生态文明视阈下的城市住房问题探析

孟祥远

（南京林业大学 人文社会科学学院，南京 210037）

我国城区住宅产业进入了全新的反战阶段，更加强调和生态的融合，而不仅仅是关注经济的发展，以及人的舒适程度。党和政府提出了“把生态文明建设放在突出地位”“尽最大可能创建美丽国家，使得整个民族能够持续稳定地提升”的战略新要求。就城区发展的目前情况以及需要还有今后的发展方向而言，我国城区改制工作必须马上实施。中国进行了大量的有关环保节能体系的创建工作。在整个执行环节，城区的住宅体系出现了很大的改变，当然其中还是有很多的不足。解决好当下城市住房问题，有利于城市自身的发展，也有利于和谐社会、生态社会的构建。

一、当前城市住房的现状分析及理论研究综述

近十年来，中国房价的快速上涨引起了全社会的广泛关注。房价的增长速度快于通货膨胀，甚至比居民未定义的收入增长还要快。这引起了民众对房价、房租高涨带来的支付困难和生活成本上升的严重不满，以及对中国目前泡沫经济的关切和金融体系风险的担忧。我国政府也责无旁贷地将稳定房地产市场作为自己的重要职责，从2004年来不断出台各种调控政策，试图稳定房价，然而目前却出现了越是调正越是涨价的情况，最近十多年的相关工作成效都很差[1]。

由于经济水平的提高和人民生活水平的提高，物质生活质量和文化生活水平的提高势在必行。目前我国住房市场的发展仍然不平衡和不足，刚性需求对住房的需求还没有得到满足，住房需求市场仍然很大。未来，中国将加快建立多主体供给、多通道安全、租赁住房制度，满足不同层次居民的住房需求，建立和完善房地产调控的长效机制[2]。

在过去的两年里，国内成交量下降和股票交易减少也与热门城市的股市繁荣有关。在许多地方，股票市场成为市场价格决定因素，新房子成为市场关注者。最后，股票住房市场，此前没有受到政策的关注，已经成为政策焦点中的一个热点。

各地二手房占整个住房交易面积比重

中国将在今年大力发展租赁市场，以解决更多的人的住房问题，获得更好的生活体验，这也是未来调控房地产市场的重要工作。大力发展租赁住房，可以更好地反映“无投机房”的定位[3]。在今后，由于“租赁与销售同步发展”制度的建立和完善，以及农村集体土地等一系列政策的实施进入市场，我国的房地产市场将逐步走向多元化。随着土地成本的降低，国有土地、集体建设用地和宅基地租赁住房供应量的增加，住房市场供需关系逐渐趋于平衡，房价回归理性[4]。

目前，为了进一步提高住房公积金的管理，规范的收集和使用业务，完善风险防范机制，保障存款人的合法权益，发挥住房公积金制度的作用。一些具体问题提出了关于住房公积金的管理如下：第一，国家机关、国有企业、城市集体企业、外商投资企业、城市私营企业和其他城市企业、事业单位和非企业单位；社会组织（以下统称“单位”）及其职工，按照《住房公积金管理条例》（国务院第350号法令，以下简称《条例》）的规定，缴纳住房公积金。在有条件的情况下，城市单位可以在城镇安置农民工，单位和职工可以向住房公积金缴纳；城镇个体工商户和自由职业者可以申请住房公积金存款，按上一年存款人的平均月收入计算，按月缴纳的工资基数计算。第二，区域内的城市（包括土地、州、联盟等）应考虑到当地的经济和社会发展，考虑到各方面的承载力，严格按照规定的程序进行，合理确定住房公积金缴款的比例。单位和员工的比例不应低于5，原则上不应高于12。如果通过增加单位住房公积金缴款的比例来发放职工住房补贴，应当在个人账户中注明。住房公积金的比例，不报省、自治区、直辖市人民政府规定的，按照规定的程序予以纠正。第三，缴纳住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作场所所在城市的城市统计部门去年职工月平均工资2倍或3倍。具体标准由地方当局根据实际情况确定。劳动者和工作人员的平均月工资，按照国家统计局提供的工资总额统计数据计算[5]。

