房地产市场“租售同权”模式的经济学思考

谢文盛

摘要： 国家实施“租售同权”政策一年来，释放出来的各项利好政策，得到了各阶层人群的认可，我国主要城市新建住宅商品房价格增速得到了一定控制，一度低迷的二手房租金呈现较快上涨，新的资本涌入长租公寓市场带来的无序竞争等新的矛盾和问题，值得我们进一步研究和解决。该文从经济学角度进行了初步探讨，提出的对策和建议，有利于促进房地产市场更好地从“重售轻租”迈向“租售同权”的新格局。

关键词： 租售同权 ;房地产市场;模式

中图分类号： D922.29    文献标识码： A    文章编号： 1672-9129（2018）09-0056-02

Content  Abstract：  the national implementation of the "rental right" policy over the past year， released the good policy， has won the acceptance of all levels of the crowd， major cities in our country new housing commercial housing price growth got a certain control， once a downturn secondhand the room rent of rapid rise， new capital inflow rent the apartment market of new contradictions and problems， such as the disordered competition is worth our further study and solve. This article has carried on the preliminary discussion from the economics Angle， proposed the countermeasure and the suggestion， is advantageous to promote the real estate market better from "the heavy sale light rent" to "the leasing with the right" the new pattern.

Key words：   rent and sale rights; real estate market; model

改革开放40年来，我国房地产业的蓬勃发展，为促进国民经济社会发展作出了巨大贡献。然而，房地产业的过度发展和依赖，致使国内房价长期居高不下，大大增加了人民群众的支出负担，使普通工薪收入家庭的刚性需求得不到满足，影响到人民群众对美好生活的向往追求，影响到了小康社会建设和现代化建设的健康发展质量。2017年7月10日，广州市政府发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，率先提出“租售同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共权益，保障租售同权。随后，国家住房城乡建设部、国家发展改革委等九个部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求要加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点城市。实践证明，“租售同权”新政的实施，对于稳定房价、保障“居者有其屋”和中央提出的“房子是用来住的”发挥了积极作用。

1 “租售同权”的涵义、背景及模式

1.1“租售同权”的涵义。租售同权又叫租购同权，即租房与买房居民在公共福利方面享同等待遇。它是指凡是具有一个城市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合本市及所在城区积分入学安排学位条件的外来人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，都可由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读，包括政府补贴的民办学校学位。

1.2“租售同权”新政出台的背景。“租售同权”作为促进住房租赁市场发展的一项实质性鼓励政策，是房地产市场调控的一种重要手段。

（1）党中央高度重视“租购并举”。习近平总书记强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。他多次在中央财经领导小组会议上指出，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程;要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。习近平总书记在党的十九大报告中又提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

（2）國务院力推政策落地。国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），要求实行购租并举，加快培育和发展住房租赁市场。国家住房城乡建设部、国家发展改革委等九个部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确要求要加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。广州、北京、天津等试点城市相继出台了鼓励和支持住房租赁市场发展的相关政策。

（3）租售市场水火两重天。长期以来，城市化形成的对房地产市场的刚性需求，导致新建住房间供给不足，房价一路飙升。附加在一二线城市房子上的优质公共服务资源等其它功能远大于其居住功能，譬如投资功能、享有优质教育资源的权利等等，从而进一步加大了住房的刚性需求，一线城市房价20年的涨幅高达15倍，深圳更是以39.8倍的涨幅位列全球第一。家庭债务中，以住房按揭贷款为主的中长期贷款占居民贷款的比重已经高达74.7%。

此与相反，我国住房租赁市场却始终不温不火，价格低迷，规模化、专业化、规范化的住房租赁市场和中介机构严重缺位。住房租赁市场尚处于起步阶段，我国房屋租赁占交易市场比重仅为6%左右，在美国纽约和日本东京等城市中，租房人群超过40%。

（4）供给端产品模式单一。当前国内住房租赁模式有两种：一种是个人住房租赁，另一种是专业租赁机构运营或房地产企业经营的长租公寓。在这两种租赁形式中，个人住房出租占绝对优势，专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓严重缺乏。据上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。但个人住房出租市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题，严重影响了住房租赁市场的发展。巨大的市场需要一批市场专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓。

2 当前住房租赁市场存在的主要问题

2.1传统观念中“重购轻租”意识较浓。中国人传统观念中，大多数人认为拥有一套属于自己产权的住房，才能算是自己的家，认为租房子住，是一种没有能力、没有地位、低收入的体现。因此，城市化进程中的新市民对房屋的刚需就是购置有产权的房子。从而导致许多新婚夫妇结婚的前提就是必须得购置一套产权房，哪怕是当一辈子房奴也要走借贷买房的路子。据世界银行统计，中国的住房自有率高达95.4%。而美国的住房自有率是60%，瑞士为36%。巨大的购房支出，占中国家庭净资产的60%以上，这样一来，劳累一辈子的家庭资产大部分变成了沉淀资产。当前尽管有国家和地方出台了“租售同权”的利好政策，除了一线城市外，二三线城市的租赁市场仍然欠活跃。

