“房地产次贷”启示下中小房地产企业融资模式新探

张波 马志里 夏凡

摘 要：我国计划在“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1%以上，年均转户1 300万人以上，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。大量的农村人口转移，对住房的需求日益增加，但房地产行业中有80%是中小开发商，近年来政策趋紧和市场的逐步规范，土地价格的水涨船高、贷款难度的加大，这使得在巨大的市场需求下中小房企融资却面临着退出的选择。在城镇化和去库存背景下，本文立足中小房地产企业的视角，分析总结了国外“房地产次贷”模式融资的特点，在此基础上设想了一种全新的融资模式。

关键词：房地产次贷；中小房企；城镇化；去库存；融资新模式

中图分类号：F83 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2018）01-0127-03

房地产市场是城镇化建设的主要部分，建立一个让大多数城乡居民满意的房地产市场是未来城镇化的重要目标。当前我国的房地产市场存在着结构性失衡问题，一方面是大城市受土地供给、人口流入量刺激，房价持续上升；另一方面是小城市人口持续流出，不少地方面临着去库存压力。因此，房地产市场的健康发展一方面关系着城镇化建设的成败，另一方面也关系着房地产去库存政策的成败。仔细分析不难看出，城镇化导致大量农村人口流入城镇，而三、四、五线城市的房地产却面临去库存的风险，那么这是什么原因造成的呢？怎样解决呢？笔者认为是中小城市房价仍然偏高造成的，是由占据中小城市大量项目的中小房企造成的。如果中小房企拥有长期稳定的资金链，参与更多的大城市的房地产开发，那么可以使得中小房企获得足够的利润，那么获得足够利润的中小房企可以在自身拥有大量项目的中小城市进行降价，响应城镇化和去库存政策。

房地产是资金密集型行业，近年来房地产信贷占银行信贷资产的比重不断上升，房价的不断上涨大大超过老百姓收入的提升，致使银行信贷的风险率也大大提升，这对于整个金融系统的稳定性是很大的威胁，央行出台了一些条例，限制了中小房地产企业向银行直接融资；其他传统的融资方式，例如内部筹资、企业上市、信托融资、私募、REITS因为各种约束都无法给予中小房地产企业前端融资。

作为20世纪最主要的金融创新之一，房地产次级贷款把政府引入，缓和了投资者与购房者之间的信任危机。另外房地产次级贷款在去库存、解决信贷资产流动性、提高资本利用效率、化解银行信贷风险、维持银行体系稳定、活跃房地产市场以及拓展投资机会等方面发挥了重要作用。房地产次贷都是以购房者作为贷款的对象，并没有将房地产商作为贷款对象。因此，本文在总结了”房地产次贷”模式的特点的基础上，考虑一种将房地产商作为贷款对象、适合我国中小房地产开发商的融资模式。

一、我国中小型房地产企业融资过程中的困难

目前中小房地产企业直接融资存在以下障碍。

（一）制度障碍

在我国，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营、分业管理，由于分业经营制度的限制，不同的金融产品，管理部门各不相同；银行对公开房贷业务的全面收缩，银监会将房企贷款全面纳入监测[1]。

（二）法律障碍

担保法对国家机关、事业单位、企业分支机构担任担保人做了禁止性规定，担保法第8条规定“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。第9条规定“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。第10条规定企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证”。第11条规定“任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证；银行等金融机构或者企业对强令其为他人提供保证的行为，有权拒绝。”因此，要求政府为房地产抵押贷款进行担保支持存在实质性的障碍。

（三）吸引力障礙

市场方面诸如市场投资需求主体的缺乏不利于开展房地产证券化也是重大的阻碍。MBS由于久期较长、收益偏低而造成的吸引力缺失，目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，对银行来说扣除成本收益不高，对投资者来说收益率不如一些理财产品。（银行的盈利是：房贷利率-MBS年收益率-发行成本）。一级市场规模过小的限制、专业人才的限制也是妨碍直接向银行融资的内在障碍。

二、国外次级贷款抵押证券化的模式总结

MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于20世纪60年代的美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保[2]。

（一）集中式MBS模式研究

集中式MBS的主要特点在于证券化通道相对集中，通常由政府来组织，即构建在二级市场上具有国家信用的证券化机构，从事住房抵押贷款的证券化，美国是该种模式的主要代表。

该模式是在一级市场上成立贷款市场的担保机构，消除银行贷款风险，这些机构一般由政府组织成立的，比如联邦住宅管理局（FHA）。在二级市场引入证券化机构，这些机构可以是政府组织成立的也可以是私营的[3]。