中国共产党全国代表大会的报告，指出面对日益消耗资源的严峻形势，日益严重的环境污染，和逐步退化的生态系统，生态文明的概念符合自然，尊重自然，保护自然必须建立在意识形态上。必须把生态文明建设的一个突出的位置在城市建设中，同时集成建设的政治建设、经济建设、文化建设、社会建设等各个方面，努力构建一个美丽的中国，实现中华民族的可持续发展。生态文明建设事关人民的福祉，关乎国家未来的长远规划。这一安排深刻反映了执政的党对人类社会发展规律和社会主义建设规律的把握，反映了日益完善的执政理念。宜居城市建设也属于生态文明建设的重要范畴，也体现了十八大精神，从生态文明的角度对住房问题的研究具有时代特征和现实意义。中国的住房问题也引起了学术界的关注和广泛的思考。张红、李文利用房价回归模型和二次曲线模型分析了北京商品房价格的变化趋势和影响因素，结果表明，实际建筑成本和实际国内生产总值是影响实际住宅价格的主要因素。吴建峰发现，中国房价的主要影响因素是住房投资成本和城镇居民人均工资。王小忠认为，我国房价的主要影响因素是住房成本。有学者认为，过去几年中国经济持续快速增长是房地产市场繁荣和房价上涨的一个重要因素。与此同时，随着城市化进程的加快，城市人口增加，住房需求增加。通过对房地产价格和居民消费价格指数的实证分析，结果表明，商品房作为住房的价格在本文研究期间也有刚性增长的趋势。然而，价格变化对商品住宅价格的影响相对于房地产价格整体而言相对较小。在研究中国房价影响因素的基础上，许多学者选择个别城市进行具体的研究。刘玲、杨达荣于1995—2004年对上海商品住宅价格进行多元回归分析，研究表明，经济增长的加速和实际利率的下降并不是决定上海商品住宅价格的最重要因素。住房价格上涨的关键是居民可支配收入增加所带来的有效需求的扩大，以及住房供应结构中高档物业比例的增加（刘玲、杨德隆，2006）。

二、生态文明背景下的城市住房问题分析

由于改革的持续加深，大量的乡村人口因为劳动力的富余而进入城区打工，形成了很大的人口流动状况，由此促进了城市化进程的推进，并且导致城区居住人数持续提升，住宅也变得更加紧缺，同时也妨碍了当地经济的提升，以及百姓生活水平的提升。城市住房问题越来越为社会所关心和重视，尤其是生态文明建设时期，城市住房问题不仅是经济问题，同时也是社会问题，更加需要我们的关注和思考。当下，城市住房主要存在以下几类不符合生态社会大环境的问题。

1.城市建筑质量问题增多。大量的土地，快速的开工，快速的销售，高周转率的模式，一些大型的住宅企业达到千亿的规模。而在监管和控制的压力下，高周转率已成为越来越多的开发商的选择，在此之后，质量问题逐渐浮出水面。为了降低成本，提高利润空间，许多施工单位偷工减料，在高周转模式下缺乏有效控制，各种建筑“质量门”事件频发。一方面，住宅建筑本身的质量，主要指的是低质量的住房，其中包括一些旧的城市住房，在经过多年的风和日晒后，其原有的优质住房质量，逐渐老化成为低质量的住宅；另一方面，豆腐渣工程是劣质的房屋。对于前者，我国的许多城市都面临着城市更新的问题。在此过程中，涉及到拆迁问题。如何安置拆迁地区的居民，是否向他们提供其他地方的住房，或者只是给他们一个搬迁通知和一些补贴，然后驱逐他们，所有这些都会产生不同的社会影响。这是我们在规划过程中应该考虑的问题；对于后者，主要是由于一些不择手段的开发商的努力，使他们的利润最大化，以及相关监管部门的疏忽。这不仅会给社会带来巨大的负面影响，也会给社会保障带来巨大的隐患。在这一点上，计划的审批部门应该认真对待，并对人们的生命财产安全负责。第三方面是住宅建筑的环境质量。随着城市社会经济的发展和城市住房条件的不断改善，城市居民对住房的需求也在不断增加。他们对住房的追求不仅体现在住房本身，也体现在住房周围的舒适和便利上。

