设计阶段住宅房地产开发项目成本控制管理

郭玉梅

摘 要：设计阶段住宅房地产开发项目成本控制管理是基本建设工作中十分重要的部分，成本控制管理工作对其经济利益产生最直接的影响，如何使成本控制管理与社会生产水平相适应，是建筑工程造价管理中需要解决的问题，本文通过剖析设计阶段房地开发项目成本控制管理的整个流程，针对管理常出现的问题提出了相应的解决措施，以期为同行在成本控制管理方面提供理论借鉴。

关键词：成本控制管理 设计方案 设计优化

前 言

建筑行業随着国民经济的发展得到了快速发展，房地产企业犹如雨后春顺般涌现在神州大地上，一个个住宅项目的成功，将工程造价的重要性体现的淋漓尽致。企业竞争力增加的一个重要途径就是对于工程造价的管控，做好工程设计阶段的成本控制可以有效加强工程造价的管控；进而帮助企业一定程度上规避各种风险，增加企业的利润，从而最终达到提高企业竞争力的目的。

1对整个设计阶段进行成本策划

设计工作牵涉到技术、经济、生态乃至美学等自然科学和社会科学许多方面的问题。人们在运用这些科学技术知识进行设计时必然会出现不同的设计构想和设计方案，进行住宅房地产开发项目成本控制首先要对整个设计阶段进行成本策划。

1.1项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提

项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。如果地质资料不完善，缺乏科学依据，会造成设计有误。因此，要合理的进行成本控制，就要事先通过市场信息的搜集和分析，制定详细的可行性研究报告，只有这样才能保证项目决策的正确性，避免决策失误。

1.2明确的成本控制思路是进行合理项目成本控制的必要手段

一个房地产项目要较好的达到企业的预期目标，需要开发企业在设计前期要有明确的成本控制思路，因此要求企业经过构思、研讨，咨询、决策后提出设计阶段成本控制要点，与设计单位进行沟通交流才能开发出自己满意的项目产品。

具体成本策划实施方案就结构成本控制而言，应该首先在项目的前期策划论证阶段，根据土地现状，结合地勘报告，规划布局，初步确立需要修建房屋的模式及基本的技术参数。通过完善的设计阶段成本策划就能达到控制项目成本的目的。

2优选设计单位

在方案设计阶段还有一项重要的工作就是设计单位的选择，可以说设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题。根据项目地块情况、人文地理环境的不同而设计出不同的产品，但还是会体现出设计单位最精髓的设计理念。

设计单位的能力不仅要求在建筑学、结构力学及各专业的较高设计水平，还要有相关的法律法规知识，更要求有设计经验，甚至是施工经验。设计单位的选择还应该是便于沟通管理的。

2.1设计周期的合理确定

在合同签订之前，房地产开发企业应根据项目总工期要求及项目特点，与设计单位协商确定合理的设计周期。要注意设计周期的合理取值，重视设计周期对总成本的影响。我们在设计周期的控制上要把握好项目的特点，根据项目的具体需要进行确定。

2.2设计费的合理取值以及如何支付

目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较，在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；

因此必须将工程造价与设计人员的个人利益挂起钩来。设计费计取方法：

设计费=概算造价*设计费率+（限额造价-概算造价）*奖励费率

这样在现有的收费基础上，加入了节约投资提成的数额。当“限额造价-概算造价”为负值时，则又相当于加入了超出投资扣减设计费的惩罚方式。

3编写高质量的设计任务书

将房地产开发企业的需求向设计人员转达的载体是设计任务书。若在设计初期不能提出切合实际的、高质量的设计任务书，设计任务书是在市场调查和项目定位的基础上，对房地产开发企业的投资意图、所需功能和使用价值进行分析后，将待建项目的规划指标、开发理念、营销主题、消费群体属性、规模、使用功能、建筑风格、成本预算等要求的具体化反映，它是设计单位编制设计文件、专家评审方案的主要依据。一份清晰详尽的设计任务书，能够内容全面、切实反映房地产开发企业的意图，并使设计人员全面理解和正确，从而使提交的设计成果满足房地产开发企业的需求。

4重视设计方案比选

方案设计是工程设计的中心环节，方案本身已包含了工程总体布局、工程规模和结构形式。在后期的工程设计中，投资是否节约，造价能否控制，首先取决于方案是否优良，如规划设计阶段建筑物的排列组合，方案设计阶段结构的可行性合理性考虑。

5加强图纸审核工作

加强设计出图前的审核工作。在设计图纸出图前，严格质量审核。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”概算超估算，预算超概算，结算超预算），具有重要的实际意义。

6引入设计第三方机构

首先，引入设计第三方，有利于控制工程进度。其次，引入设计第三方，有利于优化设计，降低工程成本。再次，引入设计第三方，有利于提高设计质量，保障工程总体质量。最后，引入设计第三方，可以解决房地产企业人力资源不足的问题。

从上面的实例可以看到，如果业主能委托真正有实力有信誉的设计监理公司或者设计咨询公司进行设计监理和设计优化，所获得的利益相对于监理费或咨询费而言是比较可观的。通过设计监理或者设计优化，既节省了投资，降低了成本，又达到了合理、可靠、先进、安全的目标。

参考文献：

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