整体买卖房屋时部分房屋承租人的优先购买权问题研究

摘 要：我國《合同法》规定了承租人对所租赁的房屋享有在同等条件下的优先购买权。房屋所有权人在出卖房屋之前的合理期限内应当通知享有优先购买权的承租人有权行使优先购买权。而在实践中，房屋所有权人所出卖的房屋可能存在房屋权属上、房屋实际用途上的复杂多样情形。针对整体房屋在权属上和物理上能否进行分割的不同情况，在房屋所有权人整体出卖房屋时，部分房屋的承租人是否就全部房屋享有优先购买权亦或仅对其承租的部分房屋享有优先购买权以及如何行使优先购买权在理论和实践中都存在着较大的争议，尚无统一定论。

关键词：房屋承租人 优先购买权 权利冲突

一、部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先够买权

关于部分房屋承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，我国法律并无明确规定。我国最高人民法院在给江苏省高级人民法院的《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（【2004】民一他字第29号）指出，“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一、从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”该《复函》从房屋使用功能上、承租人承租的房屋所占全部房屋面积的比例上这两个方面明确了部分承租人是否享有对整体房屋的优先购买权，但未对房屋在权属上是否能够得到分割进行区分而进一步确认部分承租人是否对整体房屋享有优先购买权。实践中存在这样的情形，房屋所有权人根据《物权法》的规定[1]，在获得法院生效的裁判文书（如以物抵债裁定书等）时取得房屋所有权及对应的土地使用权，但由于房屋所属土地使用权的开发主体存在建委或其他有关部门认定违建而房屋管理部门不允许办理房屋所有权证的情形时，其所获得的房产存在着客观上无法办理整体房屋的所有权证，更无法申请办理与实际房屋状况一致的分割开的房屋所有权证，而存在着进行分割出卖的困难。而出卖人所拥有的房屋无法办理整体的或者是分割之后的房屋所有权证并不能对抗房屋所有权人依据法院的生效裁判文书所取得的对整体房屋的所有权，房屋所有权人亦有权依据《物权法》的规定将房屋进行出卖，而获得最大效益。在此种情形下，房屋在物理上进行了数间房屋的分割，整体房屋的所有有权人分别就部分物理上分割房屋进行出租合理且并不违法。就此，部分承租人对整体房屋还是其承租的部分房屋享有同等条件下的优先购买权，并不能直接适用上述最高人民法院的意见而得出结论。

从承租人的利益角度出发，就前述类别房产的特殊性，因无法办理分割产权证，要求部分承租人对其部分面积行使优先购买权存在客观上的障碍。整体房屋所有权人在依据法院生效的裁判文书而取得房屋所有权时，法院文书中通常会载明房屋的面积，并在案卷的有关材料里记载评估或者通过有权机构测绘的附图，但部分承租人对其所承租的部分房屋的分割情况、面积情况等并没有法院直接、准确的记载。因此，如果部分房屋的承租人在对其所承租部分的面积行使优先购买权的经济价值判断中存在着较大的不确定性，包括与其他部分房屋存在面积上的争议问题、房屋所有权来源问题、以及如何办理部分房屋房产证的各种困难都影响着房屋的价格。但能否因此而判断整体房屋范围内所有的部分承租人均对全部房屋享有同等条件下的优先购买权？按照最高院的意见，我们可以理解为，当部分承租人所承租的面积达到一半以上时，则可以考虑对全部房屋享有优先购买权；当部分承租人所承租的房屋对其他房屋是可分的，适用功能上相对独立的，则部分承租人在其承租的范围内享有优先购买权。此处的“可分的、使用功能相对独立”按照解释论的理解，应理解为房屋在物理属性上能够区分于其他房屋，能够形成不依赖于其他房屋的独立使用空间。而如果该房屋在权属上无法进行区分，其部分承租人该如何行使优先购买权在法律、司法解释层面并无规定。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》京高法发﹝2013﹞462号文的规定，“承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。”该《解答》中提到了整体转让的房屋为“不可分割或分割明显降低其整体价值”时，承租人不对其承租的部分房屋享有优先购买权，但并未明确其在此情况下是否对整体房屋享有优先购买权。部分承租人在其所承租面积达到整体房屋面积一半以上的，可以对整体房屋行使优先购买权。基于此，部分承租人在房屋权属无法份额的情形下是否能够对全部房屋享有优先购买权在北京市高院的《解答》中也不存在直接的答案。部分房屋承租人的优先购买权仍需依照面积、使用功能等因素综合判断。但当部分承租人在其承租的面积上、使用功能上不满足对整体房屋行使优先购买权的条件下，又因为房屋“不可分割”或者“分割后明显降低其整体价值”而无法对其整体房屋行使优先购买权，在此种情形下，部分房屋的承租人即丧失了无论是全部房屋、还是其所承租的部分房屋的优先购买权。而承租人在同等条件的优先购买权是一种法定的请求权，基于承租人为现实的房屋占有人、使用人，相对其他人而言具有一定的特殊地位，而维护其居住的稳定性。部分承租人如果因房屋出卖人的整体出售而不能对其整体房屋享有优先购买权，在其能否通过其他途径进行弥补或救济？亦或对抗出租人的全部房屋处分权？