该模式的优点有以下几点。

1.在一级市场上引入了政府机构作为信用担保机构，政府以其自身的信用在一级、二级市场上给不同对象进行担保。引入了大型的私营保险公司，把没有政府进行担保的贷款出售给政府机构、准政府机构、私营还有公私合营的机构，并利用他们的信用和强大的资金实力作为担保把证券卖给一些机构投资者。这么做大大增加了投资者对抵御风险的信心，而且这种模式因为受到政府的重视，在未来的立法上也会受到重视。

2.金融机构出于应对利率、流动性风险、发展投资银行业务、降低不良资产率的考虑，加入到这项目中去。

3.成立了相關机构。对于政府来说，由于房地产行业资金周转时间较长，二级市场的良好运行是维持贷款机构资金流动性的关键，也是对一级市场发展的保障。政府成立了福利美、房利美这样的机构，购买一级抵押贷款者手中的抵押物权，以提供给一级抵押贷款机构发放新贷款所需现金。同时，成立了吉利美，对贷款进行担保。另外房地美和房利美通过上市、发行债券融资等承担了确保住房贷款市场稳定性、流动性、可支付能力的职能。

4.通过设定承保标准，促进贷款条件的标准化；支持鼓励由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。

（二）分散式MBS模式研究

在这种模式下，MBS通常由商业性的证券化机构在市场机制的作用下自主进行，政府的作用在于提供相应的法律与制度环境，而并不直接参与证券化过程。

采用这种方式，一般是由商业银行和贷款机构发起，他们把钱贷给购房者，然后购房者把房屋的产权抵押给以上机构，以上机构把贷款给信托机构或者SPV进行证券化，然后找机构进行信用增级后卖给投资者。

该种模式在于政府不参与发行，给予机构更多的选择贷款者的权利，该种模式的优点在于相比政府项目，市场化程度提高了很多，机构可以选择质量更优的项目进行贷款，获得更多的回报。集中式MBS模式政府可投资的数目项目数量较小，机构随之投资的项目也少，而分散式MBS模式没有了政府的参与，机构可以投资更多的项目，更好地为市场提供充沛的资金。该模式缺点也很明显，一些收益低前景不太好带有扶贫性质的项目或许很难收到贷款。

（三）表内融资证券化模式研究

这种模式类似于政府和市场混合的一种模式。市场为主，政府为辅。该模式以德国的Pfandbriefe抵押债券为主要模式。

该债券就是银行须保证担保资产池有足够的价值可以清偿债券，由德国的监管银行机构指定一个受托人来监督检查，如果债券的持有者不能支付债务利息，则债务持有人享有对担保资产池要求优先清偿的权利，若担保资产池的资产价值也不够清偿，则债务的持有人享有对发行人资产负债表上的其他资产的清偿权。

该模式把银行机构和一些风控指标引入，加大了对风险的控制，提高了资金的安全性和风险发生的概率，同时给予投资者足够的风险补偿。这对于吸收更多的投资者资金提供了足够大的吸引力。通过把贷款贷给公共部门、半公共部门促进了公共事业的发展，同时获得了公共事业的抵押权，对增进该贷款的信用等级有很大的帮助。该模式唯一不足之处在于贷款项目必须有公共、半公共部门参与，约束了项目数量的增加。

对于政府来说，应该引导公共和半公共部门购买抵押贷款，鼓励公共部门对抵押贷款进行担保，完善金融市场监管指标。对于中小房企来说，采用这种模式要以自有资产担负一定的风险，而且银行对一些风险指标会有较严格的要求，需要找到合适的公共部门或半公共部门。

三、我国中小房企融资的新模式

目前MBS的模式都仅仅是讲购房者作为贷款的对象，并没有将房地产商作为贷款对象。既然采用次级贷款对银行和中小房地产企业都是有益的，但鉴于以上原因，银行对中小房地产企业直接贷款在我国的应用存在着障碍。鉴于以上三种次贷的特点，结合目前可行的融资模式，利用众筹融资购买全部股份，银行机构作为资金托管和监管人，政府机构作为担保人和证券化机构，然后各自通过一定的手段进行盈利。

（一）引入众筹

房地产众筹发端于美国。即筹资人依托互联网众筹平台为其发起的项目向出资人融资，每位出资人就是投资者，通过少量的投资金额从筹资人那里获得实物（比如预期产出的产品）或股权回报。