2.2专业优质品牌运营机构明显不足。资本的逐利性决定了投资租赁市场的长期低迷，再加上人们传统的强烈置业观念，致使房产市场长期火爆，房地产企业投资回收周期短、回报丰厚，而住房租赁投资回收周期长、投资回报率相对较低，从而使大量房产企业冷落了住房租赁市场的投资，能投放在市场的可满足不同需求的优质租赁产品就更少。而专业、优质、高效的运营能力，是租赁住房长期健康发展的关键。目前国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、规模、运营能力和水平上，都有很大的发展提升空间。

2.3优质租赁产品总量供需矛盾突出。据北大光华REITs（不动产信托投资基金）课题组发布报告的数据，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至15600亿元之间。而北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3、1.6和2.3倍。但是，目前的情况却是租赁市场份额偏低，2016年全国租赁人数1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍，成交占比仅有6%。据专家估算，2018年租赁人数接近2亿。现实的情况是，包括政府廉租房在内，租赁房源保有总量却只有1亿套左右。2018年上半年，北、上、深租赁市场在“租售同权”新政剌激下，二手房租价上涨明显，以北京通苑120平米三居室为例，去年底租金约7500元每月，2018年7月却以10800元一月成交。据中国指数研究院发布的数据，今年7月，北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都十大城市租金坏比均有所上涨，以北、上、深三城市租金上涨幅度达50%左右为甚。

2.4租赁市场秩序有待进一步规范。我们仍以北京为例，受“租售同权”政策影响，资本快速流入租赁市场，目前房租整体上涨同比超过10%，五环、六环原来3000、4000元一月的房租都涨到了4000、5000元一月，涨幅在30%以上。今年7月以来，北上广深租金环比涨幅都在20%以上。究其原因有三：一是资本圈地，二是群租房调整，三是抢人大战。大量资本涌入租赁市场“跑马圈地”，以自如为例，其获得一笔40亿元的投资，刷新了我国长租公寓行业最高单次融资纪录;蛋壳公寓1亿美元完成的B轮融资，也加速了他们在租赁市场的“卷地”，这些品牌公司相互之间的无序竞争，加速了租金的上涨。同时，在供需方面来说，群租房的大整顿，使原来低薪人群退出了城中村和群租房，但是，由于偏离城市中心的租住房离原工作地较远较偏，导致很多低薪人群和大部分白领仍然选择在城市中心的那些更加狭小的租房市场，也导致需示量激增，当前北京、上海和深圳，租房供需矛盾尤其突出。再就是自2017年以来的全国上演的“搶人大战”，对一、二线城市二手房租金上涨更是推波助澜，成都一年来的房屋租金涨幅达到30.98%，重庆、西安、天津等涨幅也在20以上。房屋租赁市场价格的无序快速上涨，一方面增加了租房户的支出成本，另一方面也造成了恶性竞争、租客维权难、避税逃避现象等问题，影响到房屋租赁市场的长期健康稳定发展。

3 促进“租售同权”新政落地的对策建议

3.1做好舆论引导，强化政策支持。

（1）更新消费观念。新闻媒体要充分发挥观念更新和思想解放的引领作用，破除传统的住房消费观念，帮助人们树立正确的消费观，特别是对新进城农民进行宣传，让他们充分理解“租售同权”的深刻内涵，把有限的资金投入到教育、投资等更加宽广的领域，合理分配家庭资产。

（2）做好新政落地。进一步丰富和完善“租售同权”政策内涵，制定支持住房租赁消费的配套优惠政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。完善住房公积金支付房租政策，保障出租人和承租人的合法权益，规范租赁合同约定履行义务，规范租赁市场价格。

3.2培育优质品牌企业，实现公寓化长租制。各地要加快培育一批专业、优质、高效，有一定规模的住房租赁企业，出台优惠配套政策，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。支持国有企业转型为住房租赁企业，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。要通过资金、土地、税收等政策支持，加快发展一批长租公寓产业服务企业，推出一批高质量优服务的多形态产品，满足不同层次的租住客户需求。同时鼓励个人房屋租赁产业的发展，规范和盘活二手私人住房租赁业务，补充长租公寓的不足。对于与公寓运营机构签订长期租赁合同（3年及以上）的产权人给予一定税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业和个人，给予税收优惠政策支持，例如减免印花税、个人所得税等。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对住房租赁运营机构，适用6%的增值税税率。

3.3加快住房租赁交易服务平台建设。住建局等职能部门加快搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布、合约签署、价格指导、行政执法等服务。加快发展“互联网+”住房租赁服务，推进部门间信息共享，享受相关公共服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。加强住房租赁市场动态监控，维护住房租赁秩序。

3.4扩大住房租赁产品有效供给总量。一是鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向长租公寓企业提供用地支持，提供“长期自持”的土地供应。二是加强住房租赁企业资金保障。鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。三是积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。

3.5创新住房租赁管理服务机制。一是中央政府要在广泛征求意见的基础上，尽快出台《住房租赁管理服务条例》，搞好顶层设计，为规范住房租赁市场提供法律依据。二是各级地方政府要建立部门相互协作配合的工作机制，明确住建局、发改委、公安、财政、国土资源、金融、税务、工商等部门的职责分工，整顿规范市场秩序，严厉打击住房租赁市场恶性竞争等违法违规行为。三是充分发挥街道、乡镇，尤其是社区和村委会等基层组织的作用，將住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁的网格化管理。四是建立纠纷调处机制，及时依法化解租赁矛盾纠纷。

参考文献：

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