地和户籍地之间往返生活的特点。由于居住需求是人的基本需求，这种空间上的流动性决定了半城镇化人口在常住地和户籍地都会产生住房需求。他们会根据不同的主客观条件选择自己的居住消费行为。这些具体的居住消费行为能够作用于房地产价格的影响因素，从而对房地产价格的变动产生影响。

1.需求拉动效应。

在常住地，半城镇化人口会根据自身情况和现实条件选择适当的居住消费行为。家庭收入较高、能够承担首付及分期贷款的还款要求、有长期居住意愿、符合当地购房政策规定的半城镇化人口一般会选择在常住地购买城镇商品房；家庭收入情况一般、暂时不能承担首付及分期贷款的还款要求、无长期居住意愿或不符合当地购房政策要求的半城镇化人口通常会选择在常住地租赁房屋。由于半城镇化人口一般能够在常住地获得比户籍地更高的收入，在他们没有购买常住地商品房的情况下，一部分城镇户籍半城镇化人口及农村户籍半城镇化人口会选择到户籍地购买城镇商品房，以备将来返回户籍地“常住”时居住或持有房屋以实现资产的保值、增值。购买商品房形成了对房产的直接需求；租赁房屋则会引致依靠租房获利的投资性购房需求，形成间接的房产需求。因此，半城镇化人口的增加会从直接需求和间接需求两个方面增加对城镇商品房的购买需求。房产需求的增加既能引起对土地需求的增长，又会改变商品房的供求关系，从而带动房产价格上涨。这就是人口半城镇化对房地产价格变动的需求拉动效应。

2.成本推动效应。

根据我国户籍管理制度的规定，户口登记的条件之一是在户籍登记地拥有稳定的住所。在户籍地半城镇化人口既要保留户籍，又需要在节假日等时段不定期地居住。除一少部分人将户口挂靠在近亲属家外，大多数半城镇化人口会通过购买城镇商品房或自建农村住房的方式在户籍地拥有（至少是部分拥有）一处房产。城镇户籍的半城镇化人口和一部分农村户籍的半城镇化人口通过购买城镇商品房，占用了城镇的住宅用地；另一部分农村户籍的半城镇化人口通过在农村修建自住房屋，占用了农村的宅基地。由于土地是稀缺的自然资源，我国又是一个人多耕地少、人均可利用土地资源并不丰富的国家。在实行严格的耕地保护政策背景下，这两种对城乡土地的占用方式会减少住宅用地的实际供应，提高房地产开发征地、用地的实际成本。土地是生产商品房的基本条件，土地成本的提高会带动土地价格上涨，最终导致房产价格上涨。这就是人口半城镇化对房地产价格变动的成本推动效应。

四、实证分析

（一）研究思路设计

由于现有统计数据是对城镇化整体情况的反映，没有直接的半城镇化人口统计数据，也无法将半城镇化人口购买、租赁房屋所带来的房产需求和引致的土地供给等情况单独反映出来，因此结构性的实证研究方案存在着数据不可得的困难。在结构性实证方案不可行的情况下，实证研究的目的是对我国实行市场经济体制以来人口半城镇化对房地产价格的动态作用进行分析，因而选择VAR模型作为计量分析的工具。在20世纪80年代，西姆斯（Sims）最先将VAR模型应用到经济学研究中。由于这一模型是把系统中的每一个内生变量作为所有内生变量的滞后值来构造模型，因而常用来研究两个相互联系的经济系统之间的动态变化关系。

最一般的不含外生变量的VAR（p）模型的数学表达式为：

Yt=α+φ1Yt-1+φ2Yt-2+…+φpYt-p+εt（1）

在式（1）中，Yt是m维内生变量序列；φi（i=1，…，p）是待估的参数矩阵，εt为随机扰动项，p为模型的滞后期。

（二）变量的选取与处理

1.人口半城镇化。

本研究使用全国层面的人口半城镇化率作为衡量人口半城镇化的指标。人口半城镇化率是半城镇化人口占全体常住人口的比例。半城镇化人口通过全国城镇常住人口（等于全国常住人口乘以常住人口城镇化率）减去全国城镇户籍人口（等于全国户籍人口乘以户籍人口城镇化率）来进行近似计算[23]。人口半城镇化率的计算公式为：

RSUPt=SUPtPt×100%=Pp-PhPt×100%（2）

在式（2）中，t代表时间，以年为单位；RSUPt代表人口半城镇化率，SUPt代表半城镇化人口，Pt代表常住总人口，Pp代表城镇常住人口，Ph代表城镇户籍人口。人口半城镇化率越高，意味着半城镇化人口占全体常住人口的比例越大，说明人口半城镇化的程度越高；反之，人口半城镇化率越低，意味着半城镇化人口占全体常住人口的比例越小，说明人口半城镇化的程度越低。统计数据来源于历年的《中国统计年鉴》《中国人口和就业统计年鉴》和2015、2016年的《国民经济和社会发展统计公报》。

2.房地产价格。

本研究采用商品房平均销售价格作为衡量房地产价格的指标。为了消除价格水平波动对实证分析的影响，根据《中国统计年鉴》中的“城镇居民消费价格指数”，将1993-2016年的名义商品房平均销售价格统一折算成以1993年价格水平计算的实际商品房平均销售价格。房地产价格的折算公式為：

RHPt=NHPt÷CPItCPI1993（3）

在式（3）中，t代表时间，以年为单位；RHPt为第t年的实际商品房平均销售价格，NHPt为第t年的名义商品房平均销售价格，CPIt为第t年的“城镇居民消费价格指数”，CPI1993为1993年的城镇居民消费价格指数。统计数据来源于《新中国六十年统计资料汇编》和历年的《中国统计年鉴》。