对于中小房地产企业来说，众筹作为前端融资模式可行性在于门槛低和相关法律监管还不构成约束。和传统的内部融资和外部融资相比，众筹投资不需要像银行贷款那样需要房地产企业先在一二线城市拿下开发项目、需要有较高的信用评级；不需要像证券融资那样需要企业上市；不像债券融资那样需要进行对企业发行债券进行审核；也不像房地产信托那样需要对中小房地产企业的风险控制机制有要求。房地产众筹不像私募那样有很大资金标准，这样可以吸收更大的社会闲散资金，服务更多的中小企业。一般来说，只要项目足够吸引人，能兑现众筹融资承诺的能力，就可以发布众筹融资项目。对于中小房地产企业来说可以发挥在公共关系上灵活性的特点，利用好“互联网+”，采用高效的方式就能达到预期的目的。

另外，房地产众筹融资效率更高，成本低。一方面众筹融资主要的传播渠道是依托于互联网进行，可以避免传统的融资过程中出现的信息不对称的问题而且相比银行、信托、债券融资速率更快。另一方面，众筹融资主要是通过网络平台，可以节约广告、宣传费等管理费用。对于中小企业来说，依靠传统的模式，融资时间长，而且成本很高，采取众筹作为直接性融资是非常合适中小企业的。

（二）借鉴德国Pfandbriefe项目经验

采用众筹作为以住宅为主的项目的前端融资，则开发模式类似于项目融资，该模式与传统的融资方式不同点在于项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据。一般来说，项目融资一般用于能源、交通运输的大型可盈利项目，开发商不负有自有资产偿债的义务，一旦无法支付债息，投资者无法对项目发起方其他项目进行追索。前端众筹给予中小房企和项目融资一样足够的资金，为了增加对政府、REITS和其他机构投资者的信心，可以选择与公共、半公共部门采用合伙制机构，并在极端情况下选择将债权利息用开发商的其他项目和其他自由资产进行负债，这样做相比项目融资更能吸引投资。

（三）模式主要内容

首先，房地产公司找到众筹平台发行众筹贷款，结合投资建房型和合作建房型众筹。投资建房型众筹是一些金融机构和互联网筹资，将筹集的资金用于房地产投资，可以是直接投向房地产项目建设，也可以是购买房产获得房产增值收益。合作建房型众筹更加强调的是企业开发企业的代建功能即通过互联网平台发布众筹，征集意向购房者，根据购房者意向获取土地使用权，再经由开发企业代建，最终分配到参与众筹的购房者手中，这一过程企业只发挥技术顾问和代建的功能。房地产公司要找到两家众筹平台，一家负责投资建房筹资，一家负责合作建房筹资，规定投资建房的众筹投资者获得该住房未来的股权；合作建房的投资者获得未来住房的使用权。

其次，负责投资型建房的众筹平台把股权分为四部分。一部分卖给私募；一部分为了降低资金风险借助银行进行托管，并像德国的Pfandbriefe模式那样指定托管银行进行监管，然后再把托管这部分股权按一定比例转化成抵押贷款引入政府机构进行购买，并由政府机构或其他机构把剩下的部分进行证券化后卖给银行、REITS房地产信托投资基金和其他机构投资者；一部分可以通过房企引入与该项目相关或无关的公共、半公共部门进行购买；剩下一部分的归众筹投资者持有，由于份额不大，符合当今的监管政策。以上部分，房企以自己其他项目追索权对项目对众筹和其他投资机构进行担保。

最后，各个机构选取合适的方式运作自己的股份获利。银行进行托管获得收益，购买政府的MBS，加快资金回收时间，利于资金结构调整；私募基金可以通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利；REITS可以通过稳定房屋和物业的租金收入来维持经营；其他机构投资者则可以在获得稳定收入的同时，以期持有到政策给证券带来的红利时再卖出赚取差价。

四、结语

房地产市场关系着城镇化和去库存政策的成败，而中小房企的生存是其中的关键一环。让中小企业有新的融资渠道是至关重要的，在笔者看来，恰当地引入众筹作为前端性融资工具，再利用“众筹+”与“房地产次贷”工具进行结合，使得中小房地产企业融资的问题有了新的可行的模式，对未来的房地产行业的发展起到积极的作用。

参考文献：

[1]罗业辉.浅析中小型房地产企业融资困境及对策[J].会计师，2017（12）：47-48.

[2]雷良海，魏遥.美国次贷危机的传导机制[J].世界经济研究，2009（1）：24-31+88.

[3]朱国虎.美、德、新三国住房金融制度比较研究[D].长春：吉林大学，2012.