二、部分承租人如何行使优先购买权

我国法律和司法解釋均未明确部分承租人对整体房屋优先购买权的行使方式。承租人享有法定上的权利，不能直接等同于实现其权利而达到其所期待的效果，在行使优先购买权的过程中可能存在着客观上的障碍以及与其他权利之间的冲突。

当整体房屋的出卖人欲对整体房屋进行公开出卖时，其所公开的出卖条件包括价格、付款方式、支付时间等。如通过公开挂牌、拍卖等方式出卖的，存在着需要意向买受人交付竞买保证金的情形，出卖人通常会与交易所、拍卖行约定保证金的价格。在此情形下，部分房屋的承租人如果对其承租的部分房屋行使优先购买权，是否需缴纳整体房屋对应的全额保证金、还是根据其承租的实际面积所占整体面积的比例交付保证金？此时主要存在两个问题：第一、部分房屋的承租人所承租的面积可能仅占整体面积的一小部分，如要求其所需要参与竞拍所缴纳的全额保证金对其而言过高，并不合理。第二、房屋的价值不仅取决于面积，根据房屋的位置、使用功能、装修情况等因素不同，同等面积下的房屋价值不一定相同，甚至可能相差甚远。故其所需要缴纳的保证金数额的确定依据并不充分。但如果不要求其缴纳保证金，则存对其他意向竞买人有违公平之嫌。就公开出卖房产这一方式而言，在部分房屋承租人对仅对其承租的部分享有优先购买权，其所需要缴纳的保证金很难得出较为具有操作性而又合理的计算依据。但如果基于此，而将部分承租人的房屋优先购买权扩大至整体房屋，对其他第三方竞买人并不公平，不符合承租人在同等条件下享有优先购买权的立法价值。如果要求部分房屋的承租人对其优先购买权的行使必须覆盖于整体房屋，亦或放弃，对部分房屋的承租人而言仍然有违公平之嫌。

三、结论

通过本文的上述分析，部分房屋的优先购买权人在整体房屋买卖时究竟是对其承租的部分房屋还是整体房屋享有优先购买权，其分析的理论依据系对承租人优先购买权的立法价值判断。通过上述事例的分析其实是为了判断对房屋出卖人、承租人、意向购买人之间的所产生的权利冲突时如何进行解决。房屋的承租人享有在同等条件下的优先购买权系法定的一种权利，但该权利应理解为一种请求权，即在出卖人出卖房屋时与第三方买受人达成确定的交易条件下其承租人是否完全接受该交易条件而选择购买，该条件下不购买的视为放弃。承租人的优先购买权虽然是法定的，但在于其他权利发生冲突时，并不应被肆意的扩大，而应当从民事立法的价值上进行判断而在具体问题上得到限制。法律保护承租人，因为其在于出租人的承租房屋这一法律关系上相对处于被动地位，不能对抗出租人的买卖，维护承租人的居住权，保证居住的稳定性。但如果仅因此，将对该权利的理解进行无条件的扩大，则不利于出卖人、第三人利益的保护。

正如前文所述，当整体房屋的出卖人在对整体房屋进行权属上分割出现很大的困难时，如果赋予部分房屋的承租人以部分房屋的优先购买权时，而要求出卖人对房屋进行分割出卖，则势必会增加房屋买卖交易的难度，从而影响房屋出卖的价值。如果认为房屋出卖人整体出卖房屋的行为侵犯了部分房屋承租人对其所承租部分的优先购买权，则在客观上增加了房屋出卖人对部分房屋承租人承担损害赔偿责任的风险，使其在房屋原本无法办理房屋产权证这一瑕疵的基础上又降低了房屋的价值。相反，部分房屋的承租人在其租赁房屋时可以了解到整体房屋的特性，推定其知悉了房屋存在现实的权属上不能办理分割产权证的瑕疵，基于此，部分房屋承租人在房屋租赁合同关系的签署时可以以此在租赁价格上、付款方式上、房屋进行整体买卖时如何保护承租人等进行约定，从而弥补作为部分房屋的承租人在其无法行使对其承租的部分房屋行使优先购买权的损失。

注释：

[1] 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

作者简介：方园（1988-），女，汉族，籍贯：北京，单位：中国人民大学法学院，研究方向：民商法。