2.区域性、结构性住房过剩。商业地产的供应过剩早已不是什么新鲜事了。几乎所有的数据都认为一线城市的商业地产超过了需求。然而，虽然这些城市的商业地产空置率基本得到了解决，但问题逐渐向二、三线城市（如成都、长春、佛山等）提出。此外，除了激烈的竞争，项目遇到困难，商业地产区域，结构性过剩已成为不容忽视的问题[6]。在我国计划经济时期，主要表现在“无房可买”的情况下。当时的政策“比生活更重视生产”使当时的城市建设非常罕见，但我国住房商品化以来，住房供应问题已经反映在的情况“没钱买房”。全国各地高昂的房价使得许多年轻人无力买房，尤其是对世界上其他一些在一线城市挣扎的年轻人来说，在一线城市“扎根”是不可能的。甚至在一线城市之外，有些人可能会强迫他们的家人住在新买的房子里，或者超过半数的人是过着“房奴”的生活。虽然这种现象已经得到了我们的认同，但社会影响并不积极。

3.一些地区的限购政策并没有得到严格执行。从“国家六”“国家八”“国家四”，到有限的购买政策，再到2013年“全国五”，几年的调控政策可以说是无止境的。但在购房者眼中，价格总是上涨是不争的事实。与此同时，随着“方叔叔”“方阿姨”等事件的曝光，对采购限制执法不严的问题浮出水面。而房地产市场的控制，“难驾驭老虎”已成为当前房地产市场面临的核心问题之一。新一轮城镇化正在全面推进。然而，在某些地区，城市化已经成为推高地价和房价的机会。在地方政府的支持下，许多开发商以提高城市规模为借口，大规模扩张。以工业园区建设的名义，为了从土地销售和相关税费中获取收入，启动了新一轮的“城市建设运动”[7]。

十年前，开发商们“有了钱来圈地，建房子可以赚钱”，购房者“看房子买房，除了住房不买”，虽然有些控制，但浮躁的风还在。然而，在这个行业的转型期，人才的需求在新领域得到了拓展，人才的流动变得更加激烈，工资增长了几倍，许多从业者继续扩张。整个行业已经开始了新的探索，无论是猎人还是训练自己。

三、生态文明视域下改善城市住房问题的对策分析

1.加强执法监督，保证建筑质量。从低碳生态角度看，城市住宅是建设低碳生态城市的纲目文件，是指导城市发展的基本依据和手段。在低碳生态的视野下，城市住宅应具有高度的综合性、战略性和政策性。优化城市资源要素配置，调整城市空间布局，协调各项事业建设，完善城市功能，营造高质量的生活环境。维护公众利益和其他方面扮演一个关键角色，从以前的思维方式片面关注城市的规模和增长速度，强调城市增长的能力和生态承载能力和改善居民的生活质量在同一时间。继续改善居住环境，提高城市可持续发展水平[8]。住房城乡建设部将对海绵城市建设的有效性进行评价[9]。项目的建设是2015-470.04。加强对建筑工程质量的监督，不仅要强调政府的责任，还要强调所有参与者的责任和义务。就政府而言，需要完善的法律法规和措施的质量监督体系，以便监督工作由法律法规，并根据在保障性住房特别严重的偷工减料的建筑情况，制定“违反规定必须严惩的”措施。为了确保所有的项目是每周至少检查一次，本文打破过去实践的定期检查工程质量，采用常规检查与钢丝网检查相结合的方法，进行持续的监督和控制，以确保所有的项目是每周至少检查一次。同时，建立建设工程质量安全监管体系网络图，将建设项目划分为责任区，实施责任制，严格执行“网络”监督。对于建设单位，必须改变监督的观念，加强自身的监督功能，在项目完成后及时向委托建设行政部门提交“工程质量监督报告”。从被动监管的第一、二级转变为主动监督，提高项目质量监督的积极性。质量是企业发展壮大的重要基础，因此，加强宣传质量是生存的基本理念。同时，优化自己的管理，实施人性化的管理，制订相应的计划，预先控制。

