我国商业银行个人住房贷款风险及其防范

近年来我国金融业发展迅速，对外开放不断深化，与此同时，我国商业银行所面临的竞争压力也越来越大。因此，越来越多的低质量贷款出现，贷款质量管理水平也有待加强。

例如，一直被认为是商业银行优质资产的个人住房贷款业务在银行的放贷审核过程中往往忽略其风险，擅自降低标准，扩大放贷规模。因此，不断累积的个人住房贷款风险必将影响到商业银行的资产质量，使资产质量降低。个人住房贷款的风险在某种程度上侵害到商业银行的权益。因此，发展个人住房信贷的关键问题是要建立和完善个人住房抵押贷款风险防范体系。

1 个人住房贷款概述

个人住房贷款是指由银行等金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押，借款人一般按月偿还本金及利息。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

2 我国商业银行个人住房贷款的风险现状

在我国，相较与其他消费信贷方式，个人住房贷款周期长，投放量大且比较集中，是增长最快的金融机构贷款种类。从整体上来说，个人住房贷款也是金融机构最具风险的贷款形式。相较于个人住房贷款的资金投放来说，个人住房贷款资金来源小而分散，并且周期一般比较短。个人住房贷款资金来源和投入不匹配，这就必然会产生一些矛盾。如果个人住房抵押贷款资金来源和投入之间的矛盾处理不当，可能会导致严重的金融动荡，危及国民经济的健康长远发展。。

2.1 个人住房贷款市场风险的分析

市场风险是由房地产市场与利率的波动所决定的，它是一种宏观的、系统性的风险。它的发生频率是以时间为分布区间的，即它可能不会发生在一定的时间内，甚至可能在十年内都不会发生，但它却会在另一个时间段内发生。在有限的时间段里，市场风險的发生概率是不能具体确定的，因而很难预估其发生概率的大小和损失程度。就我国国情来说，前几年房地产市场价格普遍上涨较快，存在明显的非理性因素，政府陆续出台的一系列政策试图控制房价，但事实证明这些措施对市场的影响有限且存在一定的不确定性。近两年来房地产市场的发展趋缓，甚至有些地方房价缩水严重。

2.2 个人住房贷款的流动性风险分析

流动性风险是指商业银行持有借款人抵押的住房不能及时足额变现而遭受到利益损失。商业银行保证资产质量的一条重要原则就是保证资产具有较高的流动性。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，时间维度较长，增加了它的风险性。美国的次贷危机明显反映出这种风险的威力，波及范围广，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的商业银行也要从中吸取经验，尽量防范这种风险。商业银行经营特征和个人住房抵押贷款自有特征均是流动性风险的决定因素。商业银行资金的来源主要为一些短期资金，如企业存款、居民储蓄存款等。与此同时，个人住房抵押贷款投放期限长、回收慢，这就导致资金的来源和投放在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。这种来源与投放之间的矛盾使商业银行不得不面临无法及时足额变现的风险。

2.3 个人住房贷款信用风险的分析

在个人住房贷款风险中，信用风险是目前在理论界和金融界认定的最基本最直接的风险。信用风险又称为违约风险，它主要是指借款人由于种种原因不愿或没有能力履行合同协议按时支付本金和利息，导致商业银行的贷款无法收回，从而形成呆账的可能性。信用风险是一种微观风险，主要来自于借款人。个人住房抵押贷款的信用风险主要有以下四种表现形式：第一，借款人无力偿还贷款，被迫违约。第二，借款人只能偿还部分贷款，无法全额偿还贷款。第三，借款人提前偿还贷款，造成商业银行利息收入减少，NPV下降，同时还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失 。第四，借款人延期偿还贷款。借款人无法按时偿还贷款，只能将贷款做展延，延长既定的贷款期限会降低商业银行贷款的内部收益率，影响预定的收益率。

3我国商业银行个人住房贷款风险的防范对策和建议

3.1 建立个人住房贷款风险预警系统，控制经济周期风险

积累和完善数据的收集整理，建立风险预警数据库，当其中几项敏感的经济数据指标参数出现异常时，商业银行可以适当紧缩银根，控制住房抵押贷款规模。通过模型计算出与资金来源相匹配的贷款金额，建立合适的敞口。如此一来，商业银行便有了快速的反应和预控机制，化解一些风险，对风险有了一定的掌控能力。另外，近年来金融衍生品较多，商业银行可以通过购买不同的金融衍生品实现套期保值，比如远期利率协议、期权等。另外，商业银行也可以通过二级市场出售个人住房抵押贷款债权，以换取贷款资金或流动性高的短期债务，增加流动性。

3.2 推进个人住房贷款证券化，提高个人住房贷款的流动性

住房贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）将流动性低，但能产生预期资金流的个人住房抵押贷款转化为可以在资本市场上流通的证券并且由专业的证券化机构出售这些证券的过程。这一过程盘活了缺乏流动性的那部分资产。住房抵押贷款要有稳定、长期的资金来源，银行资金要恢复流动性，个人住房抵押贷款证券化是必然出路，它能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾，提高资金的流动性。适时的推出个人住房抵押贷款证券化能有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

3.3 强化信用风险的管理

信用风险可以通过银行内部的管理制度以及有效的个人信用制度加以识别、预估和控制，或者通过保险机制加以分散。欠发达的个人征信机制严重制约着我国商业银行在信贷业务方面的发展。因此，要想让银行信贷业务有长远的发展空间，只能进一步完善个人征信系统。在当前假按揭现象越来越多的时候，一个完善的征信系统是非常有必要的，它可以真正实现风险的可控性。一个人信用的不良记录会影响其社会生活的方方面面。在欧美电影中我们可以经常看见由于个人信用出现的问题影响到主人公生活的方方面面，这样的方式让个人不得不特别去在意个人信用，提高了个人主动性，更利于建立一套切实可行的个人信用等级评分标准，从而控制风险。

作者简介：马丽雅（1992—），女，汉族，河北张家口，硕士，云南财经大学，风险管理与保险。