房地产公司开发项目现金流刍议

丁文翔

【摘 要】随着经济社会的发展以及城镇化工作的不断推进，房地产行业和企业在这个进程中发挥着重要的作用，逐步成为当下我国国民经济的重要支柱之一。房地产企业主要是通过项目开发来拓展和发展自身的业务，以期能够始终保持自身的竞争力。同时，房地产企业也应该注意到在房地产项目开发过程中所体现出的不同特点，比如前期资金投入量大、周转时间长等等。企业详细和充分的了解这些特点，能够有利于其内外部管理工作的开展，提升管理工作的针对性和有效性。其中，现金流管理是房地产企业内部管理中的重要环节。鉴于此，我们将在概述现金流管理的基础上，对房地产公司开发项目的现金流管理进行研究，以期能够为房地产企业优化现金流管理提供研究基础。

【关键词】房地产；开发项目；现金流

一、引言

房地产企业在自身的发展过程中，总会不断地通过项目开发来进行有效的发展或者拓展，以期能够扩大自身的经济规模，增强自身的市场竞争力。在项目开发的过程中，现金流管理已经逐渐成为了房地产企业内部管理的重要工作。同时，在现代企业管理制度和相关理念的影响下，房地产企业也逐渐开始在内部控制方面贯彻和实施相关的管理理念，其中就包含了對于其至关重要的现金流管理。总体来讲，房地产企业的现金流管理讲求全面性、全局性和全过程，是房地产企业控制财务风险，保持自身长期可持续稳定发展的重要基石。我们希望通过分析和研究，给房地产企业优化自身现金流管理工作一点启发和帮助，起到积极的促进作用。

二、现金流管理概述和必要性探究

企业的现金流管理是其内部管理控制工作的重要内容之一，是关系到整个企业宏观现金链条健康与否的至关重要的基础。从管理的内容方面讲，企业的现金流管理主要围绕经营活动、筹资活动和投资活动进行，其具体内容就是针对当下或者未来一段时间的企业相关活动中的现金流进行有效的计划、控制、实施、评价等一系列的过程，旨在实现对现金流的全程把控，降低企业的现金流风险和财务风险，保持企业的可持续健康发展。从广义的角度讲，企业的现金流管理不仅包含上述的计划、控制等等管理的具体方式，还包含与现金流管理相关联的制度体系、人才建设、流程控制系统等等内容，这些体系或者系统的综合就构成了企业现金流管理的总体内容。

对于房地产企业来说，现金流如同其血液一般，是维持企业正常运转和发展壮大的必要条件。鉴于此，房地产企业进行有效的现金流管理具有相当的必要性。

1.控制风险，稳定发展

房地产企业的现金流是生命线，做好现金流管理工作就等于为企业的风险上好枷锁，控制风险就等于促进了企业的稳定发展。

2.提升效益，促进发展

房地产是资金密集的行业，其企业的发展必然离不开资本的助力和财务杠杆的发挥。因此，做好其现金流管理，将有利于房地产企业提升其资本或资金的使用效率，最终实现促进企业开拓发展的预期目标。

3.决策辅助，合理发展

房地产企业具有相当的项目工程特征，其整体的发展是通过一个个的项目拓展来最终实现的。企业做好自身的现金流管理工作，将有利于其做好相关的决策工作，发挥现金流管理结论的决策依据功能，为房地产企业的合理发展、有序发展奠定坚实的基础，杜绝盲目扩张和发展带来的潜在风险。