（三）单位根检验

为了避免数据异方差对实证研究有效性的影响，通过对所有变量取对数来消除可能存在的异方差，并将人口半城镇化率与房地产价格水平的对数序列分别命名为LNRSUP、LNRHP。由于时间序列分析要求数据序列具有平稳性，因此在构建VAR模型之前先要进行单位根检验。本文采用最常用的单位根检验法——ADF检验法来对时间数据序列的平稳性进行检验。检验结果见表1。

通过表1可以看出，在5%的显著性水平下，LNRSUP和LNRHP都没有通过单位根检验，说明原水平序列是不平稳的。经过一阶差分处理的变量D（LNRSUP）和D（LNRHP）均在5%的显著性水平下通过了单位根检验，说明原水平序列是一阶单整的，符合建立VAR模型的条件。

（四）VAR模型的估计及稳定性检验

在建立VAR模型之前，需要先确定模型的最优滞后期。VAR模型对滞后阶数的选择有多种判断准则，一般采用的判断准则是AIC和SC值越小原则。本研究采用Eviews7.2来确定最优滞后期，检验结果见表2。通过表2可以看出，滞后期为2时的显著性变量最多，因此选择2作为VAR模型的最优滞后阶数。

确定了最优滞后阶数后，可以构建包含两个内生变量的VAR（2）模型。根据Eviews7.2处理的结果，可以得到VAR（2）模型的方程。

Yt=-0.120.51+0.990.47-0.300.84Yt-1+

-0.19-0.390.380.07Yt-2+εt（4）

在估计完VAR（2）模型后，需要对模型的稳定性进行检验。本文采用AR根图来检验VAR（2）模型的稳定性。通过图2可以看出，所有方程根的倒数均位于单位圆内，说明VAR（2）模型整体上具有稳定性。

（五）格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验是由经济学家格兰杰提出的根据时间序列的过去值来预测未来值的一种方法，它可以用来检验经济变量之间是否在数据上存在着因果关系。由于VAR（2）模型是平稳的，符合检验的条件，可以对模型中的变量进行格兰杰因果关系检验，检验结果见表3。

通过表3可以看出：在人口半城镇化率不是房地产价格的Granger原因的假设条件下，伴随概率为3.68%，小于5%的显著性水平，因此可以拒绝原假设，即认为人口半城镇化是构成房地产价格的Granger原因；但在房地产价格不是人口半城镇化率的Granger原因的假设条件下，伴随概率为65.07%，大于5%的显著性水平，因此不能拒绝原假设，即认为我国的房地产价格不是人口半城镇化的Granger原因。因此，我国的人口半城镇化构成了房地产价格变动的单向格兰杰原因。

（六）脉冲响应函数和方差分解

脉冲响应函数描述了模型内生变量对误差冲击的反应。图3是期数为10期的VAR模型的脉冲响应图。从图3可以看出，人口半城镇化对房地产价格的影响从第1期开始会出现短暂的下降，从第3期开始转而上升，到第5期时达到一个稳定值，之后仍然保持稳定上升的趋势，到第10期达到最大值。这说明，如果给定一个正向的冲击，我国的人口半城镇化对房地产价格变动的影响时间较为持久。

方差分解衡量了影响内生变量的外部冲击的贡献度。图4是期数为10期的VAR模型的方差分解图。从图4可以看出，人口半城镇化对房地产价格的贡献度是一个逐渐显现和稳步上升的过程：从第1期到第3期略有下降，之后就开始稳步上升，从第5期到第10期，贡献度维持在10%-20%的水平，而且直到第10期达到最大值。这说明，我国的人口半城镇化对房地产价格变动的影响程度较大。

五、结论及建议

综上所述，从作用机制来看，人口半城镇化会造成半城镇化人口在常住地和户籍地之间往返生活，产生过度的住房需求，并通过半城镇化人口在两地的居住消费行为对房地产价格变动产生需求拉动效应和成本推动效应。从实证研究结果来看，我国人口半城镇化与房地产价格的VAR模型具有稳定性，人口半城镇化构成了房地产价格变动的单向格兰杰原因；从脉冲响应函数和方差分解的情况来看，我国人口半城镇化率的提高对房地产价格上涨产生了程度较大和时间较为持久的正向作用。因此，人口半城镇化是影响房地产价格变动的重要因素。

只有采取有效措施，抑制和缓解人口半城镇化程度，才能有助于实现房地产价格的稳定。

1.实行全国商品房异地联网登记。我国目前实行的房产登记和限购政策，已经考虑到了一个城市（镇）内部的房产供求情况，但是并没有考虑半城镇化人口在常住地和户籍地之间往返生活的具体实际。针对人口半城镇化带来的过度房产需求，应该实行全国商品房异地联网登记，允许居民在户籍地和常住地各拥有一套房产，对于居民在两地拥有超过两套住房的行为，可以通过税收杠杆、行政限购等手段来进行调节。同时，应该加强廉租房建设，保障城镇低收入者的基本居住需求。

2.推行土地供给制度改革。目前我国城镇的土地价格很高而农村的宅基地却可以无偿使用，这既造成城镇土地供应紧张、用地成本高昂而农村宅基地没有得到有效利用，又引发一些农村户籍半城镇化人口即使购买城镇商品房也不愿在城镇落户的行为。对此，可以推行土地供给制度改革。实行农村宅基地的有偿流转，实现农村户籍人口在落户城镇的条件下能够通过宅基地流转换取到社会保障、公共服务等权益。同时，对于城市（镇）土地的开发和使用，实行紧密型发展战略，减少不合理的占用和浪费，提高土地的使用效率。

注释：

①按照我国现行统计标准，城镇常住人口是指一年中在一个城市（镇）居住6个月以上的人口。

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（责任编辑：漆玲琼）