2.政府主导，多方资金注入缓解压力。低碳生态城市规划与发展目标应涵盖资源、环境、经济、社会四个方面，城市发展的相应指标体系也应涵盖这四个方面。指标体系不仅有助于掌握低碳生态城市的发展方向和指导城市低碳生态城市的目标，而且还可以用来检查和检查是否实现生态概念规划、城市的建设和运营。指标体系建设的核心内容是指标的选择、指标的量化和各指标的目标价值的确定。指标的选择和目标价值的确定应遵循科学的原则、适用性、系统性和可操作性[10]。目前，民营经济已成为省级经济的重要组成部分，是竞争投资的主力军，已成为江津创新经济发展的新力量。鼓励民间资本参与保障性住房建设，可以在一定程度上缓解建设资金的压力。这就要求市场准入标准应该是“非歧视性的”，而不仅仅是对私人资本设定附加条件。具体来说，有必要放宽行业准入，实施政策，支持私人资本不确定地进入基础工业和基础设施，如交通、天然气、电信、土地更新和矿产资源勘探开发；并减少访问限制。实施扶持金融、市政公用事业等领域的民间资本的政策；加强政策支持；实现和支持民间资本扩大社会事业的循环，如医疗、教育、社会福利、文化、旅游、体育、商贸，政策政策等领域的投资政策住房作为事实上，地方政府所能控制的是土地，探索新模式吸引开发人员参与赔偿的公寓也集中在陆地上。政府和开发商可以考虑共同开发，政府首先分配了一块更大的土地，并向开发商财团提供较低的租期，共同建造保障性公寓。根据支出的比例，政府将以优惠的价格将保障性公寓小区附近的土地卖给开发商的个人，这样他们就可以建造自己的商业和居住建筑。

3.严格执法控制分配，减少违规现象。一是保障基础。住房保障是政府提供的一项基本公共服务，通过提供小户型、综合功能、可靠的质量保障性住房和加快棚户区改造，保障低收入和中等收入家庭的基本住房需求。改善棚户区居民的生活条件，为符合条件的新就业工人和外来务工人员提供稳定的居住条件。二是严格规范准入、审查、等待、分配和退出程序，并对保障性公寓申请人、居住者等的收入、住房、财产等进行全面检查和动态监测。让所有合资格人士公平、公平地申请，等待并逐步获得赔偿公寓。完善纠错机制，堵塞漏洞，使不符合条件的人及时清理。同时，所有的程序都应该尽可能的简单。三是开放的过程完全开放和透明是保障房公平分配的“试金石”。要坚持阳光的运行，加强宣传，接受群众、社会、媒体的一切监督，使整个过程公开。四是对诈骗的赔偿公寓申请，应当予以严惩。如果一个赔偿公寓的申请被发现是欺诈的，申请人不仅会被取消资格，而且会被罚款，甚至被追究刑事责任，这取决于案件的严重性。调查与惩罚的实质机制是增加了违法违规行为的成本，从而起到了净化市场的作用。五是按照规定提取。在保障性住房分配后，在一段时间后实时、定期回访，并重新申报。严格批准保障性住房的经济地位，鼓励有收入的家庭购买商品房。不符合安全条件的，或者购买、租赁、继承或者接收其他房屋的，依照规定撤销。在规定期限内不退出保障性住房的，可以通过提高租金等方式退出。拒绝回避的，应当执行。

生态文明关系到全社会的福祉，需要每个行业的积极参与和实施。城市住房问题反映出经济问题也是一个社会问题。只有采取更多的措施和一系列的政策，才能有效地解决城市住房问题，创造更好的城市生态环境，为生态文明社会的发展做出应有的贡献。