三、房地产公司开发项目现金流管理研究

1.开发项目决策阶段的现金流管理

房地产开发项目的决策阶段顾名思义就是对于一个房地产项目在开始阶段进行的各个方面的评估和预测，其主要目的在于对项目的价值进行预测和评估，以期能够决定是否需要进行该项目的落地实施，以及假设落地实施后预期给企业带来的各个方面的影响和效益。总体来看，在房地产企业项目决策阶段做好现金流管理工作将有利于企业进行前期风险和效益预测，做好风险控制，有利于顺利的完成其开发项目。从决策阶段的环节上看，主要分为投资决策、土地报价和方案调整等3个方面，房地产企业的现金流管理工作应该始终贯穿这3个方面。对于投资决策环节来说，主要是需要企业做出是否进行投资的判断，该判断的依据主要是现金流的预测等基本内容，如果企业的现金流能够覆盖当前拟开发的项目并且预期能够给企业带来较好的现金流量和收益，那么该开发项目在投资上就具有一定的可行性，企业就可以结合其他信息作出投资决策；对于土地报价来说，土地价款从来都是房地产企业开发项目过程中最为重要的成本支出，在当下的土地市场越来越成熟和机制化运行的大背景下，企业应该提前综合市场环境、竞争因素、自身实力等等方面做出合理的土地报价，保障企业的利益；对于方案调整来说，在后期实际的项目开发过程中，对于前期设计的方案进行有效的调整是不可避免的，是有利于更好地推进项目工作的。因此，企业就应该从现金流管理的角度出发，合理确定修正方式和内容，以期能够保持方案调整前后的企业现金流保持相对的稳定，降低可能增加的现金流压力，在规避现金流风险的同时尽可能的保持项目的开发价值顺利实现。

2.开发项目实施阶段的现金流管理

在房地产项目的实施阶段，最为重要和核心的现金流管理内容就是开发成本的相关收支和管控。开发成本直接关系到开发项目的最终成本，也是项目能否实现其预期的效益的重要途径和基础。在项目的实施阶段，通常情况下，企业依然会依照在决策阶段所制定的相关计划来实施具体的开发工作，这里的规划或者计划不仅仅包含开发工程本身的规划或者计划，同时也包含与开发工程密切相关联的各项预算计划，如财务预算以及我们重点关注的现金流规划预测等等。实施阶段的现金流，主要涉及到的是开发过程中的成本支出，对于现金流流入来说除了相关的融资资金之外，基本上不存在经营业务上的流入。因此，企业在开发实施阶段的现金流管理工作重点应该是：一方面要注重开发成本支出的总体筹划和合理安排，适度控制以期能够与融资资金流入形成较好的时间匹配，实现资金的高效应用，提升资金的总体使用效益；另一方面，企业也应该注重经营业务上的现金流入，例如可以在合适的时间进行相关商品房等的预售，适度回流资金，加速现金的回流，与开发成本中现金流出进行有效的匹配，在总体上降低企业现金流的不良波动，控制现金流风险，强化现金流链条，促进企业开发项目的顺利推进。

3.开发项目完成阶段的现金流管理

对于房地产企业开发项目的完成阶段，通常来说可以理解为一系列的评估和评价工作，例如预期效果评价、预期成本评价等等。对于企业开发项目的现金流管理来说，其在完成阶段的主要内容就是对于整个项目开发过程的现金流管理作出有效全面的评价和评估，具体来说可以分为目标评估、过程评估和结果评估等等。对于目标评估来说，其往往是和结果评估共同完成，目的在于通过实施结果来反向评价最初的预期目标是否已经达到，或者说没有达到以及背后的原因是什么，通过现金流管理目标和结果的评价，将为企业针对整个项目的预期目标是否达到奠定坚实的基础。对于过程评估来说，其主要根据项目开发的时间轴有序展开，回顾和检查时间轴上每一个环节和过程的现金流管理内容和方式，以期阶段目标的实现与否，通过整理、核算、分析、总结等步骤，达到对现金流管理的全角度、全过程的评价和评估。

四、结语

对于房地产企业来说，现金流管理具有至关重要的地位，特别是在开发项目的过程中，更是发挥着核心的作用。鉴于此，企业应该着力做好自身的现金流管理工作，从日常经营、筹资、投资等角度出发，立足于开发项目的决策、实施、完成等三大阶段，为企业项目的成功开发和整体的稳定发展助力。

参考文献：

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